Kiedy budynek gospodarczy stanie się mieszkalny?

W ostatnich latach możemy zaobserwować spore zmiany na wsiach, które dotyczą małych gospodarstw rolnych. Wiele starszych osób ze względu na kłopoty zdrowotne porzuca uprawę roli, a ich ewentualni następcy często nie kwapią się do kontynuowania takiej działalności.

(YAY Foto)

Opisywana sytuacja skutkuje wzrostem liczby nieużywanych budynków gospodarczych (np. stodół, obór i garaży), które ewentualnie można wykorzystać do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Zmiana budynku gospodarczego w dom to dość skomplikowana operacja, często skutkującą dużymi wydatkami. Warto zdawać sobie sprawę, że taka inwestycja wymaga dopełnienia określonych formalności. Lekceważenie obowiązków formalnych może się skończyć sporą karą.

Swoje mieszkaniowe plany trzeba zgłosić urzędnikom

Niektóre osoby planujące adaptację budynku gospodarczego i przekształcenie go w dom mogą błędnie sądzić, że taka inwestycja zostanie potraktowana przez urzędników jako zwykły remont. Wg portalu RynekPierwotny.pl wedle obowiązujących przepisów, sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej. Warto wiedzieć, że przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny oznacza zmianę jego sposobu użytkowania. W tym kontekście kluczowe są kwestie dotyczące m.in. wymagań zdrowotnych oraz higieniczno - sanitarnych. Zgodnie z artykułem 71 ustęp 2 ustawy prawo budowlane, każda zmiana sposobu użytkowania budynku albo jego części wymaga powiadomienia lokalnego organu administracji architektoniczno - budowlanej (starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Takie zawiadomienie jest sformalizowaną czynnością, w ramach której trzeba dostarczyć następujące dokumenty:

  • opis oraz rysunek określający położenie budynku względem innych nieruchomości i powierzchnię, której ma dotyczyć zmiana sposobu użytkowania
  • zwięzły opis techniczny przedstawiający rodzaj budynku, jego konstrukcję oraz parametry techniczne (m.in. wymiary)
  • ekspertyzę techniczną przygotowaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • zaświadczenie wójta/burmistrza/prezydenta miasta o zgodności planowanego sposobu użytkowania budynku z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (taka decyzja jest potrzebna, jeżeli w danym miejscu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)

W przypadku zmiany funkcji budynku z gospodarczej na mieszkalną, zwykle nie są potrzebne dodatkowe dokumenty.

Jak przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl odpowiednie zawiadomienie musi być dokonane jeszcze przed przystąpieniem do zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego albo jego części. Taka inwestycja może się rozpocząć, jeżeli w ciągu 30 dni od dostarczenia kompletnej dokumentacji starosta/prezydent miasta na prawach powiatu nie wniesie sprzeciwu. Przed upływem trzydziestodniowego terminu starosta/prezydent może wydać pisemne zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Taki dokument również uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku. Warto wiedzieć, że brak sprzeciwu starosty/prezydenta pozwala na zmianę sposobu użytkowania budynku w ciągu dwóch kolejnych lat od daty zgłoszenia (zobacz art. 71 ustęp 4 ustawy prawo budowlane).

Adaptacja często wymaga odpowiedniego pozwolenia

Osoby planujące wykorzystanie budynku gospodarczego do celów mieszkaniowych, powinny zdawać sobie sprawę, że w wielu przypadkach starosta/prezydent miasta może wyrazić sprzeciw na zmianę sposobu użytkowania. Wg portalu RynekPierwotny.pl taki sprzeciw zwykle wynika z faktu, że plany inwestora przewidują konieczność wykonania prac, na które jest potrzebne pozwolenie budowlane. Urzędnicy mogą również powołać się na naruszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Kolejnym powodem sprzeciwu bywają kwestie dotyczące np. warunków zdrowotno - sanitarnych.

W praktyce inwestycja zakładająca adaptację budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe może wymagać pozwolenia budowlanego (ze względu na zakres potrzebnych prac). Taka inwestycja, która często bywa klasyfikowana jako przebudowa, tylko wyjątkowo może zostać przeprowadzona na podstawie zgłoszenia. W świetle aktualnych przepisów, brak konieczności występowania o pozwolenie na przebudowę dotyczy wolnostojącego parterowego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy do 35 mkw. (pod warunkiem, że liczba takich budynków nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. działki). Plany przebudowy i adaptacji na cele mieszkaniowe często dotyczą większych budynków gospodarczych. W przypadku takich inwestycji, nie warto unikać formalności związanych z obowiązkiem uzyskiwania pozwolenia na budowę. Lekceważenie obowiązków formalnych, później może bowiem skutkować wysokimi karami za samowolę budowlaną.   

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne