Dlaczego nie należy utożsamiać branży deweloperskiej z branżą budowlaną tłumaczy redakcji Bankier.pl dr Damian Kaźmierczak, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa i jego główny ekonomista.
Branża budowlana i deweloperska są ze sobą ściśle powiązane, jednakże pełnią różne funkcje i mają odmienne cele. Bez wątpienia tzw. budowlanka jest pojęciem szerszym, bo obejmuje budownictwo mieszkaniowe, komercyjne, przemysłowe czy na przykład infrastrukturalne. Deweloperzy zagospodarowali tylko ten fragment dotyczący mieszkań.
- Bardzo często postronni obserwatorzy, komentatorzy i politycy wymiennie posługują się terminami „deweloper” i „firma budowlana”. Tymczasem „deweloperka” i „budowlanka” to dwa zupełnie różne sektory gospodarki z odmienną specyfiką, rozbieżnymi problemami, a przede wszystkim innym miejscem w łańcuchu wartości – zauważa dr Damian Kaźmierczak z PZPB.
Warto pamiętać, że deweloperzy działają na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej, która definiuje, kim jest deweloper, czym są przedsięwzięcia deweloperskie oraz co reguluje umowa deweloperska. Dzięki tej ustawie takie firmy mają prawo sprzedawać mieszkania praktycznie na każdym etapie inwestycji, nawet tzw. dziurze w ziemi.
- Deweloper zarabia na sprzedaży mieszkań, natomiast firma budowlana zarabia na budowaniu i to nie tylko mieszkań, bo budownictwo obejmuje znacznie szerszy zakres działalności: budowę dróg, linii kolejowych, portów, elektrowni, linii wysokiego napięcia, gazociągów, farm OZE, budynków użyteczności publicznej, biur i magazynów. Należy pamiętać, że inwestycje mieszkaniowe, w tym te realizowane na zlecenie deweloperów, są ważną częścią polskiego budownictwa, ale nie jedyną – zaznacza ekspert.
Udział budownictwa w struktusze PKB to nawet 7-8 proc. w IV kwartale, gdy jest on statystycznie największy. Segment budownictwa mieszkaniowego w Polsce stanowi blisko 1/5 rynku budowlanego. Patrząc na to w węższym ujęciu budownictwo mieszkaniowe dla deweloperów to niewiele ponad 10% rodzimej budowlanki - wylicza ekspert PZPB.
Obie branże mają swoich licznych przedstawicieli na GPW. Co więcej, reprezentujące je indeksy sektorowe są pod względem liczby spółek wchodzących w skład branżowych portfeli najliczniejsze na GPW. WIG-Budownictwo ma w portfelu sumie akcje 36 spółek – najwięcej z pozostałych. WIG-Nieruchomości, skupiający deweloperów, to obecnie 23 spółki o pięć mniej niż WIG-Informatyka i o jedną więcej niż WG-Gry. Najmniej jest w WIG-Paliwa, bo tylko 3 spółki, a Orlen ma 97,5% udziału w indeksie.
Wracając do branży budowalnej i nieruchomościowej obecnej na GPW, trzeba przyznać, że w ostatnich latach to właśnie WIG-Nieruchomości radził sobie nieco lepiej od WIG-Budownictwo. Tempo przyspieszenie hossy na rynku od jesieni 2023 r. wytrzymał jednak tylko WIG-Budownictwo, który od kilku miesięcy buduje swoją przewagę nad WIG-Nieruchomości.
Napływy środków z KPO, wyczekiwane nowe inwestycje infrastrukturalne po zmianie rządu i samorządu, być może potencjalna odbudowa Ukrainy, to wszystko czynniki, które mogą wspierać branżę budowalną, która przecież przeżywa okres zastoju. Skąd więc tak dobra postawa indeksu WIG-Budownictwo? To przez Budimex, który ma udział w indeksie na poziomie 61%.
Przez rok akcje Budimeksu podrożały o ponad 75 proc., w marcu trafiły do WIG20, a jeszcze wcześniej, w III kwartale 2023 r. do portfela spółek indeksu MSCI Poland. Hossa na akcjach budowlanego giganta, który urósł do kapitalizacji przekraczającej 25,5 mld zł i który buduje swój udział także na rynkach zagranicznych, bez wątpienia napędzała WIG-Budownictwo, nie zważając na słabsze branżowe odczyty makroekonomiczne z krajowej gospodarki, a przecież spektakularne wzrost zaliczył także Mirbud (+75% przez rok).
W tym czasie WIG-Nieruchomości był pod największym wpływem rządowej pomocy w zakupie mieszkania przez dopłaty do kredytów hipotecznych. Najpierw program „Bezpieczny kredyt 2%” przyniósł przyspieszenie hossy na deweloperach, a po zmianie władzy i niejasnej sytuacji projektu ustawy o „Kredycie na Start” większą zmienność na indeksie WIG-Nieruchomości i malejącą sprzedaż mieszkań z kwartału na kwartał.
Wracając do różnić między branżą deweloperską a budowalną na poziomie operacyjnym, dr Damian Kaźmierczak zauważa, że działalność budowlana i deweloperska charakteryzuje się zupełnie różnym poziomem rentowności. - Najwięksi deweloperzy mieszkaniowi mogą pochwalić się marżą netto na poziomie 15-20%, podczas gdy marża netto wiodących spółek budowlanych nie przekracza 5% - tłumaczy ekspert.
- Jednocześnie zdarza się, że deweloperzy posiadają w ramach swoich struktur podmioty wykonawcze, które są odpowiedzialne za wykonawstwo projektów mieszkaniowych całej grupy. Przykładowo taki model biznesu przyjął Dom Development. Może być też na odwrót: niektóre spółki budowlane mają w swojej grupie kapitałowej podmioty deweloperskie, które uzupełniają działalność budowlaną i pozwalają wygenerować dodatkowy zarobek. Na przykład tak działa giełdowy Unibep – dodaje.
Rozróżnienie tych dwóch branż może pomóc lepiej odnaleźć się w danych rynkowych i zrozumieć, że nie wszystkie czynniki jednakowo wpływają na nie równomiernie, choć oczywiście w wielu kwestiach mogą mieć podobne kierunkowe przełożenie jak na przykład brak rąk do pracy, czy wykwalifikowanych pracowników, wyoskie ceny materiałów budowlanych, ograniczona akcja kredytowa banków.
Budownictwo mieszkaniowe to wciąż jeden ze strategicznych obszarów rozwoju branży budowalnej, obok dróg, kolei i energetyki, pisał na łamach branżowego portalu builderpolska, Jakub Waszkiewicz, ekspert z PwC. Dr Damian Kaźmierczak, przypomina, że ponad 80% usług budowlanych w naszym kraju jest realizowanych poza rynkiem mieszkaniowym i apeluje aby "nie mylić firmy budowlanej z deweloperską i na odwrót, bo to nie jest to samo".
Michał Kubicki
