Jak wspólnota mieszkaniowa może walczyć z uciążliwymi sąsiadami?

Kupując mieszkanie na odrębną własność stajemy się częścią wspólnoty mieszkaniowej i w zasadzie mamy znikomą wiedzę na temat naszego najbliższego sąsiedztwa. Często zbywający mieszkanie zapewniają nas o tym, że sąsiedzi są osobami cichymi, niekonfliktowymi, spokojnymi.

Nawet jeśli tak jest, to nie możemy mieć pełnej gwarancji, że stan ten nie ulegnie zmianie za jakiś czas np. że w miejsce spokojnych właścicieli nieruchomości wprowadzą się nowi właściciele, którzy swoim zachowaniem będą uciążliwi dla sąsiadów. Uciążliwości te mogą być różnego rodzaju, począwszy od posiadania głośnych czworonogów, poprzez imprezy, głośne słuchanie muzyki, a skończywszy na remontach, które są wykonywane w godzinach wieczornych, zakłócających ciszę i spokój wszystkich mieszkańców.

Wspólnota może wystąpić do sądu z wnioskiem o zlicytowanie mieszkania uciążliwego sąsiada

W takim przypadku należy mieć na uwadze, że pozostali właściciele mieszkań we wspólnocie mieszkaniowej nie są bezbronni, gdyż posiadają odpowiednie instrumenty pozwalające na dochodzenie swoich praw. Na gruncie ustawy o własności lokali możliwość taką przewiduje art. 16 uwl. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Powyższy przepis w obecnym brzmieniu zakłada możliwość wystąpienia do sądu przez wspólnotę mieszkaniową. Artykuł 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. przewiduje obowiązek uzyskania wyrażonej w uchwale zgody właścicieli lokali na wystąpienie z powództwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez orzecznictwo sądowe. Skoro musi być uchwała, to konieczne dla jej uchwalenia jest uzyskanie większości głosów właścicieli lokali. Głosy liczone są według wielkości udziałów, chyba że w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w uchwale właścicieli postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Powyższe rozwiązanie niesie ze sobą ryzyko, że udziały zgromadzone w rękach jednego ze współwłaścicieli będą tak duże, że wspólnota nie będzie w stanie podjąć uchwały umożliwiającej jej pozbycie się kłopotliwego członka wspólnoty.

Zaznaczyć należy, że instrument powyższy powinien być i jest traktowany w orzecznictwie sądowym jako ostateczność. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem orzecznictwa regulacja z art. 16 uwl stanowi sankcję przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej, który nie realizuje swoich obowiązków związanych z członkostwem. Przepis ten powoduje daleko idące konsekwencje i wkracza w sferę własności danej osoby będącej członkiem wspólnoty. Instytucja ta niewątpliwie stanowi ingerencję w prawo własności, które podlega szczególnej ochronie na podstawie Konstytucji RP. Właściciel musi jednak zdawać sobie sprawę z nałożonych na niego obowiązków wynikających z faktu zamieszkiwania, czy też użytkowania danego lokalu i bycia członkiem wspólnoty (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 30 października 2012 r. sygn. akt I ACa 528/12).

Dochodzenie odszkodowania na drodze cywilnej

Obok powyższej odpowiedzialności należy wskazać przypadki wykroczeń i dochodzenia odszkodowania na drodze cywilnej. W przypadku np. hałaśliwych, czy też niebezpiecznych zwierząt, mamy dwie możliwości. Pierwszą z nich jest ukaranie właściciela w postępowaniu mandatowym przez odpowiednie organy. Sposób ten wydaje się być jednak mało skuteczny, gdyż trudno oczekiwać, aby każde wezwanie do hałaśliwego zwierzęcia kończyło się nałożeniem przez policję mandatu na właściciela czworonoga. W przypadku odmowy przyjęcia mandatu przez obwinionego, konieczne będzie wykazanie w sądzie, że zaistniały przesłanki do ukarania, co w praktyce może być trudne, a z pewnością czasochłonne. Natomiast w przypadku, gdy mamy do czynienia z wyrządzeniem szkody np. w wyniku pogryzienia przez psa, otwierają się możliwości dochodzenia odszkodowania na drodze cywilnej. Przepis art. 431 § 1 kodeksu cywilnego zakłada, że kto zwierzę chowa albo się nim posługuje, obowiązany jest do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody, niezależnie od tego, czy zwierzę było pod jego nadzorem, czy też zabłąkało się lub uciekło, chyba że ani on, ani osoba, za którą ponosi odpowiedzialność, nie ponoszą winy. Właściciel zwierzęcia będzie zatem zobowiązany do wykazania wszelkich okoliczności wyłączających jego winę w nadzorze nad zwierzęciem.

Posiadanie uciążliwych sąsiadów może mieć różnoraki charakter. W zależności od charakteru tej uciążliwości można rozpatrywać różne warianty dochodzenia swoich praw. Począwszy od odpowiedzialności za wykroczenia np. za hałas w porze nocnej, czy też odpowiedzialności za szkodę. Najdalej idącym instrumentem, w przypadku wspólnot mieszkaniowych, jest rozwiązanie zakładające uzyskanie tytułu do zlicytowania lokalu. W chwili obecnej rozwiązanie to dostępne jest jedynie dla wspólnot mieszkaniowych, co może wyłączyć w pewnych przypadkach jego zastosowanie.

Autor: Dariusz Kałuża, prawnik w kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni