REKLAMA

Umowa z pośrednikiem nieruchomości. Oto pięć istotnych kwestii

2021-05-08 06:00
publikacja
2021-05-08 06:00
Umowa z pośrednikiem nieruchomości. Oto pięć istotnych kwestii
Umowa z pośrednikiem nieruchomości. Oto pięć istotnych kwestii
fot. Elnur / / Shutterstock

Chcąc wynająć, sprzedać albo kupić mieszkanie, dom, lokal na biuro czy inną nieruchomość, możemy skorzystać z usług pośrednika nieruchomości. Sprawdzamy, jak zawrzeć korzystną dla siebie umowę i na co zwrócić uwagę przy takiej współpracy.

Kim jest pośrednik nieruchomości?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami (potocznie nazywany pośrednikiem nieruchomości) jest przedsiębiorcą, który prowadzi działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Mówi o tym Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 poz. 1990 z późn. zm.). Oznacza to, że prowadzi działalność gospodarczą i jego praca nastawiona jest na zysk.

W ramach swojej działalności pośrednik nieruchomości zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które polega na polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (np. pośrednictwo w zakresie kupna/sprzedaży domu, działki, mieszkania własnościowego)
  • nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pośrednictwo w zakresie kupna/sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)
  • najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części (pośrednictwo w zakresie najmu/wynajmu mieszkania, pokoju, biura, magazynu itd.)
  • innych niż określone powyżej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

1. Co z licencją?

Obecnie pośrednikiem nieruchomości może zostać każdy – prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami nie wymaga żadnej koncesji, zezwolenia ani licencji. W praktyce organizacje zrzeszające przedsiębiorców rynku nieruchomości organizują system licencjonowania pośredników nieruchomości – posiadanie takiej licencji albo jej nieposiadanie nie wpływa w żaden sposób na uprawnienia zawodowe. Może to być jedynie znak, że pośrednik zamierza świadczyć pośrednictwo nieruchomościami zgodnie z zasadami ustalanymi przez zszarzającą go organizację, która taką nieformalną licencję wystawiła.

Warto zwrócić uwagę, że w świetle prawa pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności pośrednictwa w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:

  • ksiąg wieczystych,
  • katastru nieruchomości,
  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
  • tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
  • planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • rejestrów cen nieruchomości,
  • rejestrów osób, którym przysługuje prawo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz odrębnej własności lokalu,
  • ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
  • świadectw charakterystyki energetycznej,

oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń. Powyższe wynika z art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

2. Umowa pośrednictwa nieruchomościami - na piśmie

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zawarcie umowy z pośrednikiem np. ustnie czy telefonicznie nie jest dopuszczalne przez prawo – takie uzgodnienie nie stanowi umowy i nie jest wiążące ani dla nas, ani dla pośrednika. Konieczne jest własnoręczne podpisanie umowy zarówno przez pośrednika, jak i przez nas (art. 78 k.c.) albo zawarcie umowy elektronicznie, przy czym nie jest wystarczające np. uzgodnienie warunków umowy w postaci korespondencji e-mail (forma dokumentowa). Forma elektroniczna wymaga, aby oświadczenia zostały opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 781 k.c.).

Z przepisów art. 179b oraz art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że umowa pośrednictwa powinna określać:

  • strony umowy;
  • wysokość wynagrodzenia należnego pośrednikowi (jak wynika z przepisów, czynności pośrednika mają charakter odpłatny);
  • zakres czynności pośrednictwa, które pośrednik zobowiązuje się podjąć.

Poza tymi elementami umowę pośrednictwa strony mogą ukształtować w sposób, jaki zgodnie ustalą (w ramach zasady swobody umów). Znajduje to potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądowym: „strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3 sierpnia 2020 r., V ACa 821/19).

Najem i wynajem mieszkania. Co robić, aby się nie naciąć

W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania odpowiada radca prawny Jarosław Baraniak.

3. Wynagrodzenie i rodzaj umowy

Zwykle w praktyce tak właśnie się dzieje, ponieważ o ile pośrednik zobowiązuje się do działania w zakresie umowy, wspomagając klienta w obrocie nieruchomościami, to wynagrodzenie pośrednika określane jest jako określona część wartości nieruchomości, gdy dojdzie do zawarcia umowy w zakresie nieruchomości. Dla przykładu, w przypadku pośrednictwa w zakresie kupna/sprzedaży nieruchomości, często umowy pośrednictwa przyjmują wysokość wynagrodzenia pośrednika (prowizji) na poziomie ok. 2-3% wartości nieruchomości, które jest płatne, gdy dojdzie do finalnej transakcji dotyczącej nieruchomości.

W związku z możliwością w zasadzie swobodnego regulowania treści umowy pośrednictwa przez strony umowy na co dzień można spotkać różne rodzaje umów pośrednictwa:

  • otwartą umowę pośrednictwa
  • umowę pośrednictwa na wyłączność.

Szczegółowe postanowienia tych umów mogą różnić się w zależności od pośrednika, jednak generalnie polegają one na tym, że w przypadku otwartej umowy pośrednictwa możemy zawrzeć umowę pośrednictwa z kilkoma pośrednikami, natomiast przy umowie pośrednictwa na wyłączność zobowiązujemy się, że pośrednictwem nieruchomościami będzie zajmował się dla nas tylko konkretny pośrednik i nie zawrzemy umów z innymi pośrednikami. Każda z tych umów jest prawnie dopuszczalna.

Z reguły pośrednicy posiadają opracowane przez siebie wzory umów pośrednictwa, na podstawie których zawierają umowy z klientami. Dlatego warto pamiętać, że zaproponowaną umowę warto dokładnie przeczytać i przeanalizować jej postanowienia. Jeżeli samodzielnie mamy kłopot z oceną zaproponowanej umowy, można skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego. W umowie pośrednictwa mogą znaleźć się postanowienia, które będą miały charakter postanowień niedozwolonych (art. 3851 k.c.).

4. Ubezpieczenie pośrednika nieruchomości

Jak wynika z art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli umowę zawieramy z pośrednikiem, które formalnie posiada zarejestrowaną działalność, ale korzysta przy czynnościach pośrednictwa ze wsparcia innych osób, to takie ubezpieczenie powinno obejmować również ich działania. Z przepisów jednoznacznie wynika, że jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Obecnie minimalna wysokość OC pośrednika to równowartość 25000 euro. 

Warto zapamiętać, że kopia polisy ubezpieczeniowej pośrednika (aktualnej na dzień zawarcia umowy pośrednictwa) zgodnie z prawem stanowi załącznik do tej umowy. W związku z tym pośrednik powinien przekazać nam kopię swojej polisy OC. Pośrednik w obrocie ma obowiązek informować klienta o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.

Brak załączenia kopii dowodu ubezpieczenia pośrednika do umowy nie skutkuje nieważnością umowy. Niemniej klient może – jeżeli pośrednik nie dopełnił tego obowiązku lub obowiązku poinformowania o zmianach umowy ubezpieczenia albo zawarciu nowej umowy oraz przekazania nowego dokumentu ubezpieczenia, możemy pisemnie wezwać pośrednika do przedłożenia dokumentu ubezpieczenia w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Jeżeli pośrednik nie uczyni zadość takiemu wezwaniu, można wypowiedzieć pośrednikowi umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym. 

5. Umowa zawierana poza biurem pośrednika

Bardzo często umowy pośrednictwa nie są zawierane w biurze pośrednika, ale np. w mieszkaniu, które chcemy sprzedać albo kupić (w nieruchomości, której ma dotyczyć umowa), ponieważ są zawierane podczas np. prezentacji nieruchomości albo spotkania z pośrednikiem, podczas którego pośrednik zbiera dane do przygotowania oferty.

W takim wypadku zastosowanie znajdują przepisy o umowie zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa tj. przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2020 r. poz. 287). Oprócz faktu, że pośrednik ma wobec nas szczególne obowiązki informacyjne dotyczące umowy, bardzo ważne jest, że od umowy zawartej poza biurem pośrednika możemy generalnie odstąpić w terminie 14 dni od jej podpisania.

Wyjątek jest – w przypadku umowy pośrednictwa – jeden. Od umowy pośrednictwa nie możemy odstąpić, jeżeli pośrednik poinformował nas przed przystąpieniem do wykonywania umowy o utracie prawa odstąpienia od umowy w przypadku „spełnienia świadczenia” (wykonania umowy w całości) i jeżeli umowę już wykona („wykona w pełni”). Z art. 38 pkt 1 ww. ustawy wynika, że nawet gdy pośrednik podejmie pewne czynności, ale umowa nie zostanie w całości zrealizowana w terminie 14 dni albo nie zostaliśmy poinformowani o utracie prawa do odstąpienia od umowy na ww. zasadach, prawo odstąpienia nam przysługuje. 

dr Rafał R. Wasilewski radca prawny (Szczecin) 

Źródło:
Tematy
Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Konto Firmowe i Karta przez rok za bezwarunkowe 0 zł

Advertisement

Komentarze (6)

dodaj komentarz
friedens
Najlepiej jest unikać posredników przy kupnie mieszkania. W niczym z reguły nie sa pomocni, a zakup mieszkania z pośrednikiem znacząco podraża cenę ostateczną nieruchomości.
rr_300
Jak we wszystkich dziedzinach tak i tu, pośrednik pośrednikowi nierówny. Ja obróciłem kilkoma mieszkaniami i od jakiegoś czasu korzystam z pomocy pośrednika. Ktoś, kto na co dzień rozmawia z klientami ma większą szansę na przekonanie go, żeby zobaczył moje mieszkanie i złożył ofertę, niż ja czekając na klienta,Jak we wszystkich dziedzinach tak i tu, pośrednik pośrednikowi nierówny. Ja obróciłem kilkoma mieszkaniami i od jakiegoś czasu korzystam z pomocy pośrednika. Ktoś, kto na co dzień rozmawia z klientami ma większą szansę na przekonanie go, żeby zobaczył moje mieszkanie i złożył ofertę, niż ja czekając na klienta, który ma zalew ofert w internecie.
salad77
Kim jest pośrednik nieruchomości? To pasożyt który przytula konkretną kasę frajerów nie angażując własnych środków i nie dając nic poza wzorcem umowy z internetu i wejściem na stronę z księgą wieczystą, co może zrobić każdy.
jarekm_re
Ostatnio chciałem kupić nieruchomość - niestety byla przez posrednika , który przez 3 tyg nie znalazł czasu żeby mi tą nieruchomość pokazać, do tego był chamski i traktował mnie nie jak klienta ktory sie chce czegoś dowiedzieć tylko jakiegoś natręta. Zdecydowanie wole kupno bezpośrednio nie płacąc niekiedy kilkudziesieciu Ostatnio chciałem kupić nieruchomość - niestety byla przez posrednika , który przez 3 tyg nie znalazł czasu żeby mi tą nieruchomość pokazać, do tego był chamski i traktował mnie nie jak klienta ktory sie chce czegoś dowiedzieć tylko jakiegoś natręta. Zdecydowanie wole kupno bezpośrednio nie płacąc niekiedy kilkudziesieciu tyś hienie :)
demeryt_69
Nigdy, przenigdy nie wierz pośrednikowi - to zwyczajna hiena żyjąca dzięki kłamstwom!

Powiązane: Prawo dla każdego

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki