Rozsądek mówi, że kredytu hipotecznego warto pozbyć się jak najszybciej. Ale czy to oznacza, że już w momencie podpisywania umowy trzeba ciąć terminy za wszelką cenę? Ekspert Expander Advisor podpowiada, co należy mieć na uwadze.
Nierzadko już na jednym z pierwszych etapów rozglądania się za kredytem hipotecznym przyszli kredytobiorcy podejmują decyzję, na jaki okres podpisać umowę. Wystarczy kilka symulacji w dowolnym kalkulatorze kredytowym i widzimy czarno na białym – krótsza spłata to niższy koszt. A skala oszczędności działa zwykle na wyobraźnię.
Wyobraźmy sobie, że bierzemy kredyt na 500 tys. zł, z oprocentowaniem 6,5 proc:
- przez 30 lat oddamy bankowi w odsetkach ponad 630 tys. zł.
- Jeśli skrócimy spłatę do 20 lat, koszt spada do niecałych 400 tys. zł.
- Poradzimy sobie ze spłatą w 10 lat? Do banku trafi 180 tys. zł odsetek.
Kredytobiorcy nierzadko decydują się w takich okolicznościach na strategię, która opiera się na następującym rozumowaniu – „Chcę spłacić kredyt tak szybko, jak się da. Podpiszę umowę na najkrótszy możliwy czas spłaty”. Jest jednak także druga strona medalu. Przy 30-letnim kredycie rata równa to 3,1 tys. zł miesięcznie. Przy takim samym zobowiązaniu spłacanym przez 10 lat to już 5,6 tys. zł.
Matematyka to nie jedyne kryterium
– Z matematycznego punktu widzenia krótszy okres kredytowania rzeczywiście oznacza niższy całkowity koszt odsetek, przy założeniu takiego samego oprocentowania i terminowej spłaty kredytu. Jednak maksymalne skrócenie okresu kredytowania może oznaczać istotnie wyższą miesięczną ratę i większe obciążenie bieżącego budżetu gospodarstwa domowego. Kredyt hipoteczny powinien pomagać w realizacji celu mieszkaniowego, a nie powodować, że przez kolejne lata całe życie finansowe rodziny podporządkowane jest jednej racie – wyjaśnia Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
– I właśnie tutaj pojawia się najważniejsze pytanie: czy warto maksymalnie obciążać domowy budżet, aby ograniczyć koszty odsetkowe? Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. W tym czasie sytuacja finansowa gospodarstwa domowego może się wielokrotnie zmienić. Może pojawić się dziecko, zmiana pracy, okres niższych dochodów, choroba lub nieplanowany wydatek. Jeśli rata została ustalona na granicy możliwości finansowych, nawet niewielkie pogorszenie sytuacji może doprowadzić do problemów z terminową spłatą – zwraca uwagę ekspert.
Co zamiast skracania na siłę?
– Jednym z możliwych wariantów jest wybór dłuższego okresu kredytowania, który wiąże się z niższą obowiązkową ratą, oraz dokonywanie nadpłat w okresach, w których pozwala na to sytuacja finansowa kredytobiorcy. Zasadność takiego rozwiązania zależy jednak od indywidualnej sytuacji klienta oraz warunków konkretnej umowy kredytowej – radzi Adam Mision.
Wracając do wcześniejszego przykładu. Zaciągamy kredyt na 30 lat, obowiązkowa rata to 3100 zł. Jeżeli nasze bieżące dochody są na tyle wysokie, że możemy co miesiąc przeznaczać dodatkowe 1000-1500 zł na nadpłatę, to nadpłacamy ratę. Gdy mamy „gorszy miesiąc”, pełen nieprzewidzianych wydatków, możemy ograniczyć się do raty wynikającej z umowy.
– To istotna różnica w zarządzaniu bezpieczeństwem finansowym. Należy jednak pamiętać, że sposób rozliczania nadpłat, ewentualne opłaty oraz możliwość skrócenia okresu kredytowania zależą od warunków umowy i obowiązujących przepisów – dodaje ekspert Expander Advisors.
Poduszka finansowa zawsze na pierwszym miejscu
Jeśli wybieramy strategię regularnych nadpłat, warto ponownie nie popełnić błędu zbytniego skupienia się na kredycie hipotecznym. Priorytet zawsze musi mieć zabezpieczenie się w pierwszej kolejności przed nieprzewidzianymi scenariuszami.
– Warto zadbać o poduszkę finansową, która pozwoli pokrywać podstawowe wydatki gospodarstwa domowego przez kilka miesięcy, nawet w przypadku utraty części dochodów. Przeznaczenie wszystkich oszczędności na wkład własny lub nadpłaty może ograniczyć rezerwę finansową gospodarstwa domowego na nieprzewidziane wydatki – ostrzega ekspert Expandera.
– W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem należy uwzględnić ryzyko zmiany wysokości raty po zakończeniu okresu obowiązywania ustalonej stopy – dodaje Adam Mision. Jeśli obserwujemy wzrost stawek proponowanych przez banki przed okresem odnowienia się stałej stopy, przydatne może okazać się zgromadzenie środków na zamortyzowanie ewentualnego skoku obciążeń.
