Spółdzielcy wobec ustawy mieszkaniowej
Autorzy znowelizowanej ustawy stoją na stanowisku, że dotychczasowe przepisy, nakazujące członkowi spółdzielni, uprawnionemu z tytułu lokatorskiego prawa do lokalu, a ubiegającemu się o jego przekształcenie na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub o przeniesienie na niego odrębnej własności tego lokalu, nie były skonstruowane prawidłowo. Przepisy te nakazywały członkowi spółdzielni, oprócz dokonania spłaty przypadającej na jego lokal, pokrycie części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Ponadto zainteresowani wykupem mieszkań na własność musieli także dokonać uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku. Byli zobowiązani dokonać spłaty przypadających na ich lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu pożyczek i kredytów zaciągniętych na sfinansowanie remontów nieruchomości, oraz dokonać spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Przyszli właściciele musieli także dokonać wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Przepisy w tej materii były więc niewątpliwie krzywdzące dla członków spółdzielni uprawnionych z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do wykupu lokalu.Wewnętrzna sprzeczność dotychczasowej regulacji polega na tym, że członek spółdzielni uprawniony z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wnosił wkład mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomoc ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Warto tutaj dodać, że jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu, członek obowiązany był uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Dotychczasowa regulacja nakazywała przyszłemu właścicielowi dokonanie wpłaty różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Brak jest bezsprzecznie jakiejkolwiek gospodarczej podstawy do takiego dodatkowego świadczenia na rzecz spółdzielni, które w istocie pozwało na wzbogacanie się spółdzielni kosztem jej członków.
Czy wiesz, że...? |
Istotą spółdzielczego współdziałania w ramach spółdzielni mieszkaniowej jest bezsprzecznie pokrywanie przez jej członków wszystkich zobowiązań spółdzielni związanych z budową nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy do obciążania członków, którzy te kwoty już spłacili obowiązkiem dodatkowym jaki była niewątpliwie wpłata różnicy między wartością rynkową a wkładem mieszkaniowym, obejmującym całość poniesionych przez spółdzielnię kosztów budowy wraz ze spłatą kredytu. |
Obecnie, jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu bez obciążeń hipotecznyc. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości zabezpieczającej kredyt, z którego środki przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości, w przypadku ustanowienia własności choćby jednego lokalu wygasa. Spółdzielnia ma obowiązek ustanowienia innego zabezpieczenia kredytu poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości na potrzeby której przeznaczono środki pochodzące z kredytu lub innej nieruchomości pozostającej mieniem spółdzielni.
W razie bezczynności spółdzielni uwłaszczenia dokona sąd
Spółdzielcy winni wiedzieć, że w razie bezczynności spółdzielni w sprawie realizacji wniosku uwłaszczeniowego jej członek lub najemca lokalu spółdzielczego może wystąpić do sądu z powództwem o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu. Podstawą formalną powództwa przeciwko spółdzielni mieszkaniowej jest wówczas art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. Pozew złożony do sądu jest wówczas wolny od opłaty sądowej. Natomiast koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia mieszkaniowa (art. 49 wprowadzony do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).Zgodnie z nowelizowaną ustawą bezczynnością spółdzielni jest niedoprowadzenie przez jej zarząd do podpisania z uprawnioną do tego osobą fizyczną umowy przeniesienia własności lokalu w terminie 3-miesięcznym, określonym w przepisach ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 roku. Warto tutaj dodać, że w razie śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu określonym, w myśl w art. 12 ustawy, przy jednoczesnym braku innych osób uprawnionych do tego lokalu, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. Roszczenie to przysługuje zatem małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Uznaje się również, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez członka spółdzielni.
Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej
Wraz z nowelizacją ustawy została wprowadzona zasada, że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do otrzymania na własne żądanie odpisu statutu i regulaminów, oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni. Ma także możliwość otrzymania protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. W ten sposób każdy spółdzielca uzyskał w niczym nieograniczony wgląd w finanse spółdzielni, co umożliwia mu obecnie kontrolę gospodarowania pochodzącymi także od niego pieniędzmi. Zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości zarówno ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów, jak i ewidencji wpływów i wydatków z funduszu remontowego. Ewidencja ta powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa wnioskujący o ich otrzymanie. Warto przy tym pamiętać, że nie są to kwoty wysokie, ponieważ są one odwzorowaniem rynkowych kwot usług kserograficznych. Znowelizowana ustawa nakłada sankcję grzywny na każdego, kto będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisów oraz kopii powyżej wymienionych dokumentów. Ponadto, statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. W ten sposób są one w pełni jawne także dla osób nie będących członkami spółdzielni.
Zgodnie z art. 8 (3) ust. 1 od 31 lipca 2007 r. nie będzie już można zastępować walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej przez zebranie przedstawicieli. Jednakże, jeżeli statut będzie tak stanowił, w przypadku gdy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, walne zgromadzenie będzie mogło zostać podzielone przez radę nadzorczą na części. W każdym jednakże przypadku nie będzie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części walnego zgromadzenia. Zatem mieszkańcy jednego budynku (nieruchomości) zawsze będą obradować łącznie. Ustawa niestety nie wprowadziła dla członków spółdzielni wymogu quorum, gdyż walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.
Czy wiesz, że...? |
Art. 9 ustawy wprowadził obowiązek na spółdzielnie mieszkaniowe dokonania zmian swoich statutów tak, by współgrały one z nową regulacją. Zmiany te powinny nastąpić najpóźniej do 30 listopada 2007 r., zaś ich zgłoszenie do Krajowego Rejestru Sądowego winno być dokonane w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, nie później jednak niż do 30 grudnia 2007 r. |
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 8 ustawy, członkowie spółdzielni, osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele nie będący członkami spółdzielni, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Przy czym w przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości, zaś ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Mechanizm ten daje więc szansę blokowania lub wstrzymywania praktycznie każdej podwyżki opłat.
Prawa członków spółdzielni do jej podziału
Ustawodawca przywrócił przepis umożliwiający podział spółdzielni z inicjatywy samych członków. W tym celu zostały wprowadzony art. 108 b w ustawie - Prawo spółdzielcze. Przepisy te składają się z 6 paragrafów regulujących kolejne kroki zmierzające do podziału spółdzielni.1. Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjną jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków, o podziale spółdzielni, w ten sposób, iż z tej wyodrębnionej części powstaje nowa spółdzielnia.
2. Zarząd dotychczasowej spółdzielni zobowiązany jest nie dłużej niż w ciągu 60 dni przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału spółdzielni.
3. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu 3 miesięcy podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału.
4. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni lub w razie uchwały odmawiającej podziału reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę o podziale spółdzielni, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni.
5. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępującego taką uchwałę stanowią podstawę dokonania wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej.
6. Koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni ponoszą solidarnie wnoszący o podział.
Czy wiesz, że...? |
Obecnie podział spółdzielni mieszkaniowej staje się jednym z najbardziej istotnych instrumentów prawnych służących wzrostowi poczucia podmiotowości jej członków. Stanowi jednak niebezpieczeństwo nadmiernego rozdrobnienia spółdzielni, a tym samym wzajemne paraliżowanie działań. |
Prawo odrębnej własności
Dla tych członków spółdzielni, którzy nie spłacili jeszcze zobowiązań wobec spółdzielni, ustawa przedstawia propozycję przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo odrębnej własności. Propozycja ta polega na ustanowieniu prawa odrębnej własności z obciążeniem hipotecznym, która wygasa wraz ze spłata ostatniej należności przez obciążonego nią członka spółdzielni. Jeżeli zatem członek spółdzielni mający spółdzielcze prawo do lokalu złożył wniosek o przeniesienie na niego prawa odrębnej własności lokalu, lecz nie dokonał w całości wymaganych spłat, to spółdzielnia ma obowiązek przenieść na niego prawo odrębnej własności lokalu w trybie przewidzianym w ustawie tworząc hipotekę na ustanowionej własności tego lokalu w wysokości niespłaconej należności wobec spółdzielni. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu dokonał wszystkich spłat powstałych hipoteką, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu już bez obciążeń hipotecznych.Wygaszenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu następuje w przypadku zaległości w opłatach przekraczających sześciomiesięczny wymiar opłat lub w przypadku nieprzestrzegania zasad współżycia społecznego określonego w regulaminie porządku domowego. Decyzję o wygaszeniu prawa do lokalu podejmuje rada nadzorcza. Skutkiem uprawomocnienia się uchwały o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu będzie utrata członkostwa w spółdzielni. W wypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia ma obowiązek wypłacenia osobie uprawnionej wartości rynkowej lokalu (po potraceniu nie wniesionego wkładu mieszkaniowego oraz nominalnej kwoty umorzenia kredytu).
W wypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu, pierwszeństwo w nabyciu tego lokalu mają członkowie, którzy nie mają niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Przy ustanawianiu prawa dla członka o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych o kolejności decydować będzie okres oczekiwania, a wartość rynkowa wynikać będzie z wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli będzie organizowany przetarg podstawą do rozliczeń finansowych przyjmowana będzie kwota osiągnięta w przetargu. Wypłata należnych kwot nastąpi po wpłacie należności przez następcę.
Przekształcenia własnościowych praw do lokali będą się odbywać według dotychczasowych zasad. Przekształcenia praw do dawnych mieszkań zakładowych każdy najemca ma prawo żądania przeniesienia własności lokalu. W przypadku nieodpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymaniu budynku. Przenoszenie własności odbywać będzie się według następujących procedur:
- w przypadku wniosków złożonych przed 31 lipca przeniesienie własności winno nastąpić w ciągu trzech miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy to jest do dnia 31 października br.
- w przypadku wniosków złożonych po 31 lipca br. - w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
- uchwała zarządu określająca przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości,
- odpis z ewidencji gruntów, wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- zaświadczenie starosty o samodzielności lokali,
- rzuty kondygnacji, na której położony jest lokal i pomieszczenie przynależne oraz protokół uzgodnień.
Jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w związku z przekształceniem po dniu 23 kwietnia 2001 r. tego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w związku z nabyciem po tym dniu własności tego lokalu, nie dokonał całkowitej spłaty należnej spółdzielni z tego tytułu, to z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy niespłaconą kwotę umarza się jako nienależną, jeżeli dokonana spłata pokrywa całkowite koszty budowy lokalu.
Podstawa prawna: Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 13 lipca 2007 r. nr 125, poz. 873).
Przemysław Gogojewicz
Źródło:
