Choć wciąż rośnie, to w porównaniu ze styczniem, dynamika indeksu obrazującego sytuację na polskich rynkach mieszkaniowych wyraźnie zahamowała – wynika z danych Cenatorium. Pomimo statystycznych wzrostów przeciętnych kwot płaconych za mieszkania, w obliczu coraz powszechniejszych rabatów i bonusów oferowanych przez deweloperów oraz rosnącej skłonności do negocjacji na rynku wtórnym, realnie w wielu miejscach można liczyć na spadające stawki.
W lutym 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce wyniósł 118,67 pkt – wynika z danych Cenatorium. Wzrost w ujęciu miesięcznym wyniósł 0,32 pkt. Względem lutego 2025 r. odczyt był o 2,94 pkt wyższy. W podobnym tempie rósł także indeks liczony dla największych rynków z wyjątkiem Warszawy, czyli Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi, który w lutym zatrzymał się na poziomie 133,27 pkt (+0,38 pkt m/m i +3,85 pkt r/r).
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, pierwszej połowie roku dynamika cen pozostaje niska, oscylując wokół wskaźnika inflacji.
Wzrosty stawek wpisywanych w ogłoszeniach, ale na umiarkowanym poziomie, mogą przyjść dopiero w drugiej połowie roku.
– Będą one wynikały z rosnącej presji popytowej i potencjalnych ograniczeń podażowych związanych z reformami planowania przestrzennego – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Szukasz spadających cen mieszkań? Sprawdź poza centrum
Choć przeciętne stawki liczone dla całych miast mogą rosnąć, nie będzie oznaczało to braku szans na obniżki cen w poszczególnych lokalizacjach.
– Obserwujemy przesunięcie aktywności deweloperskiej w stronę projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co stanowi bezpośrednią odpowiedź na zaostrzone wymogi regulacyjne oraz rosnącą świadomość kosztową nabywcy. Z kolei nieruchomości starsze, bardziej energochłonne są krytycznie oglądane przez nabywców – mówi Małgorzata Wełnowska.
Jak z kolei zauważa Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości, w mniejszych miastach lub na przedmieściach coraz częściej obserwuje się stabilizację cen lub lekkie spadki.
– Ograniczona podaż nowych nieruchomości oraz wysokie koszty budowy wciąż jednak podtrzymują presję cenową. W tym kontekście nabywcy powinni selekcjonować oferty i korzystać z możliwości negocjacji, natomiast sprzedający muszą uwzględniać większą ostrożność rynku przy wycenie nieruchomości – radzi Tomasz Błeszyński. – Długoterminowo rynek pozostaje stabilny, ale dalsze wzrosty będą raczej umiarkowane i zależne od lokalnych warunków – prognozuje.
Obecnie kupujący mają solidne podstawy do negocjacji stawek, m.in. za sprawą dużej liczby gotowych lokali. Ich udział w ofercie stanowi ok. 20 proc., co z kolei sprzyja rabatom i upustom.
Zgodnie z danymi Cenatorium, na rynku wtórnym luty przyniósł obniżki stawek rzędu 0,5 – 2 proc. we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Gdyni. Na rynku pierwotnym z niższymi cenami ofertowymi mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu.
– Ceny ofertowe spadają, ponieważ rynek został nasycony rekordową liczbą niesprzedanych mieszkań, co przy braku nowych dopłat rządowych odebrało sprzedającym przewagę. Kupujący odzyskali siłę negocjacyjną również dzięki pełnej jawności cen transakcyjnych, która ukróciła wystawianie ofert z zawyżonymi marżami. Dodatkowo wysokie stopy procentowe i niższa rentowność najmu sprawiły, że z rynku niemal zniknęli inwestorzy spekulacyjni – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Od rabatów po wykończenie wnętrz w cenie
Stawki na rynku pierwotnym dodatkowo obniżają rabaty i bonusy oferowane przez deweloperów: miejsca postojowe i komórki lokatorskie oferowane w cenie mieszkania a nawet wykończenie wnętrz. Z kolei sprzedający mieszkania z drugiej ręki schodzą z ceny, ponieważ brak rewizji pierwotnie ustalonej ceny przysparza coraz większych trudności w znalezieniu kupca i przedłuża proces sprzedaży.
Obecnie popyt, zwłaszcza wśród szukających własnego „M” w oparciu o kredyt mieszkaniowy, pozostaje jednak na wysokim poziomie.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w lutym w Polsce udzielono 23,45 tys. (+53,9 proc. r/r) kredytów mieszkaniowych. Choć szacuje się, że około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków, to i tak akcja kredytowa na początku 2026 r. jest wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zarówno w styczniu jak i lutym zanotowano także więcej zaciągniętych hipotek niż przed dwoma laty, gdy kończyło się rozliczanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
