REKLAMA

Nowe zasady obrotu gruntami (nie tylko rolnymi). Co się zmieni?

2016-04-17 06:00
publikacja
2016-04-17 06:00

Oprócz ograniczenia obrotu typową ziemią rolną od 30 kwietnia 2016 roku może grozić nam zablokowanie lub co najmniej znaczne utrudnienie w obrocie domami (nie tylko na terenach wiejskich), a ponadto możliwość nacjonalizacji podmiotów gospodarczych w sytuacji zbycia w nich udziałów lub akcji.

Zmiany w obrocie ziemią mają wejść w życie 30 kwietnia / YAY Foto

Przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi – dwie kategorie

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce można podzielić na dwie kategorie. Pierwsza to obrót nieruchomościami, które stanowią własność osób fizycznych i prawnych. Do drugiej kategorii należy zaliczyć transakcje, których przedmiotem są nieruchomości Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

W przypadku obrotu pomiędzy podmiotami prywatnymi zastosowanie ma ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Natomiast zasady sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa regulują przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Obie te kategorie obrotu będą mieć zupełnie inną postać w wyniku prowadzonych obecnie przez Sejm prac nad rządowym projektem zmian w tych przepisach.

Historia prac legislacyjnych

Już Sejm poprzedniej kadencji (2011-2015) w związku ze zbliżającym się końcem okresu ochronnego przed nabywaniem polskich nieruchomości rolnych przez cudzoziemców uchwalił w dniu 5 sierpnia 2015 r. nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa ta próbowała zablokować dostęp do ziemi rolnej przez osoby niebędące rolnikami, a ponadto wprowadzała (prawie niewykonalne w praktyce) zasady pierwokupu sąsiedzkiego i inne ograniczenia, które skutkowały zablokowaniem obrotu dużej części nieruchomości. Ustawa miała wejść w życie 1 stycznia 2016 roku, jednak Sejm nowej kadencji przedłużył okres jej wejścia w życie do dnia 1 maja 2016 roku.

Jednocześnie nowy rząd podjął prace nad zmianą zapisów nie tylko tej ustawy, ale także ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - mającej w ogóle wstrzymać obrót gruntami rolnymi pozostającymi własnością Skarbu Państwa.

Prace te przybrały postać projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Druk nr 293 dotyczący tych zmian wpłynął do Sejmu 4 marca 2016 roku. Jego pierwsze czytanie w Sejmie odbyło się 11 marca 2016 roku – 31 marca z kolei zmiany zostały przyjęte. Projekt przewiduje w swej treści, że przepisy te wejdą w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku.

Obrót gruntami państwowymi

Projekt przewiduje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na okres 5 lat od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy. Podstawowym sposobem zagospodarowania nieruchomości państwowych ma być dzierżawa gruntów.

Zgodnie z projektem wstrzymanie sprzedaży nieruchomości państwowych nie będzie dotyczyć tylko nieruchomości i ich części przeznaczonych na inne cele niż rolne, ale też nieruchomości, których części przeznaczone są na inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, oraz obiekty sportowo-rekreacyjne.

Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości państwowych dotyczyć będzie również nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych lub domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych i nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha.

Ponadto, Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż innych nieruchomości niż wymienione wyżej.

Zablokowanie zbywania nieruchomości państwowych można zrozumieć. Przy braku dobrego planu prywatyzacji gruntów rolnych wstrzymanie ich obrotu na pewien czas może być sensownym rozwiązaniem mającym umożliwić opracowanie takiego planu, a przede wszystkim sprawdzenie, czy faktycznie polskie grunty rolne będą się cieszyć ogromnym zainteresowaniem cudzoziemców.

Obrót gruntami prywatnymi

Niestety projekt równie drastycznie ingeruje w obrót gruntami prywatnymi, wprowadzając  zmiany w ustawie o kształtowaniu  ustroju rolnego. Wprawdzie uchyla uchwaloną przez Sejm poprzedniej kadencji ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 roku, która wprowadzała rygorystyczne zasady obrotu, ale w swoich ograniczeniach idzie równie daleko, jeśli nie dalej.

Podstawowym założeniem jest zapis, że grunty rolne może nabyć jedynie rolnik:

  • posiadający gospodarstwo rolne,
  • posiadający kwalifikacje rolnicze,
  • co najmniej od 5 lat zamieszkały w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Ponadto – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa nabywcy nie może przekraczać 300 ha.

Zasada ta nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej przez:

  • osobę bliską zbywcy,
  • jednostkę samorządu terytorialnego,
  • Skarb Państwa.

Zasada nie obowiązuje również w sytuacji, gdy nabycie następuje w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego (na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego) w wyniku wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego lub w toku postępowania upadłościowego. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione wyżej może nastąpić tylko za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji.

Zgodnie z założeniami projektu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
  • umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
  • nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykorzystania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa.

Prawa pierwokupu nie stosuje się jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa albo osoba bliska zbywcy. Prawo pierwokupu na rzecz Agencji nie przysługuje również wówczas, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego nabywcy, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie sąsiedniej.

Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

  • zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,
  • jednostronnej czynności prawnej,
  • orzeczenia sądu, organu administracji albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
  • innej czynności prawnej,
  • innego zdarzenia prawnego, w szczególności zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne.

Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Uprawnienie nie przysługuje jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha lub nabycie następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy.

Problem w definicji nieruchomości rolnej

Obowiązująca ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. dotyczyła  wszystkich nieruchomości rolnych. W związku z utrudnieniami w obrocie dla części rynku, nie tylko rolnego, wprowadzono więc zmianę – ustawa zaczęła dotyczyć obrotu gruntami rolnymi powyżej 5 ha. Teraz ponownie wraca się do rozwiązań, które głoszą, że ustawa ma dotyczyć obrotu każdym, nawet najmniejszym, gruntem rolnym.

To powrót do błędnego rozwiązania, które ma tragiczne dla obrotu konsekwencje. O tym, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Przepisy nowej ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Niestety większość gmin nie ma sporządzonych planów zagospodarowania, a w tych, gdzie te plany zrobiono, nie objęto nimi wszystkich terenów.

W takiej sytuacji, o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków, które w dużej części są nieaktualne w stosunku do faktycznego wykorzystania gruntu. Zatem jako rolne zostaną określone nieruchomości, które zostały zabudowane w ubiegłych dziesięcioleciach na przykład na podstawie nieobowiązujących już planów zagospodarowania przestrzennego, gdzie teren został zagospodarowany, jednak nie zmieniono jego przeznaczenia w ewidencji gruntów i budynków. 

Ponadto – wystarczy, aby tylko część z nabywanej nieruchomości (na przykład nawet 1 m2 z 1000 m2) leżała w terenach rolnych, a cała nieruchomość już zostanie uznana za rolną. Dodatkowo w przeszłości – nawet budując domy na większych, nieraz i kilkunastoarowych działkach, odralniano i obejmowano decyzją o warunkach zabudowy tylko część zabudowywanej działki. Zatem jeżeli będziemy chcieli kupić dom, a okaże się, że na danym obszarze brak jest planu zagospodarowania, a grunty w ewidencji gruntów – chociażby w części – są ujęte jako rolne, okaże się, że to nieruchomość rolna  i w zasadzie dom ten kupić może tylko rolnik (i to nie każdy). W konsekwencji spora część domów nie tylko na wsiach, ale też na terenach podmiejskich – a nieraz i w miastach – zostanie wyłączona z obrotu albo wymagać będzie dodatkowych zabiegów związanych z przekwalifikowaniem gruntów.

Ukryta możliwość nacjonalizacji prywatnych podmiotów gospodarczych

Projekt ustawy, oprócz paraliżu obrotu nieruchomościami (nie tylko o przeznaczeniu rolniczym) może prowadzić też do nacjonalizacji podmiotów gospodarczych.

W projekcie ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych przyznaje się prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych. Przepis ten dotyczy zarówno zbycia akcji wielkiego banku, czy olbrzymiego przedsiębiorstwa jak i niewielkiej firmy. Wystarczy, że podmiot ten będzie właścicielem nieruchomości rolnej.

Jeżeli połączymy to z wyżej przedstawionymi problemami dotyczącymi definicji nieruchomości rolnej, uzmysłowimy sobie, że nie chodzi tu tylko o podmioty mające olbrzymie ilości hektarów gruntów rolnych, które faktycznie zajmują się działalnością rolniczą. Prawo pierwokupu będzie też dotyczyć firmy, której teren – z reguły nieobjęty planem zagospodarowania – będzie w 1 m2 gruntem zakwalifikowanym jako rolny. Spora część podmiotów w Polsce będąca właścicielami gruntów w jakiejś części będzie właścicielami gruntów uważanych zgodnie z tą ustawą za rolne. Agencja będzie mogła w przypadku sprzedaży udziałów w takiej spółce przejąć te udziały, a nawet upaństwowić ten podmiot, gdy zbywane będą wszystkie udziały. Nie ma to zastosowania do obrotu giełdowego.

Działanie sprzecznie z ustawą

Na koniec warto dodać, że nabycie nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej oprócz osób mających w tym interes prawny występować będzie Agencja.

Prace nad nową ustawą

W obliczu ogromnej krytyki ustawy ze strony wszystkich zainteresowanych środowisk, tj. prawników, rolników, analityków, deweloperów i pośredników w handlu nieruchomościami wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski zapowiedział w dniu 5 kwietnia, że w resorcie trwają już prace nad nową wersją ustawy, której szczegóły mamy poznać w w drugiej połowie maja br.

Paweł Puch - prawnik

Piotr Majewski - rynku nieruchomości, współredaktor bloga www.morizon.pl/blog

Źródło:Informacja prasowa
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (46)

dodaj komentarz
~balladyna
Witam. Kilkanaście lat wyrzeczeń, wiele lat za granicą po to tylko by zarobić na wymarzony dom . Obecnie stać mnie na dom, znalazłam do kupna
( do remontu). Niestety nie jestem rolnikiem a działka z domem ma około 1h. Po nowych przepisach nie mam szans na kupno tej działki z domem.
Dzięki Polsko jak zwykle pod
Witam. Kilkanaście lat wyrzeczeń, wiele lat za granicą po to tylko by zarobić na wymarzony dom . Obecnie stać mnie na dom, znalazłam do kupna
( do remontu). Niestety nie jestem rolnikiem a działka z domem ma około 1h. Po nowych przepisach nie mam szans na kupno tej działki z domem.
Dzięki Polsko jak zwykle pod górę i oby utrudnić . I jak tu żyć w tej Polsce!!!
~aligator72
mam podobny problem..a nawet taki sam...dom na działce 0.65ha...i d.pa z kupna...czekam na zmianę przepisów...
~dawk
Mogę podziękować partii rządzącej;
Moje gmina nie posiada planu zagospodarowania. Uzyskałem WZ i Pozwolenie na budowę bez żadnego problemu (Wz uprawomocniona z roku 2015). Do końca kwietnia było wszystko ok z uzyskaniem kredytu.
Niestety spóźniłem się z podpisaniem umowy o tydzień - Otrzymałem informację z
Mogę podziękować partii rządzącej;
Moje gmina nie posiada planu zagospodarowania. Uzyskałem WZ i Pozwolenie na budowę bez żadnego problemu (Wz uprawomocniona z roku 2015). Do końca kwietnia było wszystko ok z uzyskaniem kredytu.
Niestety spóźniłem się z podpisaniem umowy o tydzień - Otrzymałem informację z banku , że prawdopodobnie nie otrzymam kredytu na budowę domu ponieważ na wypisie z rejestru gruntów moje grunty opisane są jako orne. Pomimo że w ustawie są zapisy które informują, że "dobrymi zmianami" nie są objęte grunty rolne poniżej 0,3 ha oraz które w dniu wejścia ustawy w życie w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) przeznaczone są na inne cele (budowlane) Bank odrzuci mój wniosek.
Horror niech żyje dobra zmiana.
Dziękuję Bardzo.
~agata
Wypisz wymaluj moja sytuacja...bank nawet poszedłby na wszystko gdyby otrzymał gwarancję, że Sąd wpisze zabezpieczenie wyższe w KW. Niestety w Sądzie nie wiedzą ??? To kto ma wiedzieć? Też uważam, że skoro Art. 11 pkt 2 zwalnia nas z tej ustawy to Art. 4 tez nas nie dotyczy no nie?
Brawa dla Ojca Dyrektora i jego sługusów !!!
~Łukasz odpowiada ~agata
mam to samo!!!!1
~rol
Wreszcie jakies prawo chroniące ten kraj przed wykupem z zagranicy. Spójrzcie trochę szerzej na tę ustawę. A nie tylko - nie bede mogl sprzedac ojcowizny............ Spoleczenstwo biedronkowe.
~zofiajan
Właśnie mam ojcowiznę/dom mieszkalny,zabud.gosp. ogródek, kawałek sadu i 1,03 ha gruntu rolnego/, którą chcę sprzedać, mam potencjalnego nabywcę ale transakcja nie jest możliwa w świetle nowej ustawy. Dom popada w ruinę a ktoś może tam mieszkać i uprawiać ten kawałek ziemi na własne potrzeby. Nowelizacja miała Właśnie mam ojcowiznę/dom mieszkalny,zabud.gosp. ogródek, kawałek sadu i 1,03 ha gruntu rolnego/, którą chcę sprzedać, mam potencjalnego nabywcę ale transakcja nie jest możliwa w świetle nowej ustawy. Dom popada w ruinę a ktoś może tam mieszkać i uprawiać ten kawałek ziemi na własne potrzeby. Nowelizacja miała być opracowana najdalej w II poł. maja, tymczsem mamy koniec czerwca. I co? i nic.
Wszystko jest nadal zablokowane.
~ola
horror !!!!!!!! cofneli mi wniosek z banku bo mam działkę 9 arową na której 5 arów to budowa a reszta działka rolna i teraz bank mi nie da hipoteki bo w planie zagospodarowania pisze że cała działka ma miec przeznacznie na produkcje rolną, poprostu kosmos
~jasta
Mam taką samą sytuacje :/
~pysiala
Ale ksiundz będzie mógł opylić i weżmie 3 razy lepsza cenę i o to sk..synom piSSowskim i zboczeńcom klerykalnym chodzi

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki