Rynek najmu kusi inwestorów atrakcyjnymi stopami zwrotu. To właśnie kupujący mieszkania na wynajem w dużej mierze są „odpowiedzialni” za dobrą koniunkturę na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Coraz większą popularnością cieszą się również inwestycje w apartamenty i pokoje hotelowe dla turystów.
Rentowność najmu w dużych miastach szacuje się obecnie na około 5-6 proc. rocznie. Z raportów NBP i Związku Banków Polskich wynika, że dobra koniunktura na rynku najmu „nakręca” sprzedaż nowych mieszkań.
Stopy zwrotu są aktualnie znacznie wyższe od tych, jakie można uzyskać z lokat czy obligacji skarbowych. Z raportu Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2016 roku wynika, że w zeszłym roku znacznie wzrósł na rynku mieszkaniowym udział transakcji za gotówkę. Zakupy gotówkowe na 7 największych rynkach kraju wyniosły w analizowanym okresie blisko 3,5 mld zł, co stanowiło 65 proc. wartości całości zakupów na mieszkaniowym rynku pierwotnym w analizowanym okresie – tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net.
Wg Amron – Sarfin w końcówce 2016 r. udział kredytów z wkładem własnym powyżej 70 proc. wyniósł ponad 13 proc. wartość kredytów udzielonych. Wzrost finansowania inwestycji w dużej mierze z własnych środków to efekt przenoszenia przez inwestorów pieniędzy na rynek mieszkaniowy - z innych, mniej opłacalnych, instrumentów – takich jak m.in. obligacje.
Na korzyść inwestujących pod wynajem ciągle jeszcze przemawiają niskie stopy procentowe. Z szacunków opartych o przeciętne rynkowe stawki najmu i oprocentowania modelowego kredytu wynika, że ciągle jeszcze czynsz z najmu pozwala regulować zobowiązanie kredytowe, czyli spłacać raty. Niestety rentowność inwestycji mieszkaniowej pod wynajem finansowanej kredytem może w najbliższym okresie się zmniejszyć. Wszystko z powodu coraz realniejszej perspektywy podwyżki stóp procentowych. Po ponad 4 latach od początku serii cięć, stopy znów mogą zacząć rosnąć, co przełoży się na osłabienie zdolności kredytowej klientów i wyższe raty.
Najem wakacyjny
Trwająca koniunktura na rynku najmu nie dotyczy wyłącznie wynajmowania mieszkań na długie okresy. Coraz chętniej inwestorzy patrzą na najem krótkookresowy skierowany do turystów. Taki stan rzeczy wynika m.in. z faktu, że branża turystyczna w naszym kraju przeżywa dynamiczny rozwój. Polska staje się coraz chętniej odwiedzaną destynacją dla turystów zagranicznych, a i sami Polacy chętniej (m.in. ze względu na sytuację międzynarodową) decydują się wypoczywać w kraju. Z roku na rok liczba gości w popularnych kurortach rośnie. W zeszłym sezonie letnim województwo pomorskie odwiedziło 9 mln turystów, co jest wynikiem lepszym o około pół miliona niż rok wcześniej.
Najem krótkookresowy, mimo że w polskich warunkach klimatycznych w dużej mierze uzależniony od pogody i krótkiego sezonu, kusi także wizją dużych zysków – znacznie wyższych niż przy wynajmie tradycyjnym. Ile można zarobić? Dla porównania – w największych miastach kraju przeciętne czynsze najmu wynoszą około 30 zł za mkw. miesięcznie. (w Warszawie ponad 40zł za mkw miesięcznie). Zakładając, że wynajmujący mieszkanie wakacyjne dysponuje nieruchomością o metrażu 50 mkw., standardowy czynsz przy „tradycyjnym” wynajmie wyniósłby około 1500 zł. Teraz przyjmijmy, że to samo mieszkanie będzie wynajmowane latem turystom. Pozwala jednocześnie nocować 4 osobom. Jeśli jedna doba noclegu wyniesie 50 zł od osoby, miesięczny przychód mógłby kształtować się na poziomie nawet 6000 złotych.
Oczywiście do tego typu wyliczeń należy podchodzić z odpowiednią ostrożnością, co nie zmienia faktu, że najem wakacyjny może być intratnym przedsięwzięciem.
O rosnącej popularności tego typu inwestycji pośrednio świadczy rosnąca liczba form inwestowania. Stosunkowo nowe w Polsce, ale szybko zyskujące popularność, są m.in. tzw. condo i aparthotele. Te pierwsze to pokoje hotelowe kupowane na własność od dewelopera, który jednocześnie podejmuje się zarządzania obiektem, a inwestorowi przez określony czas gwarantuje stopę zwrotu. Z kolei aparthotele to zazwyczaj apartamenty wakacyjne, które inwestorzy kupują na własność i samodzielnie bądź za pomocą operatora wynajmują turystom. Obiekty tego typu dysponują recepcją i pewnymi udogodnieniami – np. usługą housekeeping.
Inwestycja pod turystów – gdzie i za ile?
Najpopularniejsze i najdroższe polskie lokalizacje turystyczne to miejscowości nad morzem Bałtyckim. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że lokale położone bezpośrednio w strefie nadmorskiej tuż przy deptakach spacerowych, przy zejściu na plażę w takich miejscowościach jak Międzyzdroje, Łeba, Krynica Morska, Trójmiasto będą kosztować od około 8,5-9 tys. zł za mkw. Oferenci często wyraźnie adresują takie nieruchomości do klienta inwestycyjnego. Apartamenty nadmorskie są zazwyczaj wykończone pod klucz, a także wyposażone w niezbędny sprzęt gospodarstwa domowego, a więc umożliwiają natychmiastowe wynajęcie.
Przykładowo: jeden z deweloperów oferuje nowe apartamenty przy głównej ulicy turystycznej Krynicy Morskiej, w sąsiedztwie atrakcji, takich jak latarnia morska, około 100 metrów do plaży. Ceny za 65-metrowy apartament wykończony pod klucz wynosi blisko 590 tys. zł. W pełni wykończony 40-metrowy apartament w Kątach Rybackich (wyposażony m.in. w pościele, zastawę itp.) to koszt rzędu blisko 380 tys. zł (9500 zł za mkw.).
Ceny spadają sukcesywnie w zależności od oddalania się od plaży. W Ustroniu Morskim stawki za lokale oddalone od morza o około pół kilometra zaczynają się od 6500 zł za mkw.
Taniej w górach i na Mazurach
Znacznie przystępniejsze cenowo okazują się apartamenty wakacyjne w lokalizacjach górskich. Przykładowo: 53-metrowy apartament wykończony pod klucz w nowym budynku z basenem w Szklarskiej Porębie w Karkonoszach został wyceniony przez dewelopera na 330 tys. zł (6300 zł za mkw.). Niższe stawki spotkamy też w krainie tysiąca jezior. W Giżycku za 100-metrowy apartament w standardzie deweloperskim zlokalizowany w porcie jachtowym należy zapłacić nieco ponad 330 tys. zł.
Kiedy to się opłaca?
Rosnąca koniunktura w turystyce skłania do inwestycji pod wynajem wakacyjny. Dobrze zlokalizowana nieruchomość nie powinna cierpieć na brak zainteresowania ze strony klientów oraz na spadek wartości. Jak tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net potencjalny inwestor jednak musi z całą pewnością dokładnie przyjrzeć się kosztom, m.in. związanym z utrzymaniem części wspólnych, a także odpowiedzialnością za remonty lokalu i budynku, jeśli projekt jest realizowany jako condo lub aparthotel.
Należy też pamiętać o tym, że na turystyce w polskich warunkach klimatycznych raczej nie da się zarabiać przez cały rok. Z tego powodu być może lepszą alternatywę od kurortów nad Bałtykiem, mogą stanowić np. mieszkania pod wynajem dla klienta turystycznego i biznesowego w wiodących metropoliach kraju – takich jak Warszawa, Wrocław, czy Kraków, które są odwiedzane niezależnie od pory roku.
