– Widzę, że jest pan bardzo zainteresowany tym budynkiem – zagaił uprzejmie mężczyzna. – Może w takim razie opowiem panu, kto jest autorem projektu i jakie są jego założenia? Mile zaskoczony Paweł Sztejter, partner z firmy Reas Konsulting, zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości, skorzystał z tej zupełnie nieoczekiwanej propozycji. Mężczyzna przerwał opowieść o architekturze budynku tylko na chwilę – by otworzyć drzwi taksówki i odprowadzić do drzwi wejściowych jedną z rezydentek apartamentowca. Na zakończenie rozmowy, do której był świetnie przygotowany, zostawił swoją wizytówkę („w razie gdyby był pan w przyszłości zainteresowany wynajmem”).
– I to jest jeden z kierunków zmian jakościowych na polskim rynku apartamentowców – konkluduje opowiedzianą przez siebie anegdotę Paweł Sztejter. – Istotne stają się elementy, na które w Polsce do tej pory nie zwracano większej uwagi, a które na całym świecie są wyznacznikami prawdziwego luksusu w nieruchomościach.
W Polsce pod hasłem „luksusowe” próbuje się sprzedać wiele. Choć inwestycje apartamentowe stanowią u nas niewielki odsetek rynku mieszkaniowego – ok. 5 proc., i to zaledwie w kilku miastach – przeglądając oferty deweloperów ma się wrażenie, że przynajmniej połowa z nich sprzedaje ekskluzywne apartamenty. Ale, ale, apartament 26-metrowy? Czy to przypadkiem nie nadinterpretacja?
– Niestety tak – przyznaje Danuta Grelewicz-Pogórska, dyrektor biura handlowego i prawnik Agencji Drągowski. – Pojęcie apartamentu jest mocno nadużywane przez deweloperów, choć także bardzo nieostre wśród samych pośredników nieruchomości. Podstawową kwestią jest odróżnienie apartamentów od mieszkań w budynkach o wysokim standardzie.
– W dodatku to, co uznaje się za standard w danym segmencie, jest z czasem bardzo płynne – dodaje Paweł Sztejter. – W latach 1995 – 96 widzieliśmy budownictwo apartamentowe, które dzisiaj ledwo mieści się w dolnych stanach budownictwa podwyższonego standardu. Dobitnym przykładem może być Rezydencja pod Orłem, sprzedawana kilka lat temu po ok. 1 300 dol. za metr. Ten adres był wówczas naprawdę prestiżowy – zamożni ludzie szczycili się, że tam zamieszkali. A po roku czy dwóch wielu z nich się wyprowadziło, bo tak bardzo zmieniły się w tym czasie standardy w budownictwie apartamentowym.
Jaki jest więc apartament A.D. 2005? Zdaniem Danuty Grelewicz-Pogórskiej, na to miano zasługuje przede wszystkim lokal o określonej powierzchni – minimum 120 mkw. Powinien mieć też duże pokoje – przynajmniej 20-metrowe. Podobnie myśli Paweł Sztejter.
– Przestrzeń jest wyznacznikiem luksusu – mówi. – Kilkudziesięciometrowy hol wejściowy będzie dla wielu nabywców zbytecznym i nieosiągalnym wydatkiem. Tymczasem to jedna z charakterystycznych cech apartamentów z prawdziwego zdarzenia.
Wyznacznikiem jest także wysoka cena. 6 – 8 tys. zł za mkw. w warunkach warszawskich to w tej chwili, zdaniem Pawła Sztejtera, dolna półka apartamentów. 8 tys. zł, według Danuty Grelewicz-Pogórskiej, to absolutne minimum, za które należy oczekiwać w stolicy mieszkaniowego produktu rzeczywiście najwyższej jakości.
– Tak naprawdę luksus zaczyna się od 10 – 12 tys. zł za mkw. – twierdzi Paweł Sztejter.
Wokół takich kwot oscylowały ceny apartamentów warszawskich w: Willi Monaco, Morskim Oku, Mondrian House. Rekord w stolicy należy na razie do Rezydencji Opera, w której za mkw. trzeba było zapłacić ok. 15 tys. zł, bez szansy na negocjacje. Ale niewykluczone, że niedługo i on zostanie pobity. W planach jest bowiem modernizacja kilku wyśmienicie zlokalizowanych kamienic w Śródmieściu. Na Foksal ceny mogą sięgnąć nawet 18 tys. zł za mkw.
W innych nielicznych miastach w Polsce, w których budowane są apartamentowce, ceny nie są już tak wygórowane (zaczynają się od 4 – 5 tys. zł), choć i tu trafiają się rodzynki. W Salwator Residence w Krakowie ceny dochodziły do 11 tys. zł za mkw., zaś w Rezydencji Bryza w Juracie – sięgały ogromnej nie tylko jak na Wybrzeże kwoty: 13 tys. zł za mkw.
Czego oczekują w zamian nabywcy najdroższych apartamentów? Doskonałych lokalizacji w prestiżowych dzielnicach. W Warszawie prym wiodą Mokotów, Śródmieście, Wilanów, w nieco mniejszym stopniu Żoliborz. Zdaniem Danuty Grelewicz-Pogórskiej, z mody sukcesywnie od kilku lat wychodziła Saska Kępa i w tej chwili praktycznie nie liczy się wśród najbardziej wymagających klientów. Atrakcyjne są za to lokalizacje na skraju parków – Ogrodu Saskiego (widok na ten park miał niebagatelny wpływ na wysoką cenę apartamentów w Rezydencji Opera), Morskiego Oka, Pól Mokotowskich czy Łazienek. Apartamenty Racławicka we Wrocławiu położone są w najbardziej ekskluzywnej dzielnicy miasta Krzyki-Borek, w sąsiedztwie willi i parku Południowego oraz basenu i kortów tenisowych. Krakowski Dom na Przystani ma widok na Wawel, Willa Krystyna w Sopocie położona jest w pierwszej linii zabudowy od morza (200 m) oraz 800 metrów od prestiżowego Grand Hotelu. Villa Ancora w Gdańsku usytuowana jest w sąsiedztwie parku, spacerowej promenady wzdłuż morskiego brzegu oraz molo w Brzeźnie.
– Widok z okna przesądza o klasie apartamentowca – twierdzi Paweł Sztejter. – Niestety, niektóre, wydawałoby się niezwykle atrakcyjne lokalizacje, mają wady, co w dużej mierze jest konsekwencją skali wojennych zniszczeń i charakteru powojennego budownictwa mieszkaniowego. Na przykład wiele warszawskich apartamentowców położonych jest w bezpośrednim sąsiedztwie osiedli bloków z lat 60. Trudno nazwać luksusowym apartamentem mieszkanie zlokalizowane na wprost okien gomułkowskiego bloku. Albo penthouse, do którego ogrodu na dachu zaglądają mieszkańcy punktowca zbudowanego z wielkiej płyty.
Budowniczy apartamentów kuszą potencjalnych nabywców dodatkowymi atrakcjami w postaci basenu, fitness clubu, klimatyzacji w standardzie czy stałymi łączami internetowymi niemal w każdym pomieszczeniu. Tymczasem z badań Reas Konsulting wynika, że dla klientów z najwyższej półki najistotniejszymi zaletami przesądzającymi o zakupie są: funkcjonalność apartamentu, jego bezpieczeństwo oraz lokalizacja. Elementy zaś świadczące o luksusie danego obiektu znajdują się dopiero na końcu tej listy.
– Ale jednocześnie należy pamiętać, że apartamentowiec bez tego typu funkcji jest po prostu niekompletny, niezależnie od tego, czy klient ich oczekuje czy nie – tłumaczy Paweł Sztejter. – Basen czy fitness są bowiem elementami, bez których trudno nazwać budynek produktem z wysokiej półki. Klient, nawet jeśli ich nie potrzebuje, musi mieć poczucie, że je ma. Choćby nigdy nie miał czasu zejść na dół na basen. Podobnie rzecz się ma z klimatyzacją czy garażami. Gdy nabywca apartamentu mówi np., że garaż nie jest dla niego ważny, to oznacza jedynie, że omija ten punkt w procesie decyzyjnym, zakładając, że garaż lub dwa po prostu muszą w budynku być. W dodatku uzupełnione o usługę mycia aut w podziemnej myjni.
O klasie apartamentowca świadczą także najwyższej jakości i najdroższe materiały wykończeniowe części wspólnych budynku, i to niezależnie od stylu, który w nim dominuje.
– Czy jest to styl Opery, czy też wnętrze bardzo surowe, jak w Allegretto, cechą wspólną musi być wysoka jakość – mówi Paweł Sztejter. – Na materiałach nie wolno oszczędzać.
Według eksperta, żadne sztuczki, w postaci np. granitu ze Strzegomia, nie wchodzą w grę. Jeśli marmur, to najszlachetniejszy, jeśli drewno, to afrykańskie, jeśli winda, to o najlepszych parametrach technicznych. Bo tutaj nie patrzy się już tylko na użyteczność, to także kwestia snobizmu.
– Charakterystyczną cechą wielu polskich tanich apartamentowców jest naśladownictwo najdroższych budynków – dodaje Paweł Sztejter. – Niestety, często nieudolne. Weźmy chociażby duże przeszklenia, które generalnie nabywcom mniej zamożnym kojarzą się z luksusowym mieszkaniem. Tylko że jeśli jednocześnie nie mamy luksusu w postaci nadmiaru przestrzeni, to okazuje się, że na stosunkowo małej powierzchni musimy postawić wiele różnych domowych przedmiotów, a ściany mamy w większości ze szkła. Efekt jest taki, że na taką ścianę wystaje nam łóżko czy szafa. W jednym z budynków należących do segmentu apartamentów za szklanymi ścianami widać nawet grzejniki, podczas gdy powinno się tam znaleźć ogrzewanie kanałowe.
W prawdziwym apartamentowcu nie ma miejsca na takie rzeczy.
Tym bardziej że wymagający klienci najdroższych budynków nie wybaczają fuszerek. Wspólnoty Apartamentów „Przy Królikarni”, budynków, o których budowie było głośno kilka lat temu, domagają się od dewelopera ponad 6 mln zł z powodu wad i usterek nieruchomości. W pozwie do sądu pojawiły się m.in. następujące zarzuty: częściowo wadliwe wyłożenie elewacji budynku płytami z piaskowca, użycie kamienia niższego gatunku i bez doboru kolorystycznego, złe zamontowanie płyt do podłoża, powodujące spękanie powierzchni i zniszczenie powierzchni elewacji, nieodpowiedniej jakości oraz wadliwie zamontowana stolarka okienna, schody na patio wyłożone niewłaściwymi płytkami (poślizgowymi), zagrzybienie piwnic i garaży, a także prowizoryczne próby naprawienia lub tylko zatuszowania usterek wskazanych przez mieszkańców.
Mimo takich wpadek, popyt na apartamenty jest bardzo duży.
– Ale przede wszystkim na te najbardziej ekskluzywne, bo takich na rynku ciągle jeszcze brakuje – mówi Danuta Grelewicz-Pogórska.
Według niej, przyszłość rynku polskich apartamentowców należy, podobnie jak w Europie Zachodniej, głównie do odrestaurowanych pięknych kamienic w prestiżowych lokalizacjach. Z kolei Paweł Sztejter uważa, że owszem, modernizacja stylowych kamienic będzie odgrywała coraz poważniejszą rolę, ale większość podaży na rynku budownictwa luksusowego zapewnią nowe apartamentowce.
A dlaczego apartament, a nie dom na zacisznej podmiejskiej działce, w podobnej albo niższej cenie? Bo dla lokatorów apartamentowców oprócz bezpieczeństwa liczy się komunikacja, dojazd dzieci do szkół, dostęp do rozrywki. To samo co dla każdej rodziny. Tylko kilka „półek” wyżej...
Agata Szymborska-Sutton
Trzy rodzaje apartamentów
Lokalizacja: Ważna jest nie tylko dzielnica, ale i miasto.
W budownictwie apartamentowym wyróżnia się trzy „linie”:
– przestronne apartamenty w nowych kameralnych budynkach otoczonych zielenią,
– luksusowe penthousy położone na najwyższych piętrach,
– ekskluzywne apartamenty w starych odrestaurowanych kamienicach w prestiżowej lokalizacji.
Najwięcej projektów apartamentowych powstaje w Warszawie, Krakowie, Sopocie i innych nadmorskich miejscowościach. Inwestycje apartamentowe ukończone w 2004 r. w stolicy to m.in.: Rezydencja Morskie Oko, Willa Wilanów, Rezydencja Opera, Willa Jantar i Łazienki Residence. Na etapie realizacji są m.in. Villa Victoria, Apartamenty Stary Żoliborz, Mondrian House, Nowa Rezydencja Królowej Marysieńki, Parkowa/Łazienki oraz Przy Oranżerii.
W Krakowie inwestycje apartamentowe to najczęściej eleganckie plomby naśladujące stylem stare kamienice, zlokalizowane głównie w okolicach Starego Miasta oraz coraz modniejszej i bardziej prestiżowej dzielnicy Kazimierz. Apartamenty na pierwotnym rynku oferowane są m.in. w Rezydencji na Piasku, Salwator Residence, a także w dwóch apartamentowcach położonych przy ul. Krupa.
W Sopocie nowe projekty apartamentowe to m.in. Willa Krystyna, Patio Mare oraz Villa Tre Maggio.
Źródło:
