Zbliżające się mistrzostwa Europy w piłce nożnej, to nie tylko możliwość czerpania przyjemności z oglądania gwiazd wspomnianej dyscypliny ale również sposobność do uzyskania zarobku. Jednym ze jego źródeł będzie niewątpliwie wynajem mieszkań przyjezdnym kibicom, przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Warto zatem przybliżyć skutki podatkowe takiego krótkoterminowego najmu.
Podatek dochodowy od osób fizycznych
Najogólniej rzecz ujmując, podatki płacimy od uzyskanych dochodów. Skoro więc kibic danego kraju zapłaci nam za wynajem pokoju lub mieszkania, to naturalnie taki dochód wystąpi. Z powyższym, korespondują przepisy prawa ustanawiające najem źródłem przychodów. Machinalnie więc, powstaje obowiązek podatkowy.
Prawodawca przewiduje w tym przypadku dwa sposoby opodatkowania:
- zasady ogólne (stawki: 18%; 32%- stosowana po przekroczeniu limitu 85.528 zł) - wyboru tej formy opodatkowania najmu nie zgłaszamy do fiskusa; dochody uwzględniamy w rozliczeniu rocznym.
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 %)- wybór tej formy należy zgłosić do urzędu skarbowego nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód.
Zaznaczmy, iż wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawartej umowy najmu do urzędu skarbowego.
Podstawowe regulacje
Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, a kosztami jego uzyskania. Przychód powstanie wtedy, kiedy faktycznie otrzymamy uiszczany czynsz.
Jeśli przychód ten będziemy pomniejszać o koszty uzyskania przychodu, to należy mieć odpowiednie dowody (np. rachunki), potwierdzające dane wydatki (np. czynsz, media).
Co ważne - jeżeli wydatki te ponosi fan przyjezdnej drużyny, wynajmujący nie może ich zaliczyć do omawianych kosztów.
Rozliczenie polega na samodzielnym obliczeniu miesięcznej zaliczki i wpłaceniu jej do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik musi złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu, w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT- 36; ten sam, który dotyczy pracy na etacie).
Przy drugiej formie opodatkowania, a więc ryczałcie- analogicznie jak powyżej- przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu. Wynajmujący nie musi prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość czynszu będzie zawarta w umowie sporządzonej w formie pisemnej. Ryczałt należy obliczyć samodzielnie i wpłacić (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a następnie złożyć zeznanie roczne (PIT-28; do 31 stycznia następnego roku).
 | Myślisz, że kontrola fiskusa Ci nie grozi? A zapłaciłeś abonament? |
Zasadnicza różnica jest więc taka, iż rozliczenie ryczałtowe jest uproszczoną formą. W tym przypadku podatek płacimy od przychodu, a nie od dochodu, bowiem nie możemy tutaj odliczyć kosztów poniesionych w związku z wynajmowanym lokalem. Nie musimy więc gromadzić faktur lub rachunków. Tym samym, niską stawką podatku - 8,5 % - opodatkowany będzie praktycznie cały czynsz.
Jaką formę wybrać?
Wniosek jest prosty- przy zasadach ogólnych stawka ulega zwiększeniu ale w zamian za to - od podstawy opodatkowania możemy odjąć powstałe koszty.
Warto więc przeanalizować, czy w okresie tego krótkoterminowego najmu będą one wysokie. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, to lepiej zastosować zasady ogólne. Jeśli zaś negatywna, to wygodniej jest zastosować ryczałt, który może polegać na prostym rozliczeniu (czynsz 1200 zł, stawka podatku 8,5 %, do zapłaty 102 zł). Praktycznie w tak krótkim okresie wynajmu, koszty nie powinny być tak duże, by nie opłacało się nam skorzystać z ryczałtu.
Zdaniem autora, trudność w rozliczeniu kosztów pojawi się w sytuacji, gdy umowę najmu zawrzemy przykładowo na okres od 1-15 danego miesiąca, zaś rachunki za czynsz i media obejmą cały miesiąc. Przepisy nie mówią tutaj wprost ale wydaje się, iż racjonalne i bezpieczne byłoby tutaj rozbicie kosztów na odpowiednie proporcje, bowiem koszty za pozostały okres od 16 do 30 nie będą już dotyczyć najmu. O ile czynsz można podzielić na 30 dni i przypisać do okresu trwania umowy, o tyle z mediami sprawa nie jest taka prosta. Wydaje się, że każdorazowo należałoby się odnieść do pomiarów licznika. A więc plus dla ryczałtu, gdzie takie rozliczenia nie wystąpią.
Warto także zapamiętać, że jeśli zapłacono nam w obcej walucie, to otrzymaną kwotę dla celów podatkowych musimy przeliczyć według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zapłaty.
Zapłacić, czy nie zapłacić?
Urząd nigdy nie „wychwyci” wszystkich dochodów z szarej strefy. Dyscyplinować mają więc nie tylko obowiązek zapłaty należnego podatku ale również odsetki i odpowiedzialność karno skarbowa. Dodatkowy koszt może być więc wysoki.
Skąd urząd wie?
Źródeł jest wiele. Poczynając od przejętego obywatelskim obowiązkiem sąsiada, wezwanej z powodu hałasu policji, która może powiadomić fiskusa o tymczasowym wynajmie, a kończąc na specjalnie wytypowanych urzędnikach, przeszukujących ogłoszenia. Środki do „walki” z nieuczciwymi podatnikami daje zaś Ordynacja podatkowa.
/ Kancelaria Prawna Skarbiec
