Deweloperzy polubili "ścianę wschodnią"?

Wiele analiz dotyczących rynku deweloperskiego w Polsce, koncentruje się na sześciu metropoliach (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku). Wspomniane miasta skupiają około 70% krajowej oferty deweloperów. Trzeba zdawać sobie sprawę, że oprócz tych metropolitalnych rynków, istnieją również perspektywiczne rynki regionalne. Do tej kategorii można zaliczyć cztery miasta ze wschodniej części Polski - Olsztyn, Lublin, Rzeszów oraz Białystok. Najnowsze dane wskazują, że potencjał tych rynków deweloperskich nie powinien być lekceważony.

Rzeszów
Rzeszów (fot. Franciszek Mazur / FORUM)

Rzeszów jest dla inwestorów mieszkaniowych ważniejszy niż Łódź

Wschodnia część Polski nie ma cech sprzyjających wzmożonej aktywności deweloperów mieszkaniowych. Na terenie czterech wschodnich województw (podkarpackiego, lubelskiego, podlaskiego i warmińsko-mazurskiego) nie znajdziemy żadnego z największych polskich miast. Analizowane obszary wyróżniają się też niewysokim wskaźnikiem urbanizacji. To ważna kwestia, gdyż krajowi deweloperzy koncentrują się na budowie lokali, a domy jednorodzinne stanowią mało istotny element ich oferty (ok. 3% podaży). Kolejnym problemem "ściany wschodniej" jest niższy poziom dochodów ludności i odpływ młodych pracowników za granicę albo ich migracja do największych ośrodków miejskich (np. Warszawy).

Dane GUS-u wskazują, że pomimo tych niekorzystnych uwarunkowań największe rynki deweloperskie z tzw. "ściany wschodniej" cechowały się długookresowym wzrostem aktywności inwestycyjnej. Można się o tym przekonać, analizując liczbę mieszkań ukończonych przez deweloperów. W kontekście danych Głównego Urzędu Statystycznego szczególnie ciekawie wygląda przykład Rzeszowa. To miasto do połowy minionej dekady cechowało się praktycznie zerową aktywnością firm deweloperskich. Nawet w czasach boomu hipotecznego (2005-08 r.) liczba mieszkań deweloperskich oddawanych do użytku na terenie Rzeszowa nie przekraczała poziomu 200 sztuk rocznie. Po prawie dziesięciu latach sytuacja wygląda już zupełnie inaczej. Dane GUS-u wskazują, że od stycznia do grudnia 2016 r. firmy deweloperskie działające w Rzeszowie ukończyły ponad 1800 mieszkań. Znacznie niższy wynik dla 2016 roku odnotowano między innymi w Łodzi (1379). Pod względem stosunku między liczbą lokali ukończonych przez deweloperów i wielkością populacji, stolica Podkarpacia plasuje się już w ścisłej krajowej czołówce.

Po przeanalizowaniu poniższych wykresów uwagę zwraca również długookresowy wzrost aktywności deweloperów mieszkaniowych na terenie Białegostoku. W rekordowym 2015 roku tamtejsi komercyjni inwestorzy oddali do użytku prawie 1800 mieszkań. Dziesięć lat wcześniej analogiczny wynik nieznacznie przekraczał 500 sztuk. W przypadku Lublina można z kolei zaobserwować wzrost liczby oddawanych lokali deweloperskich (do 1474 w 2016 r.), który nastąpił po przejściowym załamaniu w 2014 r. Wśród czterech analizowanych miast tylko Olsztyn prezentuje się nieco gorzej. W Stolicy Warmii systematyczny spadek liczby mieszkań oddawanych przez komercyjnych inwestorów był widoczny przez cztery kolejne lata (2013 rok, 2014 rok, 2015 rok i 2016 rok). Taka zmiana może sugerować ogólne pogorszenie atrakcyjności inwestycyjnej miasta.

Deweloperzy szybko reagują na dobre wyniki gospodarcze miasta

Nie od dziś wiadomo, że dobra koniunktura gospodarcza w danym mieście przyciąga kolejne inwestycje deweloperskie. Takie zjawisko miało miejsce w przypadku Rzeszowa. Dane Eurostatu potwierdzają, że w latach 2005-13 stolica Podkarpacia odnotowała rekordowo wysoki wzrost gospodarczy. Wśród dwudziestu analizowanych miast wyższym tempem rozwoju wyróżniał się tylko Wrocław. Opisywana sytuacja z pewnością miała wpływ na aktywizację rynku deweloperskiego w Rzeszowie, czyli mieście posiadającym spory deficyt mieszkań.

Warto zwrócić uwagę, że Lublin pod względem tempa wzrostu lokalnego PKB uplasował się na trzecim miejscu wśród dwudziestu analizowanych ośrodków miejskich. Wzrost liczby lokali deweloperskich ukończonych na terenie wspominanego miasta w 2015 roku i 2016 roku, także mógł mieć związek z dobrymi wynikami gospodarczymi. W tym kontekście trzeba dodać, że pomiędzy rozpoczęciem typowej inwestycji i oddaniem do użytku nowych lokali, mijają około dwa lata.

Przykład Rzeszowa pokazuje, że liczące sobie mniej niż 200 000 mieszkańców miasto ze wschodniej Polski również może stać się atrakcyjnym celem inwestycji deweloperskich. Krajowi deweloperzy są skoncentrowani na strategicznych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto), ale nie pogardzą możliwością wybudowania mieszkań w mniejszym mieście, które cechuje się ponadprzeciętnym tempem rozwoju gospodarczego.

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
5 7 bankierkomentuje

w Lublinie jest mnostwo cwierc-Inteligentow co w centurm zakupila lokale po 6500 za m2 i mysla ze beda kasowac stawki najmu jak w Warszawie a stopa zwrotu bedzie rzedu 6-7% a tu p.......IZDA bo albo nie wynajma za wysoka stawke wogole albo wynajma tanio zeby nie stalo puste co da max 3-4% stope zwrotu po oplaceniu podatkow z najmu.

tepych ludzi w Lublinie nie brakuje - chcieli sie nalykac, szybko i czyims kosztem a tu cwiercinteligenci zostali ubrani w drogie mieszkania bo za 6500zl za m2 to w Warszawie juz mozna spokojnie przebierac.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 10 mirek4

proszę porównywać w takim razie mieszkania w centrum warszawy poniżej 10000 za metr chyba się nie znajdzie? z uwagi na duza ilosc zagranicznych gosci wynajac w poblizu uczelni centru miasta w lubline nie ma problemu także po warszawskich stawkach. jakość życia jezeli znajdzie sie dobrze platna prace tez lepsza niz w warszawie. Zapraszamy do Lublina bo to miasto zmieniło się w ciągu ostatnich 5 lat niesamowicie. 6-7 procent mocno przesadzone chyba ze mieszkanie swieze zaraz po oddaniu ale 5 procent srednio z kosztami pewnie da sie wycisnac. poza tym koszt pracownika rośnie mieszkania w centrum beda drozec a tymi o gorszej lokalizacji roznie moze byc

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne