Mijają trzy lata od pamiętnego „czarnego czwartku”, kiedy kredytobiorców zaskoczyła decyzja SNB o porzuceniu kotwicy wiążącej kurs franka szwajcarskiego z euro. Na początku stycznia 2018 r. kurs helweckiej waluty znalazł się w końcu na poziomie niższym niż przed styczniem 2015 r. Nie oznacza to jednak, że frankowcy mogą odetchnąć z ulgą – ich najważniejszy problem pozostaje aktualny.
O sytuacji kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązania powiązane z kursem franka szwajcarskiego, mówi się z reguły wtedy, gdy kurs tej waluty przekracza symboliczne granice. Tak było w 2011 r., gdy na dłuższy czas zadomowił się powyżej 3 zł. Tak stało się także 15 stycznia 2015 r., gdy zawirowania na rynku walutowym sprawiły, że helwecka waluta pobiła wszystkie wcześniejsze rekordy.
Przez kolejne lata ten dzień urósł do rangi symbolu. Traktowano go jako odniesienie w planach doraźnego wsparcia kredytobiorców (sześciopak ZBP), a rocznice jako okazje do zaprezentowania kolejnych podejść do rozwiązania problemu (w tym zapomnianego już projektu zawierającego ideę „kursu sprawiedliwego”). Gdy na początku stycznia 2018 r. kurs franka znalazł się na poziomie sprzed tej symbolicznej daty, w wielu doniesieniach pojawiły się opinie, że frankowcy powinni wchodzić w nowy rok w doskonałych humorach. Przypomnijmy jednak na czym polega największa bolączka kredytobiorców, której lekko taniejący frank nie usuwa niczym cudowny lek.
Raty to nie wszystko
W utrzymanych w optymistycznym tonie opiniach towarzyszących spadkowi kursu franka często pojawia się nawiązanie do malejących rat kredytów „walutowych”. Rzeczywiście, obciążenia kredytobiorców spłacających takie zobowiązania zmalały na przestrzeni 2017 r. znacząco.
Spójrzmy na przykład. Załóżmy, że w lutym 2008 r., zaciągnęliśmy kredyt na 300 tys. zł na 100 proc. wartości nieruchomości. Pierwsze trzy kwartały tego roku były okresem szczytowej popularności zobowiązań opartych na franku szwajcarskim. Helwecka waluta kosztowała w lutym około 2,25 zł, by w sierpniu znaleźć się na krótko w okolicach poziomu 2 zł.
Pierwsza rata naszego 30-letniego kredytu wynosiła około 1300 zł (zakładamy 1-procentową marżę i pomijamy spread, który windował rzeczywiste koszty obsługi zadłużenia co najmniej do 2011 r., czyli wejścia w życie ustawy antyspreadowej). W styczniu 2015 r., zaraz po czarnym czwartku, rata sięgała już 1830 zł, by później oscylować w przedziale 1500-1600 zł. W grudniu 2016 r. przykładowy kredytobiorca musiał zapłacić 1640 zł. Kolejny rok przyniósł stopniową obniżkę raty, która w styczniu 2018 r. spadła do poziomu ok. 1400 zł.
Klient, który w 2008 r. wybrał kredyt złotowy (przyjmijmy, że również z marżą 1 pp.) przez kilka lat, do maja 2013 r., płacił wyższe raty niż frankowiec. Obniżki stóp procentowych doprowadziły jednak do znacznej redukcji obciążeń. Od połowy 2015 r. rata kredytu złotowego pozostawała na mniej więcej stałym poziomie 1290 zł.
Mogłoby się wydawać, że frankowcy rzeczywiście „mają powody do zadowolenia”. Niższe bieżące koszty obsługi długu na pewno są odczuwalne w portfelach kredytobiorców. Najpoważniejszy problem czai się jednak w innym miejscu.
Nadal „pod kreską”
Przez niemal 10 lat spłaty kredytobiorca „frankowy” w naszym uproszczonym przykładzie przelał bankowi łącznie około 175 tys. zł (ok. 135 tys. zł po odjęciu odsetek). Tymczasem pozostały do spłaty dług wyrażony w złotych wynosi w styczniu 2018 r. ok. 330 tys. zł. Jest zatem wyższy o 1/10 niż w momencie zaciągnięcia zobowiązania.
Przyjmując, że nieruchomość kupiona na kredyt jest obecnie warta tyle samo, ile w czasach hipotecznego boomu 2008 r., kredytobiorca pozostaje „uwięziony” – sprzedaż mieszkania i spłata zobowiązania nie wchodzą w grę. Konieczne byłoby zrealizowanie straty, czyli dopłacenie bankowi różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną z transakcji a saldem zadłużenia. W naszej symulacji wskaźnik LTV zbliży się do 100 proc. (zakładając styczniowy kurs franka i stawkę LIBOR) za około 2 lata.
Trzy lata bez fundamentalnych zmian
W ustawowych propozycjach rozwiązania problemu kredytów opartych na walutach obcych znalazł się fragment przygotowany z myślą o chcących uwolnić się od „nawisu” w razie sprzedaży nieruchomości. Odpowiedzią ma być pożyczka z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców wypłacana bezpośrednio na rachunek kredytodawcy. Maksymalna kwota to 72 tys. zł, a późniejsza spłata oparta będzie na zasadach analogicznych jak w przypadku wsparcia przy spłacie rat z funduszu. Oznacza to, że zwrot odbywa się w 144 nieoprocentowanych ratach, z możliwością umorzenia części zobowiązania po terminowej spłacie 100 rat.
Pożyczka z FWK może skusić kredytobiorców znajdujących się w przymusowym położeniu – pozwala nieco obniżyć poniesioną stratę (przy założeniu umorzenia jej części) i rozciągnąć ją w czasie. Dla osób, które nie muszą pozbywać się mieszkania, ale chciałyby np. nabyć inną nieruchomość dla rozwijającej się rodziny, takie rozwiązanie nie będzie atrakcyjne. Pozostaje próba „przeniesienia” kredytu na nowe mieszkanie, ale tutaj klient pozostaje zdany na dobrą wolę banku-kredytodawcy. Co gorsza, gdy bank nie okaże się w tej dziedzinie elastyczny, zmiana instytucji nie jest praktycznie możliwa – refinansowanie „frankowych” hipotek (bez operacji przewalutowania) to mrzonka.
Znamienne, że problem najbardziej istotny dla typowego kredytobiorcy wciąż pozostaje nierozwiązany systemowo. Chociaż nadal nie ma pewności co do zasad restrukturyzacji, którą proponować będą banki w ramach ustawy czekającej w parlamencie na dalszą obróbkę, to można założyć, że proces ten w pierwszym rzucie obejmie przede wszystkim osoby w gorszym położeniu finansowym. Trudno też ocenić, czym banki zdołają zachęcić kredytobiorców do takiej operacji. Po trzech latach i paradzie pomysłów wyprodukowanych przez kilka instytucji i partii wielu frankowców nadal nie wie, czego spodziewać się w najbliższej przyszłości i musi odkładać na później życiowe plany.
