Temat wynajmu w Niemczech jest poruszany zawsze wtedy, gdy ukazują się nowe dane Eurostatu o udziale najemców. Te statystyki z 2014 r. wskazują, że w lokum wynajmowanym na wolnym rynku, mieszka aż 39,6% Niemców. Analogiczny wynik dla Polski to zaledwie 4,3% (2014 r.).
Tak duża różnica wynika m.in. z odmiennej polityki mieszkaniowej państwa, czynników historycznych oraz przyzwyczajeń ludności. W niemieckich warunkach, najem jest równoprawną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Władze kładą duży nacisk na stabilność prywatnego wynajmu i bezpieczeństwo rzetelnego lokatora, co skutkuje dużą liczbą regulacji.
Najem u sąsiadów jest długookresowy i znacznie bardziej sformalizowany
W skali całej Europy, niemiecki rynek prywatnego najmu wyróżnia się trzema cechami. Pierwsza to bardzo wysoki udział osób zasiedlających lokum wynajmowane za rynkowy czynsz (wyższe wyniki notuje się tylko w Szwajcarii). Na uwagę zasługuje również duża liczba umów najmu, które de facto trwają przynajmniej kilkanaście lat. Kolejnym wyróżnikiem niemieckiego najmu, jest szeroki zakres państwowych regulacji. Świadczą o tym ciekawe dane OECD z 2009 r. (patrz poniższy wykres). Analitycy wspomnianej instytucji, ocenili poziom regulacji czynszów na prywatnym rynku oraz stosunków między stronami umowy najmu (0,00 punktów – brak państwowych regulacji, 6,00 punktów – bardzo wysoki stopień państwowych regulacji). Wśród 20 krajów Europy, które zostały porównane przez OECD, w 2009 r. tylko Szwecja cechowała się bardziej uregulowanym rynkiem najmu niż Niemcy. Wynik dla Polski wyniósł 1,00 punkt (regulacja czynszów) i 2,66 punktu (regulacja stosunków umownych). Analogiczna ocena Niemiec to 3,50 punktu oraz 3,00 punkty (patrz poniższy wykres).
Co ciekawe, eksperci OECD nie ganią Niemiec za nadmierny poziom regulacji na prywatnym rynku najmu. Zdaniem analityków, przepisy obowiązujące u naszych zachodnich sąsiadów są rozbudowane, ale w normalnych warunkach nie generują poważnych problemów gospodarczych. Wzrost niemieckich czynszów obserwowany przez kilka ostatnich lat, jest przede wszystkim efektem bezprecedensowego napływu imigrantów. Takie instytucje jak Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) oraz Międzynarodowy Fundusz Walutowy, bardziej krytycznie oceniają regulacje najmu obowiązujące np. w Szwecji.
W pewnych sytuacjach najemca z Niemiec ma 9 miesięcy na wyprowadzkę
Specyficzny status najmu w Niemczech, stał się szczególnie widoczny po drugiej wojnie światowej. Władze RFN i NRD w obliczu ogromnego deficytu mieszkaniowego stwierdziły, że publiczny najem będzie lepszym rozwiązaniem niż promowanie własności lokali. Od lat 70 – tych minionego wieku, kolejne rządy RFN zaczęły traktować prywatny najem jako priorytetowy obszar działania. Taka polityka jest konsekwentnie prowadzona do dziś. Jej przejawem są m.in. przepisy, które promują długookresowy i stabilny wynajem. Wystarczy wspomnieć, że właściciel mieszkania tylko w kilku ściśle określonych sytuacjach może wypowiedzieć umowę z rzetelnym najemcą (przykład: krewni potrzebują lokum). Co więcej, termin wypowiedzenia ze strony wynajmującego niekiedy wynosi aż 6 miesięcy (wynajem trwający od 5 lat do 8 lat) lub 9 miesięcy (wynajem powyżej 8 lat). W przypadku krótszego czasu wynajmu, obowiązuje trzymiesięczny termin wypowiedzenia przez wynajmującego. Warto również nadmienić, że restrykcyjne ograniczenia w wypowiadaniu umowy, nie dotyczą „prywatnego” najemcy. Zgodnie z przepisami, taka osoba może wnieść sprzeciw jeśli przez 3 lata czynsz wzrasta o więcej niż 15% lub 20%.
Jeden z dobrych niemieckich pomysłów (prawie) przenieśliśmy do Polski…
Niemieccy najemcy mogą się powoływać nie tylko na ustawowe limity podwyżek czynszu. Spore znaczenie mają także lokalne stawki referencyjne, które zostały wyznaczone w ramach tzw. lustra czynszowego (tzw. Mietspiegel). Wspomniany system zbierania danych, dostarcza wynajmującym i najemcom dokładnych informacji na temat przeciętnego kosztu wynajęcia mieszkania w okolicy. Dokładne zestawienia lokalnych czynszów, które muszą być aktualizowane przez samorządy, uwzględniają m.in. wielkość mieszkania, lokalizację oraz wiek budynku. Dzięki ogólnodostępnej tabeli, strony umowy najmu mogą sprawdzić, czy ustalony czynsz jest adekwatny do warunków rynkowych. Dodatkowo najemca ma prawo podnosić roszczenia wobec właściciela mieszkania jeśli okaże się, że miesięczna stawka o więcej niż 20% przekracza wartość wynikającą z tabeli Mietspiegel.
Ze względu na użyteczność lustra czynszowego jako źródła informacji, taki system wprowadzono również w Polsce. Nawet wiele osób związanych z rynkiem nieruchomości, nie wie o pomyśle zapożyczonym od Niemców. Trudno się temu dziwić, gdyż system lustra czynszowego w naszych warunkach po prostu nie działa. Mimo ustawowego obowiązku (patrz art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami), zarządcy budynków wielorodzinnych zwykle nie przekazują gminom potrzebnych informacji o poziomie czynszów. Samorządy nie mają narzędzi potrzebnych do tego, aby karać zobowiązane osoby za brak informacji. Opisywana sytuacja trwa już prawie dziesięć lat. Mimo tego, rządzący nie próbowali poprawić rozwiązania, które zupełnie bezrefleksyjnie i niedbale zaimportowano zza naszej zachodniej granicy.
Andrzej Prajsnar
