Natychmiastowa przeprowadzka albo czekanie na klucze – to nie jedyne różnice pomiędzy kupnem nieruchomości używanej i nowo wybudowanej. Istotne ryzyka czekają na kredytobiorców na obu rynkach. Blaski i cienie scenariuszy wyjaśnia ekspert Expander Advisors.
Poszukiwania mieszkania często zaczynają się od wyboru lokalizacji i widełek cenowych. Czasem dopiero jednym z kolejnych kryteriów jest rodzaj nieruchomości – z rynku pierwotnego albo wtórnego. Oba typy mają swoje wady i zalety z czysto użytkowego punktu widzenia. Jeśli jednak spojrzymy na dylemat pod kątem łatwości sfinansowania transakcji, to w grę zaczynają wchodzić pytania o formalności kredytowe, ryzyka, koszty, sposób wypłaty środków. W tym świecie na zakup wymarzonego lokum trzeba spojrzeć oczami banku.
Rynek pierwotny – przewidywalność, ale często dłuższe oczekiwanie
– Kupując mieszkanie od dewelopera, klient najczęściej korzysta z ustandaryzowanej dokumentacji inwestycji. Deweloperzy mogą współpracować z bankami, a dokumentacja dotycząca inwestycji jest zwykle przygotowywana według wymogów wynikających z przepisów oraz procesu inwestycyjnego – zwraca uwagę Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Na rynku pierwotnym bank wymaga zazwyczaj dokumentów dotyczących inwestycji deweloperskiej, umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej, prospektu informacyjnego i dokumentów potwierdzających stan prawny przedsięwzięcia.
– W przypadku nieruchomości w budowie kredyt uruchamiany jest najczęściej w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. To oznacza, że klient może ponosić koszty finansowania jeszcze przed odebraniem mieszkania. W zależności od warunków konkretnej umowy kredytowej, w okresie budowy klient może spłacać przede wszystkim odsetki od uruchomionej części kredytu, a spłata kapitału może rozpocząć się później – podkreśla ekspert.
Spłata wyłącznie części odsetkowej raty oznacza, że obciążenie finansowe jest niższe niż gdy regulujemy „pełną” ratę. Różnicę tę jeszcze pogłębia fakt, że odsetki naliczane są tylko od wypłaconej części kredytu. Jednocześnie warto pamiętać, że w tym okresie nie obniżamy jeszcze zadłużenia.
– Istotnym ryzykiem jest opóźnienie realizacji inwestycji. Może ono oznaczać konieczność dłuższego wynajmowania dotychczasowego mieszkania i jednoczesnego ponoszenia kosztów kredytu – wskazuje specjalista Expandera.
Rynek wtórny – szybsza przeprowadzka, ale mogą być prawne niespodzianki
– Na rynku wtórnym kupujemy zazwyczaj nieruchomość już istniejącą, którą możemy dokładnie obejrzeć i ocenić jej stan techniczny. W przypadku uporządkowanego stanu prawnego nieruchomości i kompletnej dokumentacji proces uzyskania kredytu może przebiegać sprawniej. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego bank zazwyczaj wypłaca środki jednorazowo, po spełnieniu warunków uruchomienia kredytu – podkreśla Adam Mision.
Na rynku wtórnym podstawą są dokumenty potwierdzające własność nieruchomości, numer księgi wieczystej, dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz umowa przedwstępna. W zależności od sytuacji mogą być potrzebne dodatkowe zaświadczenia, np. ze spółdzielni mieszkaniowej.
– Największym wyzwaniem mogą być kwestie prawne, takie jak nieuregulowany stan własności, obciążenia hipoteczne, służebności czy niezgodności w dokumentacji nieruchomości – ostrzega ekspert.
Chociażby z tego powodu warto dokładnie przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości, która nas zainteresowała. Nie oznacza to jednak, że rynek wtórny jest mniej lub bardziej bezpieczny z punktu widzenia kredytobiorcy. W obu przypadkach wiele zależy od konkretnego przypadku.
– Moim zdaniem największym błędem kupujących jest skupianie się wyłącznie na cenie mieszkania i wysokości raty. Tymczasem równie istotne są całkowite koszty transakcji, stan prawny nieruchomości oraz harmonogram płatności – podsumowuje Adam Mision z Expander Advisors.
