Przeciwnicy dużego napływu obcokrajowców do Niemiec wskazują, że masowa imigracja sprzyja wzrostowi stawek czynszowych.
Krajowe media niedawno informowały o protestach w większych niemieckich miastach (m.in. Berlinie). Tysiące mieszkańców Niemiec protestowały przeciwko bardzo szybkiemu wzrostowi czynszów. Powód takich protestów można łatwo zrozumieć, jeśli spojrzymy na statystyki dotyczące kosztów najmu niemieckich mieszkań w ostatnich latach. Przeciwnicy napływu imigrantów do Niemiec wskazują, że jest to powód wzrostu stawek czynszowych. Trzeba jednak pamiętać, że oprócz tego imigracyjnego czynnika znaczenie mają jeszcze inne uwarunkowania (związane m.in. z poziomem stóp procentowych).
Czynszowy problem dotyczy nie tylko największych miast
W przypadku takiego kraju, jak Polska, szybki wzrost rynkowych czynszów prawdopodobnie nie miałby bardzo dużego znaczenia społecznego i politycznego. Trudno się temu dziwić, bo według danych Eurostatu tylko co dwudziesty Polak mieszka w lokum wynajmowanym na wolnym rynku. Sytuacja Niemiec przedstawia się zupełnie inaczej. U naszych zachodnich sąsiadów aż 40% populacji wynajmuje lokum za rynkową stawkę. Właśnie dlatego problem rosnących czynszów był wykorzystywany przez niemieckich polityków podczas kampanii przed ubiegłorocznymi wyborami parlamentarnymi.
Szybki wzrost czynszów w niemieckich miastach już trzy lata temu stał się ważnym tematem. Wtedy na terenie 313 ośrodków miejskich wprowadzono tak zwany hamulec czynszowy (Mietpreisbremse). Mowa o przepisach, które ograniczają poziom czynszu w nowych umowach najmu do wartości nie większej niż 10% ponad lokalną średnią. Szybko pojawiły się zarzuty, że nowe prawo łamie niemiecką konstytucję. We wrześniu 2017 r. właśnie takie stanowisko zajął berliński sąd.
Na poniższym wykresie nie widać wyraźnego wpływu ograniczeń czynszowych, jakie w 2015 r. wprowadził rząd Angeli Merkel. Wręcz przeciwnie, po 2015 r. tempo wzrostu niemieckich czynszów jeszcze przyspieszyło. Dane Bundesbanku wskazują, że pod koniec 2017 roku przeciętny koszt najmu mieszkania u naszych zachodnich sąsiadów był o jedną trzecią wyższy od wartości sprzed siedmiu lat. W tym samym czasie skumulowana inflacja wyniosła około 10% . Realny (skorygowany o inflację) poziom niemieckich wynagrodzeń w latach 2010-17 również wzrósł o mniej więcej jedną dziesiątą.
Obliczenia Bundesbanku wskazują, że problem wysokich czynszów dotyczy nie tylko największych ośrodków miejskich (takich jak np. Berlin, Monachium lub Frankfurt nad Menem). Trzeba jednak odnotować, że stawki czynszowe z siedmiu niemieckich metropolii (Berlina, Dusseldorfu, Frankfurtu nad Menem, Hamburga, Kolonii, Monachium i Stuttgartu) wzrosły szybciej niż przeciętnie (o ponad 40% względem 2010 r.). Wspomniana sytuacja dotycząca metropolii, wynika z ich popularności jako miejsca pracy. W najbardziej atrakcyjnym osadniczo Monachium, odsetek pustostanów na rynku najmu wynosi 0%. Trudno się temu dziwić, bo przez 8 lat (2009-17 r.) liczba mieszkańców stolicy Bawarii wzrosła o 170 000 (ok. 13%). Monachium obecnie cechuje się najwyższym poziomem średniego miesięcznego czynszu za wynajem mieszkania (ok. 1600 euro bez kosztów eksploatacyjnych). Analogiczny wynik dla Berlina wynosi około 1000 euro.
Liczba nowych niemieckich "M" wciąż mniejsza od potrzeb
W nawiązaniu do informacji z powyższego wykresu warto zwrócić uwagę, że szybki wzrost niemieckich czynszów to długookresowe zjawisko, które obserwowano już w 2006 roku i 2007 roku. Przyczyny tego ciekawego trendu cenowego na rynku najmu z pewnością są złożone. Oprócz kwestii imigracyjnych kluczowy wydaje się wpływ szybkiego wzrostu cen mieszkań, który jest napędzany relatywnie dobrą koniunkturą gospodarczą, niskim bezrobociem oraz tanimi kredytami. Rosnące ceny metrażu wpływają na poziom czynszów, gdyż posiadanie lokum stanowi oczywistą alternatywę dla najmu. Wyższa wartość mieszkań to również punkt odniesienia dla wynajmujących, którzy musieli więcej zapłacić za lokal przy niedawnym rozpoczęciu inwestycji w najem albo zamiast dalszego najmu mogą drożej sprzedać nieruchomość i zrealizować zyski.
Eksperci badający niemiecki rynek najmu wskazują na jeszcze jeden powód obecnych problemów cenowych. Chodzi tutaj o nieadekwatność liczby nowych mieszkań do zapotrzebowania na takie domy i lokale. Przez dłuższy czas liczba oddawanych do użytku niemieckich mieszkań utrzymywała się na poziomie mniejszym niż 250 000 jednostek rocznie. Była to stanowczo zbyt mała liczba jak na potrzeby ponad osiemdziesięciomilionowego kraju. Niewielka aktywność niemieckich deweloperów wynika m.in. z wysokich wymagań dotyczących planowania przestrzennego, konstrukcji budynku i ochrony środowiska.
Imigracyjna presja (bardziej widoczna po 2015 roku) sprawiła, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania dodatkowo wzrosło. Wedle szacunków niemieckiego rządu, w latach 2015 - 2020 corocznie powinno być oddawanych do użytku aż 350 000 nowych lokali mieszkalnych oraz domów. Wyniki z 2015 roku (ok. 247 700), 2016 roku (ok. 277 700) i 2017 roku (ok. 284 800) były jednak bardzo dalekie od wyznaczonego celu. Najnowsze informacje dotyczące aktywności inwestorów mieszkaniowych sugerują, że do zakładanej liczby nowych mieszkań nie uda się zbliżyć także w 2018 r. i 2019 r. Opisywana sytuacja sugeruje duże prawdopodobieństwo kolejnych podwyżek niemieckich czynszów i protestów z tym związanych.
Andrzej Prajsnar
