Z punktu widzenia inwestorów zasada ta jest często dużym ograniczeniem w realizacji inwestycji, ale odpowiednio wykorzystana może stanowić przepustkę do uzyskania korzystnych warunków zabudowy.
Dobre sąsiedztwo, czyli jakie
Zasada dobrego sąsiedztwa została wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że warunkiem wydania decyzji WZ jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Innymi słowy warunki zabudowy, w tym jej funkcja i parametry, określane są na podstawie charakterystyki działek sąsiednich.
Pojęcie „działka sąsiednia” nie jest zdefiniowane w ustawie, lecz zostało rozwinięte w praktyce orzeczniczej sądów. Przez „działki sąsiednie” rozumie się nie tylko działki graniczące z danym terenem, lecz również działki nie leżące w bezpośredniej styczności, ale znajdujące się wraz z danym terenem na obszarze, który tworzy całość urbanistyczną.
Obszar będący „sąsiedztwem” dla terenu, na którym planowana jest zabudowa, wyznaczany jest przez organ w myśl przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z par. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia tzw. obszarem analizowanym jest obszar wokół terenu, na którym projektowana jest zabudowa. Granice tego obszaru muszą znajdować się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna odległość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.Z punktu widzenia interesów inwestora, pewna swoboda organu w zakresie wyznaczania sąsiedztwa nie zawsze musi byś niekorzystna. Często bowiem wyznaczenie szerszego obszaru analizowanego może skutkować zaliczeniem do sąsiedztwa działek o korzystnych – z punktu widzenia inwestora – funkcjach lub parametrach.
Nowa zabudowa kontynuacją dotychczasowej
Nie wszystkie działki sąsiednie podlegają analizie w ramach zasady dobrego sąsiedztwa, lecz takie, które dostępne są z tej samej drogi publicznej, co teren, na którym powstać ma nowa zabudowa. Działkami dostępnymi z tej samej drogi publicznej są zarówno działki położonej przy tej samej drodze, jak również położone w pewnej odległości od drogi, lecz posiadające do niej dostęp poprzez drogę wewnętrzną lub na podstawie służebności gruntowej. Istotne jest jednak to, by tak rozumiany dostęp do drogi publicznej istniał i miał podstawę prawną w momencie orzekania o warunkach zabudowy, a nie był stanem, który powstanie w przyszłości.
Działki sąsiadujące z terenem, na którym planowana jest zabudowa, posiadające dostęp do tej samej drogi publicznej wyznaczają funkcję, którą nowa zabudowa powinna kontynuować. Kontynuacja nie oznacza jednak konieczności powielania przeznaczenia budynków na działkach sąsiednich. Przez kontynuację rozumie się także wprowadzenie zabudowy, której funkcja nie godzi w dotychczasową funkcję istniejąca na danym obszarze. Przykładowo na obszarze o funkcji mieszkaniowej nie jest więc wykluczona możliwość wybudowania budynków usługowych, jak na przykład sklepu, przedszkola czy przychodni lekarskiej.
Kontynuacji w ramach nowej zabudowy podlegają również parametry, cechy i wskaźniki dotychczasowej zabudowy. Szczegółowe zasady określające, jak taka kontynuacja powinna być realizowana, zawarte są w rozporządzeniu
Ministra Infrastruktury. W szczególności rozporządzenie nakazuje przedłużenie na nową zabudowę linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich oraz wysokości górnej krawędzi elewacji. Rozporządzenie ingeruje także we wskaźnik wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do wielkości działki, w szerokość elewacji frontowej oraz geometrii dachu, nakazując ich wyznaczenie poprzez odniesienie do średnich wartości charakteryzujących zabudowę sąsiednią.Mimo ścisłych reguł w zakresie realizacji zasady dobrego sąsiedztwa, odstąpienie od tej zasady poprzez realizowanie zabudowy bez kontynuowania parametrów zagospodarowania terenów sąsiadujących jest dopuszczalne w świetle przepisów rozporządzenia. Odstąpienie jednak w każdym przypadku musi być obiektywnie uzasadnione i poparte dogłębną analizą. Za odstąpieniem muszą przemawiać konkretne wymagania ładu przestrzennego na danym terenie, jak przykładowo zmiana koncepcji zagospodarowania danego obszaru, kierunek rozwoju danego obszaru itp., co w praktyce czyni takie odstąpienie dość rzadkim.
Katarzyna Bielat
Prawnik Działu Nieruchomości i Inwestycji w Kancelarii Tomczak i Partnerzy
Źródło:Informacja prasowa
