Polska to jeden z krajów OECD cechujących się największymi regionalnymi nierównościami rozwojowymi. Ta sytuacja wpływa również na rynek mieszkaniowy.
Publicyści w kontekście przekazu medialnego zwracają czasem uwagę na tak zwany warszawocentryzm. Mowa o nadmiernym zainteresowaniu mediów sytuacją panującą w polskiej stolicy przy jednoczesnym zaniedbywaniu pozostałej części kraju.
Jeżeli chodzi o doniesienia z rynku nieruchomości, to widoczne jest czasem nieco podobne zjawisko. Mowa o bardzo częstym opisywaniu sytuacji z miast wojewódzkich (zwłaszcza największych) i jednoczesnym pominięciu mniejszych rynków. Tymczasem perspektywa obejmująca również tzw. Polskę powiatową jest bardzo ciekawa. Pokazuje ona bowiem problem wpływający na cały rodzimy rynek mieszkaniowy, jakim są duże różnice rozwojowe z poszczególnych części kraju.
Na ten problem zwracają uwagę między innymi opracowania OECD. Najpierw przyjrzyjmy się jednak bardzo dużym różnicom w regionalnych cenach metrażu.
Średnia mniejsza niż 5000 zł/mkw. – to się zdarza
Analizowanie zróżnicowania cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce byłoby łatwiejsze, gdyby GUS w ujęciu powiatowym prezentował również ceny domów jednorodzinnych, a dane transakcyjne ze wszystkich powiatów i miast na prawach powiatu przetwarzał szybciej niż w ciągu 10 miesięcy od końca każdego roku. Tym niemniej, nawet widoczne na poniższej mapie statystyki z 2022 r. mówią nam wiele o regionalnym zróżnicowaniu cen metrażu. Mapa pokazująca medianową cenę zakupu 1 mkw. lokali mieszkalnych potwierdza, że w 2022 r. stawki mniejsze od 5000 zł/mkw. wcale nie stanowiły rzadkości.
Ubiegłoroczne podwyżki cen lokali na pewno nieco zmieniły sytuację widoczną na mapie. Z drugiej strony warto jednak pamiętać o nie tak rzadkich powiatach i miastach na prawach powiatu, które w 2022 r. cechowały się przeciętnymi stawkami transakcyjnymi do 4000 zł/mkw. W ich przypadku podwyżki z 2023 r. nie musiały być większe od ogólnopolskiej średniej raportowanej przez GUS (+13%). Mówimy o średniej stopie wzrostów cen z rynku pierwotnego i wtórnego lokali mieszkalnych. Poniższa mapa również uwzględnia obydwa te rynki.
Warto wziąć pod lupę najtańsze powiaty i miasta
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wziąć pod lupę 25% powiatów i miast na prawach powiatu z najniższą medianową ceną sprzedawanych mieszkań w 2022 r. (do 4100 zł/mkw.). Można przypuszczać, że ta grupa w dużej mierze pokrywa się z listą obecnie „najtańszych” mieszkaniowo lokalizacji. Po sprawdzeniu danych dotyczących ponad 90 powiatów i miast na prawach powiatu z najtańszymi mieszkaniami w 2022 roku widoczne są następujące tendencje:
- przeciętnie te lokalizacje miały stopę bezrobocia rejestrowanego o 91% wyższą od średniej ogólnopolskiej, a tylko 15 z nich cechowało się bezrobociem mniejszym od średniej krajowej;
- wśród analizowanych powiatów i miast z najniższymi cenami metrażu (najtańsze 25%), tylko 4 wyróżniały się poziomem przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto większym niż ogólnopolska średnia, a w całej analizowanej grupie (ponad 90 jednostek administracyjnych) płace były przeciętnie o 17% mniejsze niż średnia krajowa.
Powyższe informacje potwierdzają, że nie tylko pod względem cen metrażu możemy dostrzec „Polskę dwóch prędkości”. Spora polaryzacja dotyczy również sytuacji z rynków pracy. Słaba oferta mniejszych rynków pracy jest w dużej mierze czynnikiem zachęcającym młodych Polaków do osiedlania się na terenie dużych miast. Ten bodziec migracyjny może być szczególnie silny w przypadku wielu powiatów i miast z niskimi cenami metrażu.
Duże nierówności rozwojowe również kształtują rynek
Wnioski z prostej analizy „najtańszych” rynków mieszkaniowych zwracają uwagę na zbyt rzadko akcentowany aspekt. Chodzi o wpływ, jaki na ogólnopolski rynek mieszkaniowy, a także inne elementy mieszkaniówki (np. budownictwo społeczne) wywiera duże zróżnicowanie rozwojowe polskich regionów. Na spore regionalne różnice w tempie i poziomie rozwoju gospodarczego uwagę zwracają między innymi analizy OECD. Przykładem jest niedawny raport „OECD Regional Outlook 2023”. Możemy z niego na przykład dowiedzieć się, że w 2020 r. różnice między poziomem PKB per capita dla 20% najlepiej i najgorzej wypadających regionów były w Polsce trzecie najwyższe wśród badanych krajów OECD. Gorzej od Polski prezentowały się tylko dwa państwa - Turcja oraz Słowacja.
Analizy OECD wskazują również, że w latach 2010-2020 nasz kraj przodował pod względem tempa polaryzacji rozwojowej regionów. To niepokojące zjawisko, które wpływa również na rynek mieszkaniowy. Warto w tym kontekście wspomnieć o podażowych kłopotach z dużych miast (dotyczących np. dostępnych cenowo mieszkań), a także o liczbie pustych wiejskich domów, którą GUS wiosną 2021 roku oszacował jako niecałe 600 000. Problemy rynku mieszkaniowego wynikające z nierównego tempa rozwoju poszczególnych regionów nie są czymś wyjątkowym dla krajów UE i OECD, ale wiele wskazuje, że w przypadku Polski ten aspekt jest ponadprzeciętnie ważny.
