Amerykanie od dawna zarabiają na nieruchomościach, nie kupując ich, a mimo to remontując i sprzedając z zyskiem. W ten sam sposób można by inwestować również w Polsce.
Wyobraź sobie, że masz na oku nieruchomość na sprzedaż – atrakcyjną, chociaż wymagającą remontu, na którą obecny właściciel nie może znaleźć kupca. Umawiasz się więc z nim, że zainwestujesz w to mieszkanie, odremontujesz je i sprzedasz, ale zysk przewyższający oczekiwaną przez właściciela cenę zatrzymasz dla siebie. W pewnym zakresie podobnie w Stanach Zjednoczonych działa tzw. house flipping. Polskie prawo co prawda nie reguluje tej kwestii, ale nie oznacza to, że w podobny sposób nie można by zarabiać na nieruchomościach również w Polsce.
Co nie jest zabronione, jest dozwolone
W Polsce tematem zainteresowane są przede wszystkim osoby, które inwestowania w ten sposób próbowały już za granicą. Zapytanie w tej sprawie wpłynęło również do redakcji: – Chciałbym się dowiedzieć, czy jest możliwość prawna skonstruowania umowy z właścicielem mieszkania w taki sposób, abym bez kupowania nieruchomości mógł ją wyremontować i sprzedać. Właściciel dostałby pieniądze po sprzedaży – takie, jakie ustalimy w tej umowie (przed remontem) – a dla mnie pozostaje zysk, który uda mi się osiągnąć przez podniesienie wartości mieszkania. Sprzedaż również będzie po mojej stronie – pisze jeden z czytelników Bankier.pl.
Chociaż brak jednoznacznych przepisów regulujących taki sposób inwestowania, wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie, by w Polsce go praktykować. Poproszone o konsultację kancelarie prawne zgodnie dają sygnał, że remontowanie i sprzedawanie z zyskiem cudzych mieszkań mogłoby mieć miejsce również na gruncie polskiego prawa. – W polskim systemie prawnym obowiązuje zasada wolności umów. To, co nie jest zabronione, jest więc dozwolone – zapewnia Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska&Płoszka. Cały mechanizm jest jednak na tyle niejednoznaczny, że pojawia się kilka różnych sposobów przeprowadzenia go zgodnie prawem. Obie kancelarie sugerują, że abstrahując od formuły, proces będzie dość skomplikowany, a konstruowanie umowy okaże się przecieraniem szlaków.
Inwestycja na umowie zlecenia
Pewne jest, że z racji wielu niejasności i niedopowiedzeń, podstawą musi być właśnie szczegółowa i doprecyzowana umowa pomiędzy właścicielem mieszkania a osobą, która w jego imieniu lokal wyremontuje i sprzeda.
Pomysły na treść umowy są co najmniej dwa. Pierwszy to oparcie transakcji na umowie zlecenia. – Będzie to w istocie połączenie umowy zlecenia z upoważnieniem do zbycia nieruchomości – tłumaczy Renata Robaszewska. – Zapisy umowne powinny się skupić na zleceniu w postaci wykonania remontu nieruchomości wraz z uwzględnieniem obowiązków obu stron w tym zakresie. Należy również dokładnie opisać zasady wypłaty wynagrodzenia. W tej samej umowie lub osobnym dokumencie dotyczącym zakresu pełnomocnictwa należy wskazać warunki sprzedaży nieruchomości oraz rozliczenia stron. Samo pełnomocnictwo do sprzedaży powinno mieć formę aktu notarialnego – uzupełnia.
Fot. ThinkStock
– Wadą tego rozwiązania jest relatywna nietrwałość łączącego strony stosunku prawnego. Co do zasady bowiem umowa-zlecenie pod pewnymi warunkami może zostać w każdym czasie wypowiedziana przez strony, a pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania może zostać w każdym czasie odwołane przez jego właściciela. Istnieje też wątpliwość, czy w celu zawarcia opisanej umowy czytelnik nie powinien legitymować się licencją pośrednika w obrocie nieruchomościami – ocenia Jan Bagatela - radca prawny w kancelarii Schoenherr.
Upoważnienie do remontu
Jak twierdzą prawnicy, umowa zlecenia to nie jedyny sposób sformalizowania całej transakcji. – Inną opcją mogłoby być zawarcie przez czytelnika z właścicielem mieszkania przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania za określoną cenę z jednoczesnym upoważnieniem czytelnika do przeprowadzenia remontu oraz przelania praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz osób trzecich (docelowego kupującego) – tłumaczy radca prawny z kancelarii Schoenherr. – W takim wypadku cena w umowie przedwstępnej byłaby ceną uzgodnioną z właścicielem mieszkania. Zysk czytelnika byłby realizowany w formie odpłatnego przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz docelowego kupującego.
– Przykładowo i w największym uproszczeniu, właściciel mieszkania zgadza się je sprzedać za kwotę 200.000 zł, a czytelnik po dokonaniu remontu znajduje chętnego gotowego nabyć mieszkanie za cenę 250.000 zł. W takim wypadku czytelnik przelewa swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej na docelowego kupującego za kwotę 50.000 zł, a docelowy kupujący zawiera przyrzeczoną umowę sprzedaży z właścicielem mieszkania i uiszcza mu cenę w wysokości 200.000 zł.
Już tylko ta symulacja potwierdza słowa radcy z kancelarii Schoenherr: – Niezależnie od przyjętego schematu, umowa będzie bardzo złożona i musi regulować wiele szczegółowych kwestii dotyczących wzajemnych relacji stron. Im precyzyjniejsze określenie praw i obowiązków, tym lepiej.
Jest inwestycja, jest ryzyko
Jak każda inwestycja, również i ta jest obciążona ryzykiem. W tym przypadku dla podejmującego się remontu i odsprzedaży większym o tyle, o ile mniej regulacji i tzw. dobrych praktyk. Nad prawdopodobieństwem sukcesu, rozumianego jako osiągnięcie oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji, każe się też zastanowić bardziej niż kilka lat temu przygasły dziś rynek nieruchomości.
Choć nigdy nie uda się to całkowicie, ryzyko można próbować ograniczyć. Jeśli idzie o inwestora, ważne jest odpowiednie zabezpieczenie, w sytuacji gdyby właściciel nieruchomości rozmyślił się lub powierzył sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi. Czytelnik powinien mieć zapewnioną możliwość uczestniczenia w transakcji sprzedaży i otrzymania umówionego wynagrodzenia. Konieczne jest też określenie zakresu ryzyka, jakie ponosi on w związku z dokonywaniem nakładów na cudzą nieruchomość – mówią prawnicy. Posiadacz lokalu z kolei powinien mieć gwarancję uzyskania odpowiedniej ceny i z całą pewnością będzie chciał zabezpieczyć otrzymanie środków uzyskanych ze sprzedaży. Prawdopodobnie też nie zgodzi się na ponoszenie ryzyka związanego z ewentualnym niepowodzeniem transakcji – ostrzega Jan Bagatela.
Tradycja w inwestowaniu na polskim rynku nieruchomości w ten sposób w zasadzie nie istnieje. Z tego względu, oprócz standardowych obaw przed właściwym zabezpieczeniem interesów stron, największym wysiłkiem dla potencjalnego inwestora przez jeszcze długi czas może być opór właścicieli wystawionych do sprzedaży mieszkań.
Malwina Wrotniak, analityk Bankier.pl
