Z jednej strony większa przejrzystość, z drugiej możliwość usztywnienia stawek, mniejsza skłonność do przydzielania rabatów i elastyczność podczas negocjacji – takie mogą być skutki pełnej jawności cen mieszkań, która weszła dziś w życie.
Od dzisiaj deweloperzy muszą publikować ceny wszystkich oferowanych mieszkań, także wprowadzonych do sprzedaży przez 11 lipca 2025 r. Tym samym nie trzeba już dzwonić i pisać maili do biur sprzedaży tylko po to, by poznać cenę upatrzonego lokalu.
– Z pewnością była to uciążliwość, kiedy trzeba było wykonać kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt telefonów, by móc zgromadzić wiedzę, gdzie i za ile możemy kupić to wymarzone mieszkanie – zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Lepsze mieszkania spod lady
Jak Michał Kubicki, pierwsze miesiące, podobnie jak w przypadku okresu przejściowego od 11 lipca, gdy jawność cen objęła mieszkania udostępnione do sprzedaży po tej dacie, będzie testem przepisów, któremu nie wszyscy deweloperzy dadzą radę sprostać.
– Spodziewam się, że nie wszyscy zdążą się do nich dostosować, a część deweloperów będzie stosować politykę wyłączania najbardziej atrakcyjnych lokali z oferty sprzedażowej, by pokazywać jedynie najniższe ceny. Dopiero po wyprzedaniu tych najtańszych, będą wprowadzać pulę droższych i bardziej atrakcyjnych – ocenia Kubicki.
Większa konkurencja czy sztywne ceny?
W ocenie Daniela Urbanowicza, starszego specjalisty ds. modelowania danych i analiz w Cenatorium, choć powszechny obowiązek publikacji cen ofertowych przez deweloperów wpłynie na przejrzystość rynku i ułatwi wybór klientom, to może doprowadzić do usztywnienia cen.
– Skróci proces poszukiwania nieruchomości, a jednocześnie zwiększy znaczenie czynników pozacenowych. Gdy okaże się, że różnice cenowe między poszczególnymi inwestycjami będą niewielkie, większego znaczenia nabierze lokalizacja, dostępność usług, infrastruktura czy też uciążliwości w otoczeniu – komentuje Urbanowicz. – Z drugiej deweloperzy mogą być mniej skłonni do negocjacji indywidualnych warunków sprzedaży – kontynuuje.
Pełna widoczność cen konkurencji może ułatwić również życie deweloperom.
– Może to sprzyjać nieformalnemu ujednolicaniu ofert, a w niektórych segmentach wręcz powodować wzrost cen – szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. W efekcie zamiast zwiększać presję konkurencyjną, jawność cen może paradoksalnie ją osłabiać – przewiduje Daniel Urbanowicz.
Odmiennego zdania jest Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, w opinii którego jawność cen może doprowadzić do zwiększonej konkurencyjności pomiędzy deweloperami – zwłaszcza na lokalnych rynkach oraz w przypadku inwestycji o podobnym standardzie.
Trudniej o negocjacje i rabaty
Mimo że, w opiniach ekspertów, dominuje przekonanie, że jawność cen może nieco ochłodzić rozgrzane głowy deweloperów przed szybkim podnoszeniem stawek, to z drugiej strony mogą być oni jednak mniej skłonni do podejmowania negocjacji z klientami.
– Deweloperzy będą musieli rozważniej podchodzić do systemów rabatowania, ale też podnoszenia cen, bo każde takie działanie stanie się bardziej transparentne. Jawność ograniczy także skalę tzw. pozornych promocji. Większą rolę będzie odgrywać właściwa kalkulacja cen ofertowych – zaznacza Marcin Jańczuk.
Garaż za „złotówkę” już nie przejdzie
Pracownicy biur sprzedaży mogą także mniej elastycznie podchodzić nie tylko do samych cen, co i do sposobu ujęcia ich w umowach. Jak precyzuje Michał Kubicki, chodzi o rozbijanie cen w niestandardowy sposób.
– Jedną z takich strategii jest lub było doliczanie ceny garażu do ceny lokalu mieszkalnego. Działo się to zazwyczaj w sytuacji, kiedy banki odmawiały finansowania miejsc postojowych. Aby móc sprzedać klientowi lokali i miejsce postojowe, deweloperzy godzili się na doliczenie kosztu parkingu do ceny mieszkania, zaś oficjalnie samo miejsce sprzedawali za 1 zł lub nieco więcej – wyjaśnia Michał Kubicki. – Dzisiaj, takiej elastyczności może już nie być, bo trzeba zaraportować taką cenę i dać innym kupującym przesłankę do żądania podobnej oferty – podkreśla.
Dotychczas, ukrywając ceny konkretnych lokali, deweloperzy mogli również sondować rynek i na podstawie zainteresowania inwestycją podejmować decyzję o cennikach. Konkretnie – podnosić ceny ofertowe tych mieszkań, w przypadku których liczba zapytań była większa lub wprost dostosowywać ceny do poziomu zainteresowania poszczególnych klientów. Jawność cen, przynajmniej w zamyśle, ma ukrócić ten proceder.
Rządowa wyszukiwarka niewiele pomoże
Istotny będzie jednak sposób prezentacji danych. A jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom, brak precyzji w przepisach może prowadzić do niejasności.
– Co do zasady tzw. ustawa deweloperska nakazywała, by po sprzedaży lokal mieszkalny był zdjęty z listy dostępnych nieruchomości. Z kolei przepisy o jawności cen zakładają pełną przejrzystość wobec klienta. I tu powstaje pytanie: czy w związku z tym w ofercie deweloperów powinny być uwzględniane również lokale już sprzedane, tylko z odpowiednim oznaczeniem. Jeżeli tak, to kluczowe staje się ustalenie, czy prezentować ich ostatnią cenę ofertową, czy może transakcyjną. W tym zakresie nie ma jeszcze jednoznacznego rozstrzygnięcia – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz.
Jawność cen pozwoli, co prawda, śledzić stawki dyktowane za konkretne, pojedyncze lokale. Nie pozwoli za to na łatwe porównanie zbliżonych do siebie ofert. Zgodnie z założeniami ustawy, informacje o cenach mieszkań będą pokazywane nie tylko na stronach internetowych deweloperów, ale także na rządowym portalu dane.gov.pl. Umieszczenie ich w jednym miejscu miało w zamyśle prawodawców pomóc szukającym własnego „M” w porównywaniu ofert. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, ten ostatni warunek nie zostanie jednak spełniony.
– Wynika to ze sposobu publikacji danych na portalu dane.gov.pl. Różnią się one formatem, metodologią aktualizacji oraz techniką opracowania. Nie jest to usystematyzowana, ustrukturalizowana baza, nie jest to nawet jednolity zbiór danych, co sprawia, że w efekcie nie da się ich ze sobą zestawić. Co więcej, nie zaplanowano wyszukiwarki dla poszczególnych mieszkań – podkreśla.
Co równie istotne, przepisy nie nakładają obowiązku publikacji informacji o rabatach czy promocjach, które często decydują o finalnym koszcie zakupu. W efekcie ceny ofertowe mogą w wielu przypadkach w znacznym stopniu odbiegać od transakcyjnych, czyli faktycznie płaconych przez kupujących.
Nie pozostaje nic innego, jak sprawdzać, w jaki sposób deweloperzy wywiązują się z nowego obowiązku. Wielu z nich, publikację cen wszystkich oferowanych przez siebie lokali zostawiło jednak na ostatnią chwilę.
