REKLAMA
ZAPISZ SIĘ

Hipoteki ze zmienną stopą - WIBOR zabujał, marże zabetonowane

Michał Kisiel2022-11-30 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2022-11-30 06:00

Oprocentowanie hipotek ze zmienną stopą ponownie nieco wzrosło. To jednak „zasługa” wyłącznie wahań wskaźników z rynku międzybankowego. Marże proponowane przez banki pozostają na zbliżonym poziomie od kilku miesięcy, a korekty, jeśli się pojawiają, mają raczej kosmetyczny charakter.

Hipoteki ze zmienną stopą - WIBOR zabujał, marże zabetonowane
Hipoteki ze zmienną stopą - WIBOR zabujał, marże zabetonowane
fot. Artur Hojny / / FORUM

Na rynku kredytów hipotecznych panuje już prawdziwa zima. Wyniki sprzedaży w kolejnych miesiącach prezentują się coraz bardziej blado, a marże ściął mróz. Po obniżkach wprowadzanych przez wiele banków wiosną i latem nadeszła cennikowa stagnacja. Od kilku miesięcy w ofertach nie ma większych ruchów. Nie oznacza to jednak, że nie zmienia się oprocentowanie.

Specyfiką kredytów hipotecznych opartych na zmiennych stopach w dzisiejszych warunkach jest „rozjeżdżanie się” ofert kredytodawców, gdy WIBOR przeżywa większe fluktuacje. Tak było ponownie w listopadzie, gdy RPP nie zdecydowała się na podwyżkę stóp procentowych. WIBOR 3M w pierwszym tygodniu miesiąca wspiął się na tegoroczne maksima (7,61 proc.), by później stopniowo obniżać się. O stawce stosowanej przez banki decyduje chwila, w której dokonuje się odczytu. A tu praktyki są zróżnicowane. Dlatego prezentujemy dwa zestawienia ofert:

  1. Bazujące na ujednoliconych stawkach WIBOR (z 10 listopada – 3M 7,59 proc. i 6M 7,79 proc.).
  2. Oparte na rzeczywistych stawkach stosowanych przez kredytodawców.

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

W listopadowym rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.

Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Kredyt na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników z dnia 10 listopada 2022 r. (WIBOR 3M 7,59%, 6M 7,79%)

Lp.

Bank

Oprocentowanie

Marża

Rata równa (1)

Łączny koszt kredytu (2)

RRSO (3)

1.

Bank BPS

9,26% (marża + WIBOR 3M)

1,67%

4 113 zł

758 542 zł

10,43%

2.

PKO BP (4) (5)

9,23% (marża + WIBOR 6M)

1,44%

4 104 zł

764 098 zł

10,07%

3.

Alior Bank

9,38% (marża + WIBOR 3M)

1,79%

4 153 zł

767 227 zł

9,87%

4.

PKO BP (4)

9,28% (marża + WIBOR 6M)

1,49%

4 120 zł

768 745 zł

10,12%

5.

ING Bank Śląski

9,48% (marża + WIBOR 6M)

1,69%

4 187 zł

782 536 zł

10,06%

6.

Bank Millennium (6)

9,59% (marża + WIBOR 6M)

1,80%

4 223 zł

787 146 zł

10,02%

7.

Credit Agricole (4)

9,38% (marża + WIBOR 3M)

1,79%

4 148 zł

791 473 zł

10,13%

8.

Santander Bank

9,63% (marża + WIBOR 6M)

1,84%

4 235 zł

801 881 zł

10,49%

9.

Bank Pekao

9,78% (marża + WIBOR 6M)

1,99%

4 287 zł

815 810 zł

10,67%

10.

BOŚ

9,78% (marża + WIBOR 6M)

1,99%

4 287 zł

816 825 zł

11,00%

11.

mBank (5)

9,39% (marża + WIBOR 3M)

1,80%

4 334 zł

833 035 zł

10,82%

12.

mBank

10,14% (marża + WIBOR 3M)

2,55%

4 409 zł

855 398 zł

11,06%

13.

Bank Pocztowy

9,88% (marża + WIBOR 3M)

2,19%

4 289 zł

894 050 zł

11,61%

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.

(3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji.

(4) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu.

(5) Oferta dla obecnych klientów banku.

(6) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 816 tys. zł.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-21.11.2022 r.

W czołówce zestandaryzowanego zestawienia znalazły się Bank BPS, PKO BP oraz Alior Bank. W porównaniu z październikiem nieznacznie zmieniły się marże tylko w trzech instytucjach. Pozostałe stosują takie same stawki.

Wpływ zmienności WIBOR-u na oprocentowanie widać, gdy przyjrzymy się zestawieniu bazującym na wskaźnikach rzeczywiście stosowanych przez kredytodawców. Rozrzut odczytów jest spory. Przypomnijmy, że banki w różnych cyklach aktualizują stawki używane podczas wyznaczania oprocentowania. Niektóre „pozostają z tyłu”, inne szybko odzwierciedlają zmiany.

Kredyt na 480 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o wysokość wskaźników stosowaną przez bank w dniu przygotowania obliczeń. 

Lp.

Bank

Oprocentowanie

Marża

Rata równa (1)

Łączny koszt kredytu (2)

Stosowany WIBOR (3)

RRSO (4)

1.

mBank (5)

8,90%

1,80%

3 995 zł

731 157 zł

3M 7,10%

9,69%

2.

Bank BPS

9,09%

1,67%

4 057 zł

741 688 zł

3M 7,42%

10,24%

3.

PKO BP (5) (6)

9,08%

1,44%

4 054 zł

749 289 zł

6M 7,64%

9,90%

4.

PKO BP (6)

9,13%

1,49%

4 070 zł

753 915 zł

6M 7,64%

9,95%

5.

Alior Bank

9,29%

1,79%

4 123 zł

758 284 zł

3M 7,50%

9,85%

6.

Santander Bank

9,26%

1,84%

4 112 zł

764 973 zł

3M 7,42%

10,08%

7.

ING Bank Śląski

9,41%

1,69%

4 160 zł

774 588 zł

6M 7,72%

9,99%

8.

Credit Agricole (6)

9,24%

1,79%

4 102 zł

777 438 zł

3M 7,45%

9,97%

9.

Bank Millennium (7)

9,52%

1,80%

4 200 zł

780 125 zł

6M 7,72%

9,95%

10.

Citi Handlowy

9,51%

2,09%

4 201 zł

783 218 zł

3M 7,42%

10,02%

11.

Bank Pekao

9,50%

1,99%

4 193 zł

787 678 zł

6M 7,51%

10,36%

12.

BOŚ

9,59%

1,99%

4 223 zł

799 737 zł

6M 7,60%

10,68%

13.

mBank

9,65%

2,55%

4 243 zł

805 772 zł

3M 7,10%

10,52%

14.

BNP Paribas Bank (5)

9,80%

2,30%

4 297 zł

824 294 zł

3M 7,50%

10,65%

15.

Bank Pocztowy

9,59%

2,19%

4 225 zł

874 577 zł

3M 7,40%

11,40%

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.

(3) Stawka (typ i wysokość) stosowana przez bank na dzień przygotowania symulacji.

(4) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji.

(5) Oferta dla obecnych klientów banku.

(6) Bank stosuje niższą stawkę marży w pierwszych 12 miesiącach. Podano stawki po 12. miesiącu.

(7) Bank przygotował symulację z założeniem, że klient posiada ubezpieczenie na życie. Łączny koszt z uwzględnieniem polisy nabytej w banku wyniesie ok. 809 tys. zł.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-21.11.2022 r.

W czołówce takiego zestawienia znalazł się mBank (z ofertą dla obecnych klientów), Bank BPS oraz PKO BP. Tylko cztery instytucje proponowały w listopadowych symulacjach profilowym klientom wyższe oprocentowanie przy kredycie z okresowo stałą stawką niż przy produkcie bazującym na zmiennej stawce.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Otwórz konto firmowe w Banku Millennium i zgarnij PREMIĘ

Otwórz konto firmowe w Banku Millennium i zgarnij PREMIĘ

Komentarze (28)

dodaj komentarz
jsunday
Kto nie sprzedał nierucha ten przegrał życie.


Polska wkroczyła w okres kryzysu demograficznego, do 2050 liczba ludności spadnie o 4,4 mln osób - napisał GUS w opracowaniu poświęconym sytuacji demograficznej Polski.

"Największy wpływ na ten stan rzeczy będzie miała umieralność (przewiduje się, że w 2050 r. liczba
Kto nie sprzedał nierucha ten przegrał życie.


Polska wkroczyła w okres kryzysu demograficznego, do 2050 liczba ludności spadnie o 4,4 mln osób - napisał GUS w opracowaniu poświęconym sytuacji demograficznej Polski.

"Największy wpływ na ten stan rzeczy będzie miała umieralność (przewiduje się, że w 2050 r. liczba zgonów sięgnie blisko 430 tys.). Będzie to konsekwencją między innymi tego, że w wiek największej umieralności systematycznie będą wchodzić roczniki należące do wyżu demograficznego z drugiej połowy lat 50. XX wieku – czyli obecni około 60-latkowie. Natomiast wiek emerytalny zaczną osiągać obecni 30/40–latkowie" - napisano.

https://www.bankier.pl/wiadomosc/GUS-Polska-wkroczyla-w-okres-kryzysu-demograficznego-8448575.html
hfjdj
Ale te 4,4mln to wliczając uchodźców? Marzyciel marzy o tym co będzie za 25 lat jak w ciągu roku tutaj mogą być kolejne miliony.
nerwiczny
Efekt będzie taki jak w Japonii - domy za grosze na prowincjach i kosmiczne ceny małych mieszkań w miejscach gdzie jest praca.
jsunday odpowiada hfjdj
Nie dziękuj jelonku ;)))

"Jednocześnie zaledwie co dziesiąty Ukrainiec zamierza w ciągu najbliższych kilku lat przenieść się do Polski na stałe. To spadek o 9 p.p. Potwierdza się, że w sytuacji wojny cudzoziemcy są bardziej skłonni do tymczasowego wyjazdu. Tylko 8,5 proc. deklaruje, że zamierza kupić dom lub mieszkanie
Nie dziękuj jelonku ;)))

"Jednocześnie zaledwie co dziesiąty Ukrainiec zamierza w ciągu najbliższych kilku lat przenieść się do Polski na stałe. To spadek o 9 p.p. Potwierdza się, że w sytuacji wojny cudzoziemcy są bardziej skłonni do tymczasowego wyjazdu. Tylko 8,5 proc. deklaruje, że zamierza kupić dom lub mieszkanie na naszym rynku, a zaledwie 6,5 proc. chce założyć tutaj własną działalność gospodarczą."

https://www.money.pl/gospodarka/polacy-rusza-masowo-po-podwyzki-widza-co-sie-dzieje-6839196775721792a.html
hfjdj odpowiada jsunday
8.5% z 1mln to 85k. Mieszkań jest 150k wystawionych na sprzedaż. No to jeszcze drugie tyle przyjedzie i będzie 0.
nerwiczny
No i to jest rozbój: nie dość, że bank zarabia krocie na odsetkach, to jeszcze dodaje do tego marżę gdzie całe ryzyko jest przeniesione na klienta.
jsunday
Spadki cen sprzedaży mieszkań na horyzoncie....

PKO BP: Przed nami okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów


Po okresie bardzo silnych wzrostów cen przed nami okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów oraz złagodzenia presji płacowej w sektorze budowlanym, przewidują analitycy PKO Banku Polskiego.
Spadki cen sprzedaży mieszkań na horyzoncie....

PKO BP: Przed nami okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów


Po okresie bardzo silnych wzrostów cen przed nami okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów oraz złagodzenia presji płacowej w sektorze budowlanym, przewidują analitycy PKO Banku Polskiego.

Analitycy podkreślają, że zachowanie kosztów budowy jest również nie bez znaczenia dla poziomu sprzedaży i cen mieszkań.

"Przypomnijmy, że szok kosztowy z pierwszej połowy roku wystąpił w warunkach schładzania popytu podwyżkami stóp procentowych i poprzez wzrost cen oferowanych mieszkań dodatkowo zmniejszył sprzedaż na rynku pierwotnym. Prognozowany spadek kosztów budownictwa umożliwiłby natomiast zaoferowanie ceny mieszkania nieco lepiej dostosowanej do obecnej siły strony popytowej. Przy jednoczesnym wzmocnieniu siły nabywczej kupujących, np. obniżkami stóp procentowych, rentowność nowych projektów powinna się poprawiać, aktywizując nową podaż" - czytamy dalej.

https://stooq.pl/n/?f=1523845&c=1&p=4+22
hfjdj
Ile razy można tłumaczyc barankom że koszt produkcji ma się nijak do ceny rynkowej?
jsunday
Nikt nie będzie płacił raty po 4000 PLN miesięcznie, ludzie będą brać kredyt, ale żeby płacić ratę 2000 i do tej wysokości zarówno deweloperzy jak i na wtórnym muszą się dostosować, obniżają ceny o 20-30%.
hfjdj
Myślenie życzeniowe to choroba.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki