Nie ulega wątpliwości, że wiele osób wybierających w latach 2020-21 kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem, teraz może żałować swojej decyzji. Trzeba jednak mieć świadomość, że wybór „hipoteki” posiadającej gwarancję stałej raty przez 5 lat również wiąże się z pewnym ryzykiem. Chodzi o scenariusz związany z nagłym spadkiem stóp procentowych NBP na przykład za 2 lata - 3 lata. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy taka sytuacja wydaje się prawdopodobna.
Rynki nie spodziewają się szybkich obniżek stóp NBP
Prognozy dotyczące wysokości stóp procentowych w przyszłości oraz rat kredytów mieszkaniowych, często wykorzystują notowania kontraktów FRA na WIBOR. Wycena wspomnianych kontraktów zwykle w trafny sposób prezentuje najbardziej prawdopodobną obecnie ścieżkę zmian WIBOR-u. Niedawno dowiedzieliśmy się, że wycofywanie tej stopy z aktywnych umów kredytów mieszkaniowych może mieć miejsce dopiero w 2024 r. - 2025 r. Poza tym, stopa WIRON jako zamiennik WIBOR-u również będzie mocno uzależniona od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Tak więc „WIBOR-owe” prognozy nadal mają sens.
Informacje z końca września 2022 r. wskazywały na następujące oczekiwania rynków finansowych co do wysokości WIBOR-u 3M:
- 7,32% za 1 miesiąc,
- 7,53% za 3 miesiące,
- 7,59% za 6 miesięcy,
- 7,54% za 9 miesięcy,
- 7,05% za 15 miesięcy,
- 6,60% za 21 miesięcy.
Na podstawie notowań kontraktów FRA, eksperci portalu RynekPierwotny.pl założyli ścieżkę zmian WIBOR-u 3M, która zakłada spadek wspomnianej stopy do 3,00% w grudniu 2025 r.
Przez 5 lat oszczędności mogą wynieść np. 80 000 zł
Na podstawie przyjętych założeń warto sprawdzić sytuację gospodarstwa domowego, które zaciągnęło kredyt mieszkaniowy w styczniu 2021 r. Wówczas nowe mieszkania i domy sprzedawały się bardzo dobrze. W czasie boomu mieszkaniowego z początku 2021 roku, przykładowe gospodarstwo domowe z wkładem wynoszącym 56 000 zł, mogło pożyczyć 500 000 zł na następujących warunkach:
ü marża 2,80% w przypadku oprocentowania zmiennego
ü stałe oprocentowanie na 5 lat wynoszące 3,50% (po tym okresie przejście na oprocentowanie zmienne z marżą 2,80%)
Powyższe parametry kredytów na 30 lat są zbliżone do oferty rynkowej ze stycznia 2021 r. Po ich uwzględnieniu i przyjęciu zakładanej ścieżki zmian WIBOR-u można obliczyć, że posiadacz kredytu ze stałym oprocentowaniem przez pierwsze pięć lat zapłaci 134 713 zł. W przypadku oprocentowania zmiennego, suma równych rat kapitałowo-odsetkowych będzie natomiast wynosić aż 217 278 zł przez 5 lat. Zatem prognozowana różnica płatności na rzecz banku to 82 565 zł.
Nawet pięcioletnia oszczędność ratalna na dwa razy mniejszym poziomie (ok. 40 000 zł) byłaby ogromnym atutem związanym z wyborem stałej stawki oprocentowania. Dodatkową korzyścią dla klienta banku jest przewidywalna wysokość raty kredytu mieszkaniowego ze stałym oprocentowaniem (2245 zł przez 5 lat). W przypadku zmiennego oprocentowania, równa rata kredytu o wartości 500 000 zł i okresie spłaty 30 lat może wzrosnąć do 4533 zł. To oznacza potężną zmianę względem początkowych 2111 zł.
W większości sytuacji stała stopa przyniesie korzyść
Aktualna sytuacja na pewno premiuje osoby, które wybrały oprocentowanie „zamrożone” na 5 lat, gdy takie rozwiązanie nie było popularne. Jeszcze we wrześniu 2021 roku, na rynku były dostępne oferty z pięcioletnim oprocentowaniem stałym wynoszącym ok. 4,00%. Klienci banków, którzy skorzystali z tej propozycji też nie powinni mieć powodów do narzekań. Nie można wykluczać, że wybór pięcioletniego, stałego oprocentowania na poziomie np. 5,00% też przyniesie znaczące zyski.
Wątpliwości co do stałej stawki oprocentowania (najczęściej na 5 lat) pojawiają się w przypadku kredytów z drugiego oraz trzeciego kwartału bieżącego roku. Skala problemu związanego z możliwymi stratami osób posiadających wysokie i stałe oprocentowanie (rzędu 7,00% - 9,00%) nie powinna być jednak duża. W tym kontekście warto pamiętać o zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych. Sierpniowa sprzedaż nowych „hipotek” (2,4 mld zł) według danych BIK była już ponad trzy razy mniejsza od wyniku z grudnia 2021 r. (7,5 mld zł).
Na podstawie obecnego stanu wiedzy można zatem przypuszczać, że dla większości osób posiadających kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, taka gwarancja niezmienności stopy procentowej okaże się korzystna. Obecne kłopoty dużej części kredytobiorców z rosnącymi ratami prawdopodobnie będą skutkować długookresowym wzrostem popularności „hipotek” posiadających stałe oprocentowanie na kilka lat.
Andrzej Prajsnar
