Warszawski rynek deweloperski jest nie tylko największy w Polsce, ale również najbardziej zróżnicowany cenowo. Można na nim znaleźć nowe "M" o cenie wynoszącej około 6000 zł/mkw. oraz trzykrotnie droższe mieszkania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować cenowe i podażowe zróżnicowanie oferty warszawskich deweloperów. Taka analiza uwzględniająca poszczególne dzielnice wydaje się ciekawa, bo informacje dotyczące warszawskiego rynku, zwykle są prezentowane w skali całego miasta.
Białołęka jest praktycznie jedyną opcją dla oszczędnych
Trudno ukryć, że Warszawa to miasto o kiepskiej relacji pomiędzy poziomem wynagrodzeń i cenami metrażu. Właśnie dlatego duże zainteresowanie wzbudza oferta najtańszych mieszkań deweloperskich. Osoby zainteresowane takimi lokalami, zdecydowanie największy wybór będą miały w Białołęce. Północna dzielnica Warszawy, stanowi prawdziwe zagłębie tanich "M" i ciągle cieszy się sporym zainteresowaniem deweloperów (m.in. ze względu na dużą liczbę wolnych gruntów pod zabudowę). O znaczeniu Białołęki świadczy fakt, że pod koniec marca 2018 roku znajdowało się tam aż 59 aktywnych inwestycji deweloperskich. Większy wynik (80 aktywnych inwestycji), portal RynekPierwotny.pl odnotował tylko na terenie Mokotowa, czyli dzielnicy cechującej się dużą liczbą niewielkich i bardziej ekskluzywnych projektów.
Warto dodać, że pod koniec I kw. 2018 r. na terenie Białołęki znajdowało się 18% wszystkich mieszkań oferowanych przez stołecznych deweloperów. Pod względem udziału rynkowego, z północną dzielnicą Warszawy mógł konkurować tylko obszar Mokotowa (15% podaży w marcu br.). Udziałem przekraczającym 10% stołecznego rynku pierwotnego, pod koniec I kw. 2018 r. cechowała się jeszcze tylko Wola. Obydwie te dzielnice (Wola i Mokotów), były jednak znacznie "droższe" od Białołęki. Świadczą o tym dane z poniższej tabeli. Wskazują one, że pod koniec marca 2018 roku deweloperzy przeciętnie oczekiwali 6234 zł za 1 mkw. białołęckiego mieszkania. Analogiczne wyniki dotyczące Woli oraz Mokotowa, oscylowały na poziomie aż 10 000 zł/mkw. Co ciekawe, w I kw. 2018 r. Białołęka nie była dzielnicą Warszawy z najniższą ofertową ceną metrażu. Jeszcze mniejszy wynik odnotowano na terenie Rembertowa (średnio: 6083 zł/mkw.). Ta wschodnia dzielnica, miała jednak symboliczny udział w stołecznym rynku nowych mieszkań (1% podaży).
Praga - Południe to przykład dzielnicy "ze średniej półki"
Po budowie Mostu Marii Skłodowskiej - Curie (potocznie zwanego "mostem północnym"), Białołęka stała się o wiele lepiej skomunikowana ze Śródmieściem. Mimo tej pozytywnej zmiany, wielu nabywców nowych lokali chciałoby uniknąć zamieszkania w najbardziej wysuniętej na północ części Warszawy. Takie osoby poszukujące lepiej zlokalizowanego mieszkania o przeciętnej cenie, powinny zwrócić uwagę m.in. na Pragę - Południe, która skupia 9% oferty warszawskich deweloperów. Wspomniana dzielnica to część stolicy, która podlega szybkiej przebudowie i cechuje się niewielką odległością od centrum miasta. Pod względem ofertowej ceny nowych lokali (średnio: 8181 zł/mkw. pod koniec I kw. 2018 r.), Praga notuje wyniki zbliżone do stołecznej średniej (7860 zł/mkw.). Przeciętnym poziomem cen nowych "M", cechuje się również obszar Bemowa, Włoch, Wilanowa, Bielan oraz Ursynowa. W przypadku dwóch ostatnich dzielnic (Ursynów i Bielany), bliskość pierwszej linii metra podnosi ceny wielu mieszkań. Podobne zjawisko będzie dotyczyło m.in. Targówka, gdzie niebawem dotrze druga linia metra.
| Średnia cena 1 mkw. nowych mieszkań w podziale na dzielnice Warszawy (koniec I kw. 2018 r.) | |
|---|---|
| Dzielnica | Średnia ofertowa cena za 1 mkw. |
| Bemowo | 8 018 zł |
| Białołęka | 6 234 zł |
| Bielany | 8 211 zł |
| Mokotów | 9 978 zł |
| Ochota | 9 601 zł |
| Praga - Południe | 8 181 zł |
| Praga - Północ | 10 129 zł |
| Rembertów | 6 083 zł |
| Śródmieście | 10 178 zł |
| Targówek | 7 333 zł |
| Ursus | 6 669 zł |
| Ursynów | 8 032 zł |
| Wawer | 6 791 zł |
| Wesoła | 6 180 zł |
| Wilanów | 8 079 zł |
| Włochy | 7 594 zł |
| Wola | 10 186 zł |
| Żoliborz | 9 539 zł |
| Średnia cena dla wszystkich dzielnic | 7 860 zł |
Śródmieście nie jest już "najdroższą" częścią Warszawy
Na ofertę warszawskich deweloperów, nie powinny narzekać osoby szukające ekskluzywnego lokum. Warszawa ze względu na swoją specyfikę, cechuje się dużą liczbą mieszkań z segmentu "premium" oraz apartamentów. Takie "M" dla wymagających, znajdziemy nie tylko na terenie Śródmieścia. Centralna dzielnica Warszawy ma ograniczone znaczenie w kontekście kształtowania rynku nowych i luksusowych mieszkań. Świadczy o tym m.in. niewielka liczba aktywnych inwestycji (patrz powyższa mapa). Możliwości inwestycyjne deweloperów na terenie Śródmieścia są ograniczane m.in. przez niewielką liczbę działek pod zabudowę oraz ich bardzo wysokie ceny.
W kontekście Śródmieścia warto dodać, że ta dzielnica niedawno utraciła miano "najdroższej" w Warszawie. Pod względem średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowych mieszkań, nieznacznie wyprzedziła ją Wolą (10 186 zł/mkw. w I kw. 2018 r.). Wschodnia część Woli jest miejscem, gdzie zamożni warszawiacy chętnie szukają nowego lokum. Dużą ofertą mieszkań "z wyższej półki", może się pochwalić również prestiżowy Mokotów.
Andrzej Prajsnar
