Obserwowane osłabienie popytu
W OSTATNIM CZASIE POGORSZYŁA SIĘ SYTUACJA SPÓŁEK ZAJMUJĄCYCH SIĘ DEWELOPERKĄ
Do niedawna działalność deweloperska była bardzo wysoko ocenianym segmentem przez władze spółek budowlanych oraz inwestorów lokujących swoje pieniądze na rynku kapitałowym. Większość firm należących do tego sektora, a nawet te spoza branży deklarowały zamiar większego zaangażowanie się na rynku nieruchomości i obiektów komercyjnych. Można by tutaj wymienić chociażby Mennicę, Stoen, a także Howell. Głównym powodem tak dużego zainteresowania tym segmentem rynku była przede wszystkim stosunkowo nieduża konkurencja w porównaniu z popytem, co w konsekwencji umożliwiało realizowanie wyższych marż.
Obecnie sytuacja zmieniła się diametralnie, a wśród inwestorów znacznie stopniał wcześniejszy optymizm. Na rynku pojawiło się w ostatnim okresie wielu nowych deweloperów, co zaowocowało znacznym zaostrzeniem się konkurencji, a w konsekwencji również spadkiem rentowności realizowanych kontraktów. Przykładowo w samej Warszawie działa obecnie około 150 firm deweloperskich oraz prawie 70 spółdzielni. Kolejnym niekorzystnym czynnikiem jest wpływ na ten segment spowolnienia gospodarczego oraz utrzymywanie przez Radę Polityki Pieniężnej wysokich stóp procentowych. Czynniki te powodują osłabienie popytu na powierzchnię mieszkaniową i na obiekty o przeznaczeniu komercyjnym, a także podrażają koszty finansowe zarówno po stronie deweloperów (kredyt na finansowanie inwestycji) jak i po stronie potencjalnych nabywców (kredyty wykorzystywane są do sfinansowania zakupu mieszkania).
Korzystnie w przypadku segmentu deweloperki wygląda szczególnie zestawienie danych liczbowych dotyczących liczby oddanych do użytku mieszkań, która systematycznie rośnie począwszy od 1996 r., kiedy to osiągnęła najniższą w ostatniej dekadzie wartość 62.130 lokali. Dla porównania w 2000 r. liczba ta wzrosła do 81.979, natomiast w okresie od stycznia do lutego br. oddano do użytku 16.848 mieszkań. Jednak zdaniem specjalistów monitorujących rynek nieruchomości liczby te nie w pełni oddają sytuację rynkową. Obecnie coraz trudniej sprzedają się drogie i luksusowe mieszkania, a także obiekty o przeznaczeniu komercyjnym.
Stosunkowo najszybciej potencjalnych klientów można znaleźć na lokale należące do najtańszego segmentu. Wiele nowo oddanych do użytku mieszkań stoi pustych, gdyż firmom nie udaję się znaleźć na nie klienta. Wcześniej mieszkania sprzedawane były nawet na etapie projektowania. W celu uatrakcyjnienia swojej oferty firmy budowlane decydują się na niespotykane wcześniej kroki marketingowe. Przykładem takich działań mogą być różnego rodzaju upusty od oferowanej ceny, a także organizowane imprezy na terenie realizowanych inwestycji. Trudności ze sprzedażą lokali zmuszają deweloperów do finansowania mieszkań już wybudowanych, których jednocześnie nie udało się sprzedać. Jest to szczególnie uciążliwe dla firm mniejszych, dysponujących niewielkimi środkami finansowymi. Obserwowane są już pierwsze oznaki tej sytuacji w postaci coraz częstszych bankructw wśród firm działających w deweloperce (głównie chodzi tu o najmniejsze firmy). Nie widać także nowych spółek, które byłyby zainteresowane rozpoczęciem działalności na tym rynku. Zdaniem analityków w najbliższej przyszłości takich przypadków może być jeszcze więcej, szczególnie w przypadku mniejszych podmiotów. Na rynku z pewnością utrzymają się najsilniejsze firmy deweloperskie, dysponujące znaczącymi środkami finansowymi.
Należy także nadmienić, że kryzys nie dotknął jedynie rynku warszawskiego lecz obserwowany jest również w innych miastach Polski. Chociaż analitycy twierdzą, że Warszawa, która jest obecnie w czołówce miast europejskich pod względem liczby budowanych mieszkań nadal powinna pozostawać największym i najatrakcyjniejszym rynkiem dla deweloperów w naszym kraju.
Zdaniem analityków trudna sytuacja obserwowana w deweloperce znalazła swoje odzwierciedlenie w wynikach finansowych firm działających na tym rynku. Znacznie gorsze wyniki finansowe w pierwszym kwartale 2001 r. w porównaniu z analogicznym okresie ub.r. uzyskał Echo Investment, angażujący się w budowę centrów handlowych, a także budownictwie mieszkaniowym (apartamentowce oraz mieszkania z wyższym i średnim standardzie). Spółka w pierwszych trzech miesiącach br. zarobiła 4,1 mln zł, czyli prawie 70 proc. mniej niż przed rokiem. W analizowanym okresie spadły również przychody ze sprzedaży ze 111,1 mln zł do 67,6 mln zł. W przypadku spółki w pewien wpływ na tak znaczne pogorszenie wyników finansowych miały także zdarzenia zaksięgowane w pierwszym kwartale 2000 r., podnoszące w ten sposób bazę. Po trzech miesiącach br. gorsze wyniki finansowe uzyskał także Mostostal Export, który prawie 50 proc. przychodów uzyskuje z działalności deweloperskiej. Należy przy tym podkreślić, że w przypadku tej spółki utrzymana została realizowana dotychczas marża brutto, która oscyluje w okolicach 15 proc. Zdaniem Magdaleny Kicińskiej, rzeczniczki prasowej Mostostalu Export wpływ na słabsze wyniki na początku tego roku miał fakt, że spółka nie rozpoczęła nowych projektów developerskich. Częściowo wiązało się to z tym, że Mostostal dopiero niedawno otrzymał pieniądze ze sprzedaży udziałów w Compensie. Dzięki otrzymanym pieniądzom spółka dopiero teraz zaczęła nabywać tereny pod budowę nowych przedsięwzięć, a w trzecim kwartale br. rozpoczęta zostanie realizacja dwóch inwestycji wartych w sumie około 200 mln zł. Na razie nie ma podstaw do zrewidowania naszych dotychczasowych prognoz dotyczących wyników finansowych za ten rok - powiedziała Magdalena Kicińska.
Trudna sytuacja na rynku deweloperskim obserwowana jest także przez władze innych spółek budowlanych, jednak w wielu przypadkach udział tego segmentu w przychodach firm jest niewielki i nie wpływa w znaczącym stopniu na ich kondycję finansową. Przykładowo udział budownictwa mieszkaniowego w przychodach Budimeksu wyniósł w 2000 r. około 18 proc. Na razie efekty trudnej sytuacji w deweloperce nie są widoczne w naszych wynikach finansowych - powiedział Waldemar Mierzwa, rzecznik prasowy Budimeksu. Deweloperka ma także niewielkie znaczenie dla wyników finansowych Exbudu. Ich udział w przychodach dla spółki-matki wyniósł w 2000 r. około 6 proc., natomiast w przypadku całej grupy jest on znacznie mniejszy. Jednocześnie przedstawiciele większości firm budowlanych, z którymi rozmawialiśmy twierdzili, że nie zamierzają znacząco zmieniać swojej strategii działania. Spółki zamierzają utrzymać zaangażowanie w działalności deweloperskiej na obecnym poziomie.
W ocenie analityków działalność deweloperska w przyszłości ma w dalszym ciągu korzystne perspektywy rozwoju, a obecna sytuacja jest zjawiskiem normalnym. Szczególnie duże nadzieje związane są z obniżeniem stóp procentowych, co w zgodnej opinii zarówno władz spółek jak i analityków powinno się przyczynić do znacznej poprawy koniunktury w tym segmencie budownictwa. Zdaniem Arkadiusza Chojnackiego, analityka COK BH rynek ten będzie dalej ewoluował. Jeszcze bardziej zaostrzy się na nim konkurencja, co w konsekwencji spowoduje spadek rentowności działalności. Nadal jednak realizowane marże będą atrakcyjne dla firm deweloperskich, chociaż nie tak jak dotychczas.
MIROSŁAW BUDZICKI
