Kiedy warto zdecydować się na zaciągnięcie kredytu budowlanego?
W tym artykule postaramy się przybliżyć listę zagadnień, których skutki dla naszego budżetu domowego podpisując umowę kredytową musimy bezwzględnie znać. Nie oznacza to oczywiście, że lista ta jest kompletna. Bankowcy ubogacając swoje oferty zawsze mogą nas czymś zaskoczyć. W takim wypadku pytajmy do skutku, aż nie będziemy mieli wątpliwości i korzystajmy z porad fachowych doradców kredytowych lub sami szukajmy informacji np. w Internecie.Budując dom warto skorzystać z kredytu, gdy nawet dysponujemy wystarczającymi w naszym mniemaniu środkami na budowę. Bank wymagając od nas opracowania dokładnego harmonogramu budowy oraz kosztorysu zmusi nas do poznania prawdziwych kosztów budowy. Zazwyczaj okazuje się, że zbyt optymistycznie zakładamy wydatki, na poziomie niższym niż pokazuje późniejsza praktyka. Rozwiązaniem może być zaciągnięcie kredytu np. na wykończenie domu.
Może okazać się jednak, że nie możemy tego zrobić bo nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej. Dlatego już planując budowę warto skonfrontować nasze możliwości finansowe w banku, żeby wiedzieć czy ewentualnie możemy liczyć na takie źródło finansowania.
Decydując się na finansowanie budowy kredyt będzie wypłacany w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat przedstawionym przez wykonawcę budowy. Po jej zakończeniu z uwagi na wartość z kredytu typowo budowlanego zostanie on przekształcony w długoletni kredyt hipoteczny, którego spłata powinna być dopasowana do naszych możliwości finansowych.
Jeżeli budujemy z dewloperem lub spółdzielnią współuczestnictwo banku dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo realizacji umowy z bezpośrednim wykonawcą. Większość specjalistów w bankach posiadając odpowiednie zaplecze prawne potrafi lepiej wyegzekwować realizację porozumienia z niesolidnym wykonawcą. Jeśli nawet nie zaciągamy kredytu to najlepszym rozwiązaniem będzie posiadanie własnego rachunku powierniczego, z którego bank w naszym imieniu będzie płacił wykonawcom wraz z rozliczeniem kolejnych etapów umowy.
Jakie muszę spełniać warunki, by otrzymać kredyt?
Najważniejszą rzeczą, którą sprawdzi bank jest nasza zdolność kredytowa. Jest ona zazwyczaj liczona jako dochody gospodarstwa domowego po odliczeniu wszystkich kosztów utrzymania. Pozostający dochód powinien wystarczyć nie tylko na spłatę raty kredytu. Na osobą powinno pozostać przynajmniej 200-300 złotych dochodu, którym możemy swobodnie rozporządzać. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą wymogi te są niestety zaostrzone z uwagi na wyższe ryzyko kredytowe.Z punktu widzenia banku lepiej postrzegane są np. umowy o pracę w administracji na czas nieokreślony niż prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Najbardziej pożądane przez banki są stałe źródła dochodów dające stały dopływ środków finansowych. Zatrudnieni na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, posiadający stałą rentę lub emeryturę, ale również osoby prowadzące własną działalność gospodarczą mogą starać się o kredyt. W przypadku posiadania dochodów okresowych z tytułu umów na czas określony wymagane będzie udokumentowanie okresu pracy powyżej 3-6 miesięcy.
Do obliczenia zdolności kredytowej mogą być wykorzystane renty, emerytury przyznane na czas określony dłuższy niż okres kredytowania oraz inne regularne dochody, ale odpowiednio udokumentowane. Mogą być to dochody z umów zlecenia, umów o dzieło, wynajmu, umowy agencyjnej, ale będzie brana pod uwagę średnia dochodów z pewnego okresu (w zależności od banku przynajmniej 6 m-cy). Do obliczania zdolności kredytowej nie będą wliczane zasiłki rodzinne, macierzyńskie, dla bezrobotnych, dobrowolne renty, alimenty lub dochody z lokat i inwestycji kapitałowych. Jak dokumentować dochody przedstawiamy w dalszej części tekstu. Zdarzają się jednak oferty, gdzie wystarczy zadeklarować swoje dochody, np. "Kredyt na gębę", trzeba jednak się liczyć zwiększymi kosztami takiej oferty.
Bank zapyta nas też jakie jest przeznaczenie kredytu, okres w jakim chcielibyśmy spłacić kredyt – bankowcy sprawdzą również, jak układała się współpraca z nami w przeszłości. Analitycy, badający nasze możliwości spłaty kredytu, zwrócą uwagę na nasz wiek – w niektórych bankach osoby w wieku do 35 lat mogą zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego, sytuację rodzinną – posiadanie dzieci mobilizuje do większej odpowiedzialności, ale z drugiej strony obniża zdolność kredytową, miejsce pracy i stanowisko, majątek, a przede wszystkim jak już zaznaczyliśmy wcześniej na poziom i udokumentowanie źródła dochodów.
Jakie dokumenty musimy dostarczyć bankowi?
Rozpoczynając budowę na kredyt musimy przygotować się na trud zdobycia odpowiednich zaświadczeń, formularzy i dokumentów. Oprócz standardowego dokumentu tożsamości ze zdjęciem wnioskodawcy (zazwyczaj wymagane są dwa) bank poprosi nas o dostarczenie dokumentów weryfikujących dochody kredytobiorców lub wielkość zgromadzonego przez niego majątek. Dokumentując dochody z tytułu umowy pracę potrzebne będzie zaświadczenie o zatrudnieniu i wypłacanej pensji od pracodawcy.Przydatna będzie historia rachunku osobistego za ostatnie 6-12 miesięcy, a także roczne zeznania podatkowe za dwa lub trzy ostatnie lata. Osoby uzyskujące dochody z rent i emerytur muszą przedstawić w banku odcinki renty lub emerytury z ostatnich kilku miesięcy; decyzję ZUS o przyznaniu świadczenia. Przedsiębiorcy będą musieli udokumentować dochody deklaracją PIT-5 oraz dostarczyć deklaracje z rozliczeniem podatku dochodowego za poprzednie lata. Potrzebne będzie też zaświadczenie z ZUS i US o nie zaleganiu z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne, a także często w przypadku rozliczania się z fiskusem w formie ryczałtu zaświadczenie o poziomie dochodu.
Uzupełniająco dochody mogą być określane na podstawie ksiąg rachunkowych. Udziałowcy spółek będą musieli udostępnić opinię z banku prowadzącego rachunek spółki i jej bilans. Wymagane mogą być też dokumenty związane z rejestracją i bieżącym funkcjonowaniem firmy. Prowadzący gospodarstwo rolne powinien zadbać o zaświadczenie z Urzędu Gminy o wysokości dochodów jego gospodarstwa rolnego, a także często o opinię z Ośrodka Doradztwa Rolniczego. Przydatne będą wszelkiego rodzaju zawarte umowy o kontraktację. W przypadku innych form zarobkowania wymagane może być dołączenie do dokumentacji kredytowej umów zlecenia, o dzieło, kontraktów menedżerskich.
Bank przy podpisywaniu umowy kredytowej zażąda dokumentacji dotyczącej samego procesu budowlanego. Tutaj potrzebny będzie na pewno akt notarialny nabycia gruntu, projekt domu, kosztorys budowy, pozwolenie na budowę, dziennik budowy oraz wypis z księgi wieczystej, a czasami wycena. Po podpisaniu umowy konieczne będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej (niezbędne jest potwierdzenie złożenia wniosku). Jeśli tym sam wystąpisz z wnioskiem (nie bank) to unikniesz opłaty sądowej. Do umowy kredytowej załączymy też cesję polisy ubezpieczeniowej, jeśli takowa jest wymagana przez bank. Zgodnie z Prawem bankowym banki mogą prosić nas również o dostarczenie innych dokumentów, szczególnie takich, które pozwolą zorientować się o naszej kondycji finansowej.
Czym się kierować przy wyborze konkretnej oferty?
Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić uwagę jak już wspomniano na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy.Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć od 0,5 do 3 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę nawet trzech tysięcy zł, czyli kilka rat dodatkowo. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu - ustanowienie hipoteki, wycena nieruchomości lub ubezpieczenie kredytu.
Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie, gdyż sposób płatności w kredytach mieszkaniowych nie zakłada wcześniejszego uruchomienia środków niż w momencie sprzedaży. Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość - naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta. Budując musimy również zainteresować się tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny postępów budowy, które przeprowadza się dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków.
Wycena będzie nam również potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejny tysiąc zł znikający z naszego portfela. Musimy pamiętać o wszystkich dodatkowe prowizjach, opłatach, aby nagle nie okazało się, że po ich uiszczeniu możemy mieć problem z zapłaceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mogą się okazać szczególnie uciążliwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcześniej będziemy chcieli spłacić Mając dopiero całościowy obraz kosztów dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.
Skąd czerpać szczegółowe informacje dotyczące ofert różnych banków?
W związku upowszechnianiem się Internetu, coraz więcej instytucji decyduje się na możliwość zgłoszenia zainteresowania kredytem, a nawet złożenia wniosku za pośrednictwem tego strony www. Klient może wówczas zapoznać się i skorzystać z oferty za pośrednictwem stron internetowych banku lub też na stronach portali internetowych.Korzystając z informacji prezentowanych na stronach internetowych możemy szybko porównać dostępną ofertę kredytów oraz wybrać kredyt, który będzie najbardziej zbliżony do naszych potrzeb i możliwości. Poza tym kilka prostych ruchów myszką wystarczy, aby przeliczyć wysokość raty kredytu czy poznać maksymalną kwotę kredytu, na jaką możemy liczyć. Wypełniając w Internecie formularz kontaktowy możemy także umówić się na spotkanie z pracownikiem banku – tego wszystkiego dokonamy bez straty czasu i konieczności odwiedzania placówki banku.
W jaki sposób rozpoznać, która oferta jest dla mnie najbardziej atrakcyjna?
Decyzję o podpisaniu umowy kredytowej i jej konsekwencje musimy podejmiemy samodzielnie i żaden doradca od nas takiej odpowiedzialności nie przejmie. Budując sobie obraz ofert banków czy to z informacji bankowców lub ze stron internetowych najlepiej jest określić trzy lub cztery oferty najlepiej spełniające nasze oczekiwania pod względem parametrów kredytu, jego kosztu. Z „krótkiej listy” wybierajmy już bank, którego nie tylko oferta jest najbardziej atrakcyjna pod względem kosztów i warunków, ale i przyjazna pod względem procedur.Szybkość przyznania i uruchomienia kredytu, pomoc przy załatwieniu spraw związanych z ustanowieniem hipoteki, pomoc prawna lub inne ułatwienia mogą okazać się bardzo istotne, gdy np. nie mamy czasu na samodzielne zatroszczenie się o wpis hipoteczny. Opinię o jakości usług bank najlepiej poznawać jest od niezależnych pośredników finansowych, w portalach finansowych lub od innych klientów banku. Tutaj najbardziej pomocne może okazać się internetowa grupa dyskusyjna lub forum.
Czy oprocentowanie jest najważniejszym kryterium przy podejmowaniu decyzji?
Odsetki są oczywiście najważniejszą składową kosztu kredytu, ale to ten ostatni powinien być podstawowym kryterium wyboru konkretnej oferty. Na wysokość kosztu kredytu wpływają dodatkowo, podwyższając go znacząco, różnego rodzaju prowizje i opłaty pobierane przez bank, a także koszty wymaganych ubezpieczeń.Banki każą sobie płacić, oprócz prowizji i opłat za udzielenie kredytu oraz obsługę kredytu, za ubezpieczenie wkładu własnego, zażądają ubezpieczenia nieruchomości i mogą wymagać też ubezpieczenia na życie lub od bezrobocia kredytobiorcy. Wszystko to w znaczący sposób może podwyższyć koszt kredytowania. Ubezpieczenie 20 proc. wkładu własnego, gdy nie dysponujemy odpowiednimi pieniędzmi może kosztować dla kredytu na kwotę 100 tys. zł jednorazowo nawet ponad 1-1,5 tys. zł. Dodatkowo zazwyczaj bank zażąda ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki – kolejny 1 proc. od wartości ubezpieczanej rocznie.
Przy przedłużających się postępowaniach wieczystoksięgowych takie ubezpieczenie może znacząco zwiększyć koszty kredytowania. Ale to nie koniec kosztów. Bank może jeszcze wymagać ubezpieczenia samej nieruchomości – rocznie od 0,1 do 0,2 proc. wartości nieruchomości lub wykupienia przez głównego kredytobiorcę ubezpieczenia na życie – składka roczna może wynieść do 1 proc. salda zadłużenia.
Banki podając promocyjne oprocentowanie nie mówią do końca prawdy o rzeczywistych kosztach. Zmuszając klientów do zakupu dodatkowych usług, wykupu polis ubezpieczeniowych, które same w sobie mogą być pomocne, jeśli są dobrowolnie wymuszane, stawiają ich przed faktami. Zanim podpiszemy umowę pytajmy więc nie tylko o oprocentowanie.
Czy po podpisaniu umowy można wprowadzać do niej jakieś zmiany?
Banki deklarują zazwyczaj możliwość zmiany warunków umowy kredytowej w trakcie jej trwania, oczywiście o ile jest to uzasadnione. Nie robią tego jednak bezinteresownie i za każdy aneks do umowy zapłacimy prowizję. Za zmianę np. waluty kredytu lub rodzaju rat kredytowych prowizje mogą być już wyższe. Część zmian może pociągać za sobą dodatkowe koszty zmiany przedmiotu zabezpieczenia kredytu, np. zmian wpisu do księgi wieczystej.To ostatnie może już być bardzo kosztowne, jeśli okaże się, ze potrzebna jest nowa wycena nieruchomości. Dlatego też, aby unikać dodatkowych kosztów lepiej jest za często nie korzystać z możliwości zawierania aneksów. Nie możemy też liczyć, że w trakcie uda się nam renegocjować lepsze warunki umowy. W uzasadnionych wypadkach można jednak próbować np. zmniejszyć wysokość marży banku w oprocentowaniu. Przy kredytach walutowych samo przewalutowanie jest często bezpłatne, ale proszę zwrócić uwage jak duże są rónice w bankowych kursach walut (spread) dla kupna i sprzedaży. To może stanowić istotny koszt kredytu walutowego.
Kiedy warto wybrać raty stałe, a kiedy malejące?
Raty malejące nie są najlepszym rozwiązaniem z punktu widzenia zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty kredytu i wybór rat malejących, gdy pierwsza płatność jest bardzo wysoka, znacznie obniża naszą zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Przy wyborze rat równych, sytuacja jest odwrotna. Decydując się na taką formę spłaty kredytu, zwiększamy naszą zdolność kredytową i dzięki temu kwota kredytu może być wyższa.Z uwagi na niższy koszt bardziej opłacalnym sposobem oddawania pieniędzy jest system rat malejących. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Raty równe zapewnią takie same, równe płatności w całym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku rat malejących.
Co się stanie jeżeli z niespodziewanych przyczyn nie będzie mnie stać na spłacenie kredytu?
W przypadku problemów z naszą płynnością, tzn. gdy spodziewamy się, że nie będziemy w stanie zapłacić kolejnej raty najlepiej najszybciej poinformować bank o zaistniałej sytuacji. W sprzyjających okolicznościach bank zgodzi się na czasowe odroczenie płatności i sporządzony zostanie aneks do umowy, który upoważni nas do chwilowego zawieszenia spłaty kredytu bądź wydłużenie czasu spłaty i zmniejszenie rat. W takich wypadkach im wcześniej zdobędziemy się na przyznanie do problemów w spłacie oraz zaproponujemy konstruktywne rozwiązanie, tym bank łatwiej na nie przystanie.W przypadku trwałej utraty zdolności kredytowej rozwiązaniem może być porozumienie z bankiem i sprzedaż lub zmiana domu na tańszy. Ze środków uzyskanych tym sposobem w sprzyjających warunkach – nie czekając na egzekucję długu – nie tylko spłacimy zadłużenie wobec banku, ale z dużym prawdopodobieństwem odzyskamy wkład własny.
Warto więc przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdzić jakie procedury są przewidziane w przypadku wystąpienia takich okoliczności. W najgorszym wypadku, gdy kredyt zalicza się do grupy kredytów przeterminowanych bank zaczyna naliczać podwyższone odsetki i rozpocznie egzekucję długu. Wtedy o chociażby częściowym odzyskaniu wkładu własnego nie ma co myśleć. Pieniądze ze licytacji staną się łupem komornika i zostaną przeznaczone na pokrycie kosztów egzekucji.
Źródło:
