Długie kontrakty ciążą spółkom budowlanym, mogą one jednak - np. jak Mirbud - poprawiać marże na kontraktach krótszych. W nowych ofertach wzrosty kosztów już są ujęte, nie wszyscy zamawiający jednak jeszcze dojrzeli do tej sytuacji. Kontrakty jednak nie znikną i najbliższe lata powinny być dla branży udane - takie wnioski płyną z naszej rozmowy z Jerzym Mirgosem, prezesem grupy Mirbud.
Adam Torchała, Bankier.pl: Jak Pan ocenia ten trzeci kwartał w wykonaniu Mirbudu?
Jerzy Mirgos, prezes Mirbudu: Obserwując rynek i nasze realizacje, to w obszarze budownictwa kubaturowego, a w szczególności budownictwa przemysłowego czy usługowego, jesteśmy zadowoleni z wyników. Mniejszą satysfakcję mamy z wyników z obszaru budownictwa drogowego i infrastrukturalnego, gdzie realizujemy kontrakty przez naszą spółkę PBDiM Kobylarnia. Umowy były tam podpisywane m.in. w 2016 roku, a więc do realizacji weszły w drugiej połowie 2017 i w 2018 roku i są obciążone znacznym wzrostem kosztów materiałów i podwykonawców.
Skąd różnica między branżą kubaturową a infrastrukturalną?
W obszarze kubaturowym średni czas realizacji kontraktu wynosi około roku i łatwiej jest dokonywać korekty cen na poziomie ofertowania. Jest to też widoczne w jednostkowych wynikach Mirbudu, gdzie wzrosła nam rentowność. W budownictwie drogowym, czyli w Kobylarni, zysk wypracowywany na nowych kontraktach jest w pewnym stopniu konsumowany przez kontrakty zawierane w 2016 r. i dotknięte znacznym wzrostem kosztów. Dlatego też wynik skonsolidowany, uwzględniający także Kobylarnię, wygląda wyraźnie gorzej od wyniku jednostkowego Mirbudu.
Problem ten dotyczy oczywiście wszystkich spółek realizujących kontrakty drogowe i obecnie toczy się wiele rozmów z przedstawicielami Ministerstwa Infrastruktury, GDDKiA czy ostatnio NIK. Jeżeli nic nie zostanie w tej kwestii zrobione, to Kobylarnia, w najgorszym przypadku przez najbliższe dwa lata, będzie pracowała na minimalnej marży. Projekty trzeba skończyć, nie mamy z tym problemu, ale wynik będzie bliski zeru. Chyba, że kontrakty zostaną zwaloryzowane, np. te z 2016 r. wskaźnikiem 5 proc., z 2017 r. o 2 proc. Ważne, by ten wskaźnik nie odnosił się do inflacji, którą pokazuje GUS, a do inflacji branżowej. Te rozmowy są ciężkie i osobiście zakładam, że nie przyniosą one efektu, który zadowoli firmy drogowe.
A obserwuje Pan jakiś wspólny front spółek budowlanych w tej kwestii? Pan mówi, że to nie powinna być inflacja, prezes Budimeksu niedawno proponował z kolei właśnie inflację jako wskaźnik waloryzujący.
Wskaźnik inflacji GUS-owskiej nie oddaje wzrostu kosztów dla branży, dlatego toczymy rozmowy, aby ustalić specjalny segmentowy wskaźnik inflacyjny. Wartości, które proponuje prezes Budimeksu, były przedstawione na spotkaniu z osobami decyzyjnymi w tym temacie. Po tym spotkaniu miałem wrażenie, że każdy problem rozumie, ale brakuje np. jednoznacznego komunikatu ze strony ministerstwa: tak, musimy się z tym problemem zmierzyć i podejmiemy odpowiednie działania, które doprowadzą ustawowo do waloryzacji starych kontraktów i wprowadzimy rozwiązania, które będą waloryzowały nowe kontrakty. W latach 90. taka waloryzacja działała, później jednak niestety z tego zrezygnowano.
Moje zapatrywania są niestety pesymistyczne. Wątpię, by ktoś podjął taką decyzję, która spowoduje, że np. firmom budującym drogi zrewaloryzuje się kontrakty o kwotę 2-3 mld zł. To niby nie jest dużo, ale co wtedy z PLK, z samorządami? Stąd w ocenie naszych kontraktów zachowujemy ostrożność.
A jak Pan się zapatruje na najbliższą przyszłość rynku?
Zakładam, że w najbliższych dwóch latach poziom inwestycji się utrzyma, dzięki czemu firmy budowlane nie powinny odczuwać braku zamówień. Jednak utrzymujący się wysoki popyt na usługi budowlane nie wpłynie na obniżanie cen podwykonawców. Większość firm uwzględnia już realia cenowe w przetargach i zakłada satysfakcjonujące marże oraz możliwy dalszy wzrost kosztów. To sprawia, że spółki, które teraz podpisują umowy na kontrakty ze stosunkowo krótkim okresem realizacji – np. dwuletnie – powinny w najbliższej przyszłości notować bardzo pozytywne wyniki. Szczególnie, że spora część tych starych umów, nieuwzględniających wzrostu kosztów, powoli jest kończona i nie będzie już wpływała na wynik. Część spółek jeszcze w przyszłym roku będzie obciążona starymi kontraktami ze słabymi bądź ujemnymi marżami, zaś nowe kontrakty pozwolą im poprawić wyniki.
Wspomniał Pan o zamawiających. Jak oni patrzą na rynek? Wykonawcy dają wyższe ceny, jednak jak obserwuję niektórych zamawiających, wydaje mi się, że ich wyliczenia biorą jeszcze pod uwagę stare warunki. Czy dostrzegają Państwo w tym problem i np. więcej przetargów kończy się bez wyłonienia wykonawcy?
Nie ma na to wpływu liczba przetargów, ale fakt, że niektórzy zamawiający wciąż bazują na wycenach np. sprzed dwóch lat. Niektórzy inwestorzy zakładali nawet, że przełożenie projektu na później sprawi, że uda się go wykonać taniej, co dodatkowo zwiększa skalę problemu. I rzeczywiście, startowaliśmy w kilku przetargach – choćby ostatnio w Łodzi na stadion ŁKS-u – gdzie mieliśmy najkorzystniejszą ofertę (140 mln zł), zamawiający jednak rezygnował, bo zaplanował środki na poziomie 90 mln zł. Widać więc, że nie są to rozbieżności rzędu 5-10 proc. tylko nieraz 50 proc. Zdarzają się samorządy dokonujące korekty, wielu jednak tego nie robi, czekając na korektę cenową.
Te kontrakty jednak nie przepadają. Często pierwszy przetarg jest tylko sondażowy dla określenia budżetu, a następnie po korekcie budżetu inwestorskiego ogłaszany jest on ponownie. Wbrew pozorom długofalowo może to mieć pozytywny wpływ na rynek, obecnie bowiem skala inwestycji jest tak wielka, że firmy nie byłyby w stanie tego wszystkiego zrealizować ze względu na moce produkcyjne.
A jak zapatruje się Pan na segment deweloperski grupy?
JHM Development funkcjonuje coraz lepiej. Spółka ma wyniki, a dodatkowo posiada spory bank ziemi. Dzięki rosnącej sprzedaży mieszkań odblokowuje nakłady poniesione kilka lat temu na zakup gruntów, ma więc zwiększoną płynność i może myśleć o ciekawszych projektach takich jak np. Trójmiasto czy kolejne projekty w Łodzi czy w Bydgoszczy.
No tak, tyle że deweloperzy raportują obecnie spore spadki wolumenu sprzedaży. Hossa jakby wyhamowała.
My tego jeszcze nie odczuwamy. Niższy wolumen sprzedaży wynika m.in. z nowych cen mieszkań odzwierciedlających obecne koszty wytworzenia. Deweloperzy także mają problemy ze wzrostem kosztów, tylko w poprzednim roku koszt wybudowania mieszkania poszedł w górę o 20-30 proc. Sami też podnieśliśmy ceny o 20-25 proc., co bierze się nie ze zwiększonej marży, tylko właśnie z wyższych kosztów.
Moim zdaniem ceny mieszkań dalej będą rosły, a popyt nie powinien spadać. Spora część popytu to nie zakup mieszkania dla własnych celów mieszkaniowych, a zakup inwestycyjny. Na dzisiejszym rynku nie ma alternatyw dla osób dysponujących wolną gotówką. A tutaj chętnych do wynajmu nie brakuje i jeżeli nawet liczyć tylko stopę zwrotu na poziomie 5 proc., to i tak jest to kilkukrotnie więcej niż w banku.
