REKLAMA

Nowa ustawa - "Mission Impossible" dla deweloperów

2012-09-15 06:00
publikacja
2012-09-15 06:00
29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego, nazywana potocznie ustawą deweloperską. Jej głównym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i finansowego osób kupujących nieruchomości. Już na etapie prac legislacyjnych ustawa budziła wiele wątpliwości. Po kilku miesiącach jej obowiązywania okazuje się, że były one słuszne. Niektóre z zapisów ustawy wymagają doprecyzowania.

Renata Robaszewska
Renata Robaszewska
Robaszewska & Płoszka, Radcowie Prawni
Już na etapie przygotowywania inwestycji deweloper napotyka na liczne rozbieżności w interpretacji zasad zadośćuczynienia obowiązkom informacyjnym wskazanym w ustawie. Inwestorzy zostali ustawowo zobowiązani do informowania potencjalnych klientów o kondycji finansowej i sytuacji spółki oraz danych realizowanej inwestycji. W tym zakresie podstawowym obowiązkiem deweloperów jest przygotowanie i przedstawienie tzw. prospektu informacyjnego. Zawiera on szczegółowe dane na temat powstającej inwestycji i powinien być wydawany każdemu zainteresowanemu w formie papierowej lub elektronicznej. Jeśli wprowadzane są do niego zmiany, deweloper musi informować klientów o modyfikacjach prospektu i dostarczać im zaktualizowane informacje.

Formularz prospektu stanowi załącznik do ustawy, więc mogłoby się wydawać, że jego wypełnienie nie budzi wątpliwości. W części ogólnej prospektu powinny znaleźć się takie informacje jak: dokładny opis inwestycji, jej stan prawny oraz informacje związane z finansowaniem i zabezpieczeniem. Natomiast w części indywidualnej szczegóły dotyczące konkretnego lokalu, a więc m.in. opis technologii wykonania, sposobu wykończenia oraz cenę za metr kwadratowy.

W prospekcie deweloper powinien umieścić informacje o wszelkich innych planowanych inwestycjach budowlanych, komunikacyjnych i komunalnych w pobliżu kupowanej nieruchomości. W założeniu powinno to dać klientom wiedzę na temat tego, jak będzie w przyszłości wyglądać ich sąsiedztwo. Poważnym problemem okazuje się jednak zdobycie tych informacji. Powstaje pytanie, jak daleko deweloper sporządzający prospekt ma się posunąć w celu zdobycia tych informacji. Czy wystarczą postanowienia planów miejscowych, których zgłębieniu powinien oddać się deweloper (choć one mówią tylko o możliwości zabudowy, a nie o planowanych do realizacji inwestycjach), czy powinien sięgnąć dalej do decyzji o warunkach zabudowy, czy też do pozwoleń na budowę, do których co do zasady dostęp jest znacznie utrudniony. Ustawa, ani wzór prospektu nie precyzują, czym jest „planowana inwestycja”, ani na jakim etapie powinna być podczas realizacji, aby umieścić ją w prospekcie, ani również nie precyzuje zakresu przedmiotowego planowanych inwestycji, czy chodzi tylko o inwestycje komunalne i państwowe, czy również inwestycje prywatne.

Warto natomiast podkreślić, że niedopełnienie przez deweloperów obowiązków związanych z prospektem informacyjnym lub podanie w nim fałszywych informacji, bądź zatajenie istotnych faktów, zgodnie z art. 33 ustawy deweloperskiej podlega odpowiedzialności karnej. Uchybienia w tym względzie mogą również być podstawą do odstąpienia nabywającego od umowy deweloperskiej – jeśli więc deweloper zaniedba kwestię prospektu informacyjnego, nabywca będzie mógł zrezygnować z zakupu danej nieruchomości.

Nowa ustawa - Mission Impossible dla deweloperów
Image licensed by Ingram Image

W celu prawidłowego wywiązania się z nałożonych na nich obowiązków deweloperzy zwracają się do organów i urzędów z wnioskiem o podania informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach oraz wynikających z akt postępowań administracyjnych, dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od nieruchomości. W szczególności chodzi o informacje o przedsięwzięciach polegających na budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych, oraz przewidzianych liniach powietrznych, a także innych znanych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk oraz cmentarzy. Organy w większości konsekwentnie odmawiają wywiązania się z tego obowiązku, zasłaniając się art. art. 10 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej. Uzasadniają, iż informacje takie inwestorzy mogą uzyskać samodzielnie na stronach Biuletynu Informacji Publicznej (BIP). Podkreślić jednak należy, że część z tych informacji znajduje się na stronach, które chociaż są stronami danych urzędów, nie mają waloru BIP. Zatem urzędy nie mogą wskazywać, że zamieszczone na nich informacje mają charakter informacji publicznej.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym nieprawidłowe jest załatwienie wniosku poprzez odesłanie do stron BIP, gdy do uzyskania żądanej informacji konieczne jest zapoznanie się przez stronę z licznymi udostępnionymi na stronie BIP dokumentami źródłowymi, a następnie dokonanie selekcji zawartych w nich danych lub też, gdy uzyskanie informacji polegać ma na interpretacji obszernych danych dostępnych w BIP, a następnie samodzielnym jej „wytworzeniu” na ich podstawie. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 marca 2008 r. sygn. akt II SAB/Bk 7/08). Jak podkreślił sąd w ww. wyroku „wskazanie podmiotowi żądającemu udzielenia informacji publicznej strony Biuletynu Informacji Publicznej jako jej źródła stanowi prawidłowe załatwienie wniosku tylko i wyłącznie w przypadku, gdy informacje tam zawarte odnoszą się bezpośrednio (wprost) i konkretnie do meritum żądania, bezpośrednio zawierają dane istotne z punktu widzenia pytającego, a ich uzyskanie nie wymaga przedsięwzięcia dodatkowych czynności (informacja prosta)”. W przypadku odesłania do stron internetowych takie dodatkowe czynności dewelopera są konieczne.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych „żądanie od organu administracji udzielenia informacji publicznej w postaci fragmentów decyzji administracyjnych lub zestawienia danych zawartych w poszczególnych decyzjach powinno zostać spełnione przez organ” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 26 stycznia 2011 roku, sygn. akt. II SAB/Gd 68/11). Zgodnie z art. 13 ustawy o dostępie do informacji publicznej organy administracji są zobowiązane do udzielenia informacji bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Urzędy zaczynają tworzyć specjalne mapy, na których zaznaczają wszelkie informacje dotyczące inwestycji, do których odsyłają interesantów. Mapy te zazwyczaj nie mają jednak charakteru zaświadczenia.

Ustawodawca obarczył, więc deweloperów, a pośrednio i organy administracji obowiązkami, których prawidłowe wykonanie jest praktycznie niemożliwe lub zbytnio utrudnione, nakładające jednocześnie na deweloperów poważne sankcje karne i ekonomiczne.

Autor:
ustawa deweloperskaRenata Robaszewska, radca prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa energetycznego. Specjalizuje się w ekspertyzie transakcji nabywania nieruchomości, realizacji inwestycji budowlanych i projektów budowy elektrowni wiatrowych.
Źródło:Informacja prasowa

Do pobrania

RenataRobaszewskapng
Tematy
Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Advertisement

Komentarze (7)

dodaj komentarz
~GOLDestate
jest kilka poważnych problemów w tej ustawie:
- Rachunek powierniczy- w większości banków jedynie zamknięty- czyli zostanie to doliczone do ceny sprzedaży M.
- historia dewelopera- finansowa i budownicza: niestety tak to bywa, że budując coś małego lub dużego Deweloper inwestuje- czyli wydaje, a gdy wszystko sprzeda
jest kilka poważnych problemów w tej ustawie:
- Rachunek powierniczy- w większości banków jedynie zamknięty- czyli zostanie to doliczone do ceny sprzedaży M.
- historia dewelopera- finansowa i budownicza: niestety tak to bywa, że budując coś małego lub dużego Deweloper inwestuje- czyli wydaje, a gdy wszystko sprzeda i ma zyski to żyje- a by żyć wydaje- więc sytuacja finansowa nie musi być ciekawa- co może odstraszyć Klienta. A znalezienie inwestycji ze 100% udziałem srodków własnych Dewelopera chyba graniczy z cudem
- opis inwestycji powstających w obrębie 1 kilometra wokół inwestycji- dobra sprawa, bo dowiemy się czy przypadkiem z parku obok nie zrobią autostrady- ale ustawa nie precyzuje terminu obowiązywania odpowiedzialności Dewelopera za informację- czyli Klient za 20 lat oskarży Dewelopera bo z parku zrobiono parking?!?

Ustawa jest OK ale wymaga generalnego doprecyzowania- i tu proponowałbym konfrontację z głównymi zainteresowanymi- czyli reprezentantami rynku Deweloperskiego!
~Cezary
Spojrzenie dewelopera na ustawę, znalezione w sieci:

http://blog.archicom.pl/2011/10/17/16/
~derek
mission impossible to w sprzedaży się powiększa hmm może 10% teraz a 90% za 2-3 lata ale w kontrakcie z tego roku na cenę ? buhehehehe i co jeszcze wymyślicie ? non profit time ;-(
~Ja
Spokojnie - deweloperzy zadbali zeby zaczac inwestycje PRZED wejsciem w zycie ustawy. Wiec na dzien dzisiejszy nie wiem czy istnieje choc jedna inwestycja w calym kraju ktora podlega tej ustawie HEHEHEHE
~będzie dobrze
Dlaczego dziennikarze nie informują braci lemingów i sióstr leminżanek ! Już zaczął działać nowy PrOgram------- " Rodzina POd mostem "
~Mat
Dokładnie. Po 8 latach dopłat do kredytu nabitym w RNS nagle rata podskoczy prawie o 50% w górę. w 2015-2016 zacznie się wysyp licytacji komorniczych po ofiarach ustawy RNS.
~Zabor
Państwo zarobi na karach. Przecież o to chodzi, dewelepora nie łąpie się na fotoradar, a na ustawę.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki