Dominacja banków uniwersalnych
System finansowania mieszkalnictwa w Polsce w dalszym ciągu opiera się na ofercie banków uniwersalnych. Niewiele zmieniło tutaj wprowadzenie na rynek instytucji banku hipotecznego i kas oszczędnościowo - kredytowych. Obecnie na rynku działają jedynie cztery banki hipoteczne. Udział tych banków w ogólnej puli udzielanych kredytów mieszkaniowych jest minimalny i wynosi kilka proc. wartości, dla porównania w Niemczech udział ten wynosi ponad 20 proc. Nie sprawdziły się w Polsce kasy mieszkaniowo - oszczędnościowe, których znacznie będzie jeszcze malało z uwagi na likwidację specjalnej ulgi podatkowej związanej z taką formą finansowania zakupu mieszkania.
W przeciwieństwie jednak do kas mieszkaniowych powinna wzrastać rola banków hipotecznych. Specjalizacja tych banków w zderzeniu z coraz większymi potrzebami inwestycyjnymi polskiego budownictwa (w tym restytucji substancji mieszkaniowej) predestynuje je do rozwoju ich działalności. Wyrazem tych możliwości jest ostatnia nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (z 5 lipca 2002 roku). Stwarza ona większe możliwości rozwoju działalności przez banki hipoteczne. Te jednak chcąc powiększać portfele kredytowe będą musiały odpowiedzieć na pytanie o optymalny sposób pozyskiwania kapitału na ten cel. Może się to m.in. odbywać z wykorzystaniem sekurytyzacji. Sekurytyzacja aktywów, czyli emitowanie papierów wartościowych w oparciu o portfele wierzytelności hipotecznych jest popularną techniką „uwalniania” zamrożonych środków finansowych przez banki i instytucje finansowe działające na rozwiniętych rynkach finansowania mieszkalnictwa.
Na Zachodzie sekurytyzacja sprawdza się
Można wyróżnić dwojakie podejście do problemu refinansowania udzielanych przez instytucje finansowe kredytów hipotecznych. W Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii wykształcił się stosunkowo elastyczny sposób refinansowania kredytów hipotecznych. W tych krajach dopuszcza się różnorodność rozwiązań, co do formy emitowanych papierów wartościowych i konstrukcji prawnej, ale duży nacisk kładzie się na ocenę ratingową transakcji. Natomiast w krajach Europy kontynentalnej większą wagę przykłada się do większej przejrzystości transakcji i odpowiedniej jakości zabezpieczenia hipotecznego. Z tego względu w Europie dość mocno zakorzeniona jest bardziej tradycyjna forma zdobywania środków na kredytowanie mieszkalnictwa poprzez emisję listów zastawnych. Sekurytyzacja zdobywa sobie jednak i tu dużą popularność.
Schemat sekurytyzacji należności z tytułu umów leasingu nieruchomości
Sekurytyzację można zdefiniować jako proces wyodrębniania wg określonych zasad jednorodnej grupy pożyczek lub kredytów, ewentualnie innych instrumentów dłużnych, z tytułu których należności przyszłe zostaną skonwertowane na papiery wartościowe i sprzedane po uprzednim poddaniu ich ocenie ratingowej . Ocena ratingowa nie zawsze jest w praktyce wymagana, szczególnie przy zamkniętych emisjach papierów wartościowych. Wykup w ten sposób wyemitowanych papierów wartościowych (Asset Backed Securities, Mortgage Backed Securities) będzie następował ze środków, wpłacanych przez pożyczkobiorców w ramach realizacji indywidualnych umów zawartych pierwotnie z inicjatorem procesu sekurytyzacji. Bezpośrednim emitentem papierów wartościowych i jednostką, która formalnie przejmie od inicjatora portfel kredytowy jest spółka celowa (Special Purpose Vehicle).
Na światowych rynkach finansowych można spotkać również rozwiązanie, gdzie nie następuje formalna sprzedaż aktywów dla celów sekurytyzacji. Wydaje się jednak, że z punktu widzenia przejrzystości rynku jest to rozwiązanie mniej korzystne. Wymaga ono specjalnego potraktowania relacji między inwestorami, jednostką emitującą ABS, inicjatorem oraz dłużnikami. Wyodrębninie aktywów w skuteczny sposób bez dokonania ich cesji zapewnia jedynie system prawa anglosaskiego, które przewiduje możliwość subpartycypacji spółki celowej w aktywach kreatora, co jednak w efekcie nie daje pełnego zabezpieczenia przed ryzykiem działalności inicjatora . Z powyższych względów rozwiązaniem w zakresie przekazania aktywów spółce celowej jest ich cesja i takie rozwiązania obowiązuja m.in. w Niemczech. W Europie kraj ten posiada najbardziej po Wielkiej Brytanii rozwinięty rynek wtórny kredytów hipotecznych. Popularne są tutaj zarówno listy zastawne oraz emisje hipotecznych ABS (Mortgage Backed Securities).
Czas na banki hipoteczne
W celu dalszej aktywizacji sektora bankowości hipotecznej gruntownie znowelizowano Ustawę o bankach hipotecznych i listach zastawnych. Banki hipoteczne będą mogą m.in. udzielać kredytów na sfinansowanie zakupu nieruchomości w wysokości 100 procent jej wartości bankowo-hipotecznej, przyjmować zabezpieczenie przejściowe do czasu ustanowienia hipoteki (przede wszystkim w postaci ubezpieczenia). Nowela wprowadza również szersze możliwości w zakresie publicznych emisji papierów wartościowych. Listy zastawne mogą stać się z drugiej strony bezpieczną i zyskowną formą inwestycji. Na początku kwietnia Rheinhyp-BRE przeprowadzi pierwszą publiczną emisję listów zastawnych.
Zmiany choć poważne i mogące mieć niewątpliwy wpływ na pobudzenie działalności banków specjalistycznych w przypadku wzrostu zapotrzebowania na kredyty hipoteczne mogą okazać się niewystarczające wobec potrzeb i może należy pomyśleć o szerszym wykorzystaniu technik sekurytyzacyjnych. Z badań przeprowadzonych przez Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową wynika, że wartość portfela indywidualnych kredytów mieszkaniowych może wynieść w 2005 roku 51 miliardów zł, wobec 9,5 miliardów w 2000 roku . Wpływ na to będą miały przede wszystkim dalsze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków, a w tym duże znaczenie będą odgrywały inwestycje restytucyjne. Możliwości banków hipotecznych są nadal niewykorzystane i można sobie tylko życzyć, że w końcu zdobędą sobie one uznanie, a nam klientom zaoferują atrakcyjny i dostępny kredyt hipoteczny.
Źródło:
