Umowa użyczenie pozwala jednej ze stron za darmo przez oznaczony (bądź nieoznaczony) czas korzystać ze wskazanej rzeczy. Na rynku nieruchomości czasem spotyka się takie rozwiązania w gronie rodziny czy znajomych. Jedna ze stron zyskuje po kosztach lokal do zamieszkania lub prowadzenia działalności, druga – uzyskuje opiekuna nieruchomości.
Użyczenie to działanie prawne regulowane w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z art. 710 kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Kwestia nieodpłatnego użytkowania jest kluczowa, bowiem różnicuje względem użyczenia takie transakcje jak najem czy dzierżawa.
Użyczający akceptuje sytuację, w której przez określony czas lub bezterminowo nie będzie mógł korzystać z danej rzeczy, co nie znaczy, że nie może zakończyć umowy przed terminem lub bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku umowy na czas nieokreślony. Zerwanie użyczenia przed terminem umownym jest możliwe, gdy biorący używał rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem, oddał w użytkowanie rzecz innej osobie, mimo że nie był do tego upoważniony, czy też rzecz stała się niezbędna jej właścicielowi, z przyczyn które nie były znane na etapie zawierania umowy. Tu zastrzeżenie – umowa użyczenia nie musi mieć charakteru pisemnego, może być zawarta ustnie.
Biorący w użyczenie zobowiązuje się do pokrywania bieżących kosztów związanych z użytkowaniem rzeczy, a także do zwrócenia jej w stanie niepogorszonym. Odpowiada za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używał w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub z przeznaczeniem. Nie może też bez zgody użyczającego powierzyć jej innej osobie.
Z kolei użyczający ponosi odpowiedzialność w sytuacji, gdy biorący poniesie szkodę wynikającą z wad prawnych lub fizycznych przedmiotu umowy, o których nie został poinformowany przez użyczającego, a których nie mógł samodzielnie zauważyć. Oddający w użytkowanie nie może też biorącemu utrudniać korzystania z rzeczy.
Dla kogo użyczenie
Użyczenie nie dotyczy oczywiście tylko nieruchomości, ale najróżniejszych przedmiotów materialnych, jednak chyba najczęściej taką formułę spotyka się właśnie w odniesieniu do nieruchomości. Kto może z tego korzystać? Użyczającym daną rzecz – w naszym przypadku nieruchomość – nie musi być jej właściciel. Może być nim np. dzierżawca, najemca, osoba, która wzięła w użytkowanie od kogoś innego. Co ważne – przedmiotem użyczenia nie mogą być pieniądze, bowiem wówczas będzie to już pożyczka.
Dość często stosuje się użyczenie w gronie rodzinnym czy znajomych, w sytuacji gdy właściciel nie korzysta z nieruchomości, z jakichś powodów nie chce jej wynajmować, ale też nie chce by stała ona pusta. Poprzez użyczenie zyskuje niejako „opiekuna” obiektu, który pokryje koszty utrzymania i będzie nadzorował nieruchomość. Z kolei biorący uzyskuje na jakiś czas tanie lokum do zamieszkania, prowadzenia działalności itp.
Jakie koszty?
Choć użyczenie jest darmowe, to nie znaczy, że biorący ustrzeże się zupełnie nakładów związanych z nieruchomością. Przepisy w tym zakresie są jednak dość nieostre, dlatego w ostateczności liczą się ustalenia umowne, dlatego też warto zadbać o formę pisemną umowy.
Biorący w użyczenie ponosi zwykłe koszty użytkowania – co w odniesieniu do nieruchomości oznacza opłaty za wodę, gaz, prąd itp. Powinien też ponosić koszty drobnych napraw, tak by oddać obiekt w stanie niepogorszonym. Z drugiej jednak strony, zgodnie z przepisami, użytkownik nie ponosi odpowiedzialności materialnej za normalne zużywanie się rzeczy.
Tak jak już powiedzieliśmy – ponieważ koszty utrzymania są pojęciem nieostrym, warto je doprecyzować w umowie. Jeśli biorący poczynił wydatki i nakłady, do których nie był zobowiązany i działał bez wiedzy/wbrew woli użyczającego, w grę wchodzą wówczas przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 – 757 k.c.). Wtedy nie będzie mógł domagać się od niego zwrotu środków, natomiast właściciel może domagać przywrócenia stanu poprzedniego. Taka sytuacja może dotyczyć np. przeprowadzenia większych remontów.
Podatki
Niestety umowa użyczenia podlega opodatkowaniu, chyba że dotyczy członków najbliższej rodziny. W takiej sytuacji biorący w użyczenie nie zapłaci podatku dochodowego. Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje w art. 21 ust. 1 pkt 125 zwolnienie obejmuje użyczenie mieszkania osobom zaliczanym do I i II grupy podatkowej, czyli:
- małżonkowi, dzieciom, wnukom, prawnukom,
- dziadkom i pradziadkom, pasierbom i pasierbicom, zięciom i synowym,
- rodzeństwu, ojczymowi i macosze, siostrzeńcom, siostrzenicom, bratankom, bratanicom,
- ciotkom, wujkom, stryjom, dzieciom małżonków pasierbów, bratowym, szwagierkom, szwagrom,
- mężom wnuczek lub prawnuczek, żonom wnucząt i prawnucząt.
Osoba, która nie jest spokrewniona, będzie musiała natomiast zapłacić podatek dochodowy od tzw. nieodpłatnego świadczenia. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodem jest wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Wysokość przychodu do opodatkowania oblicza się (zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT) na podstawie równowartości czynszu najmu, który zapłaciłby biorący w użytkowanie, gdyby nieruchomość wynajmował. Warto tu zaznaczyć, że jeszcze do końca 2008 roku osoba bezpłatnie użyczająca lokal również była objęta podatkiem dochodowym. To się zmieniło od 2009 roku.
Umowa użyczenia nie podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych. Użyczenie może natomiast skutkować obowiązkiem opłacenia VAT-u, ale dotyczy to oczywiście tylko płatników VAT. Na gruncie przepisów o VAT użyczenie jest traktowane jako nieodpłatna usługa, a więc będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdy została zrealizowana na cele inne niż działalność gospodarcza podatnika (użyczającego). Mogą być to np. prywatne cele biorącego w użytkowanie.
