Oprocentowanie hipotek ze zmienną stopą ponownie nieco wzrosło. To jednak „zasługa” wyłącznie wahań wskaźników z rynku międzybankowego. Marże proponowane przez banki pozostają na zbliżonym poziomie od kilku miesięcy, a korekty, jeśli się pojawiają, mają raczej kosmetyczny charakter.
Na rynku kredytów hipotecznych panuje już prawdziwa zima. Wyniki sprzedaży w kolejnych miesiącach prezentują się coraz bardziej blado, a marże ściął mróz. Po obniżkach wprowadzanych przez wiele banków wiosną i latem nadeszła cennikowa stagnacja. Od kilku miesięcy w ofertach nie ma większych ruchów. Nie oznacza to jednak, że nie zmienia się oprocentowanie.
Specyfiką kredytów hipotecznych opartych na zmiennych stopach w dzisiejszych warunkach jest „rozjeżdżanie się” ofert kredytodawców, gdy WIBOR przeżywa większe fluktuacje. Tak było ponownie w listopadzie, gdy RPP nie zdecydowała się na podwyżkę stóp procentowych. WIBOR 3M w pierwszym tygodniu miesiąca wspiął się na tegoroczne maksima (7,61 proc.), by później stopniowo obniżać się. O stawce stosowanej przez banki decyduje chwila, w której dokonuje się odczytu. A tu praktyki są zróżnicowane. Dlatego prezentujemy dwa zestawienia ofert:
- Bazujące na ujednoliconych stawkach WIBOR (z 10 listopada – 3M 7,59 proc. i 6M 7,79 proc.).
- Oparte na rzeczywistych stawkach stosowanych przez kredytodawców.
Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną
W listopadowym rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł.
Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.
Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).
|
Kredyt na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników z dnia 10 listopada 2022 r. (WIBOR 3M 7,59%, 6M 7,79%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lp. |
Bank |
Oprocentowanie |
Marża |
Rata równa (1) |
Łączny koszt kredytu (2) |
RRSO (3) |
|
1. |
Bank BPS |
9,26% (marża + WIBOR 3M) |
1,67% |
4 113 zł |
758 542 zł |
10,43% |
|
2. |
PKO BP (4) (5) |
9,23% (marża + WIBOR 6M) |
1,44% |
4 104 zł |
764 098 zł |
10,07% |
|
3. |
Alior Bank |
9,38% (marża + WIBOR 3M) |
1,79% |
4 153 zł |
767 227 zł |
9,87% |
|
4. |
PKO BP (4) |
9,28% (marża + WIBOR 6M) |
1,49% |
4 120 zł |
768 745 zł |
10,12% |
|
5. |
ING Bank Śląski |
9,48% (marża + WIBOR 6M) |
1,69% |
4 187 zł |
782 536 zł |
10,06% |
|
6. |
Bank Millennium (6) |
9,59% (marża + WIBOR 6M) |
1,80% |
4 223 zł |
787 146 zł |
10,02% |
|
7. |
Credit Agricole (4) |
9,38% (marża + WIBOR 3M) |
1,79% |
4 148 zł |
791 473 zł |
10,13% |
|
8. |
Santander Bank |
9,63% (marża + WIBOR 6M) |
1,84% |
4 235 zł |
801 881 zł |
10,49% |
|
9. |
Bank Pekao |
9,78% (marża + WIBOR 6M) |
1,99% |
4 287 zł |
815 810 zł |
10,67% |
|
10. |
BOŚ |
9,78% (marża + WIBOR 6M) |
1,99% |
4 287 zł |
816 825 zł |
11,00% |
|
11. |
mBank (5) |
9,39% (marża + WIBOR 3M) |
1,80% |
4 334 zł |
833 035 zł |
10,82% |
|
12. |
mBank |
10,14% (marża + WIBOR 3M) |
2,55% |
4 409 zł |
855 398 zł |
11,06% |
|
13. |
Bank Pocztowy |
9,88% (marża + WIBOR 3M) |
2,19% |
4 289 zł |
894 050 zł |
11,61% |
|
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (4) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu. (5) Oferta dla obecnych klientów banku. (6) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 816 tys. zł. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-21.11.2022 r. |
||||||
W czołówce zestandaryzowanego zestawienia znalazły się Bank BPS, PKO BP oraz Alior Bank. W porównaniu z październikiem nieznacznie zmieniły się marże tylko w trzech instytucjach. Pozostałe stosują takie same stawki.
Wpływ zmienności WIBOR-u na oprocentowanie widać, gdy przyjrzymy się zestawieniu bazującym na wskaźnikach rzeczywiście stosowanych przez kredytodawców. Rozrzut odczytów jest spory. Przypomnijmy, że banki w różnych cyklach aktualizują stawki używane podczas wyznaczania oprocentowania. Niektóre „pozostają z tyłu”, inne szybko odzwierciedlają zmiany.
|
Kredyt na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o wysokość wskaźników stosowaną przez bank w dniu przygotowania obliczeń. |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Lp. |
Bank |
Oprocentowanie |
Marża |
Rata równa (1) |
Łączny koszt kredytu (2) |
Stosowany WIBOR (3) |
RRSO (4) |
|
1. |
mBank (5) |
8,90% |
1,80% |
3 995 zł |
731 157 zł |
3M 7,10% |
9,69% |
|
2. |
Bank BPS |
9,09% |
1,67% |
4 057 zł |
741 688 zł |
3M 7,42% |
10,24% |
|
3. |
PKO BP (5) (6) |
9,08% |
1,44% |
4 054 zł |
749 289 zł |
6M 7,64% |
9,90% |
|
4. |
PKO BP (6) |
9,13% |
1,49% |
4 070 zł |
753 915 zł |
6M 7,64% |
9,95% |
|
5. |
Alior Bank |
9,29% |
1,79% |
4 123 zł |
758 284 zł |
3M 7,50% |
9,85% |
|
6. |
Santander Bank |
9,26% |
1,84% |
4 112 zł |
764 973 zł |
3M 7,42% |
10,08% |
|
7. |
ING Bank Śląski |
9,41% |
1,69% |
4 160 zł |
774 588 zł |
6M 7,72% |
9,99% |
|
8. |
Credit Agricole (6) |
9,24% |
1,79% |
4 102 zł |
777 438 zł |
3M 7,45% |
9,97% |
|
9. |
Bank Millennium (7) |
9,52% |
1,80% |
4 200 zł |
780 125 zł |
6M 7,72% |
9,95% |
|
10. |
Citi Handlowy |
9,51% |
2,09% |
4 201 zł |
783 218 zł |
3M 7,42% |
10,02% |
|
11. |
Bank Pekao |
9,50% |
1,99% |
4 193 zł |
787 678 zł |
6M 7,51% |
10,36% |
|
12. |
BOŚ |
9,59% |
1,99% |
4 223 zł |
799 737 zł |
6M 7,60% |
10,68% |
|
13. |
mBank |
9,65% |
2,55% |
4 243 zł |
805 772 zł |
3M 7,10% |
10,52% |
|
14. |
BNP Paribas Bank (5) |
9,80% |
2,30% |
4 297 zł |
824 294 zł |
3M 7,50% |
10,65% |
|
15. |
Bank Pocztowy |
9,59% |
2,19% |
4 225 zł |
874 577 zł |
3M 7,40% |
11,40% |
|
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. (3) Stawka (typ i wysokość) stosowana przez bank na dzień przygotowania symulacji. (4) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (5) Oferta dla obecnych klientów banku. (6) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu. (7) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 809 tys. zł. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-21.11.2022 r. |
|||||||
W czołówce takiego zestawienia znalazł się mBank (z ofertą dla obecnych klientów), Bank BPS oraz PKO BP. Tylko cztery instytucje proponowały w listopadowych symulacjach profilowym klientom wyższe oprocentowanie przy kredycie z okresowo stałą stawką niż przy produkcie bazującym na zmiennej stawce.
