Służebność i jej zasiedzenie w prawie cywilnym
Dla określenia, czym jest służebność przesyłu, niezbędnym jest poczynienie kilku uwag o charakterze ogólnym i prześledzenie dotychczasowej linii orzeczniczej w tej kwestii. Służebność przesyłu jest jednym z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych, których istotą jest możliwość ingerencji w cudzą własność.Zgodnie z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Od służebności osobistych służebność gruntowa różni się tym, że ta druga jest związana z nieruchomością, bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Przysługuje ona każdemu właścicielowi nieruchomości. Przepisy prawa nie zawierają katalogu możliwych, czy też dopuszczalnych służebności gruntowych. Można by rzec, że ich treść ograniczona jest w zasadzie przepisem art. 285 § 2 k.c., stanowiącym, że służebność taka może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
Podkreślenia wymaga także fakt, że zgodnie z treścią art. 292 k.c. służebność gruntową można nabyć także w drodze zasiedzenia, jednak tylko w przypadku gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a ponadto konieczne jest spełnienie przesłanek zasiedzenia w postaci nieprzerwanego posiadania (w wypadku służebności - jej wykonywania) przez okres 30 lat (zła wiara) lub 20 lat (dobra wiara).
Na gruncie wyżej przedstawionej instytucji służebności gruntowej oraz możliwości jej nabycia w drodze zasiedzenia, Sąd Najwyższy wydal kilka ważnych orzeczeń w kwestii poruszonego przeze mnie tematu. I tak już w orzeczeniu z dnia 3 czerwca 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65) uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu przewodów do nieruchomości, która nie jest do sieci przesyłowej połączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności. Ta linia orzecznicza była następnie przez Sąd Najwyższy kontynuowana.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 stycznia 2003 r. (sygn. akt III CZP 79/02; OSNC 2003, nr 11, poz. 142) dopuścił możliwość umownego ustanowienia służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego podnosząc, że nie stoi temu na przeszkodzie okoliczność, że nieruchomość władnąca wchodzi w skład tego przedsiębiorstwa. Podstawą prawną jest tu art. 285 k.c. Uchwała ta spotkała się z zarzutem, że nie została spełniona przesłanka z art. 285 § 2 k.c., gdyż w istocie ustanowienie służebności miało na celu zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie nieruchomości władnącej. Nie sposób przejść do porządku dziennego nad tym zarzutem, jednak funkcjonalna wykładnia art. 285 § 2 przemawia za trafnością uchwały.
W orzeczeniu z dnia 8 września 2006 roku (sygn. akt II CSK 112/06) Sąd Najwyższy uznał, że służebność gruntowa (w naszym przypadku w postaci ustawiania słupów wysokiego napięcia) może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorstwa oraz, że przedsiębiorstwo może nabyć taką służebność w drodze zasiedzenia. Zdaniem Sądu Najwyższego niejednokrotnie korzystanie z cudzej nieruchomości jest niezbędne do funkcjonowania przedsiębiorstwa, dlatego na służebność gruntową należy patrzeć także w sposób uwzględniający potrzeby związane z prowadzoną działalności gospodarczą.
To orzeczenie Sądu Najwyższego było bardzo korzystne dla przedsiębiorców, gdyż pozwala im uzyskać tytuł prawny do korzystania z zajętych gruntów poprzez ustanowienie na podstawie umowy z właścicielem nieruchomości służebności gruntowej lub przy braku porozumienia skierowanie sprawy do sądu o zasiedzenie służebności, jeśli takie trwałe i widoczne urządzenie znajdowało się na cudzym gruncie przez wystarczająco długi okres czasu.
Podkreślenia wymaga ponadto fakt, że Sąd Najwyższy opowiedział się za interpretacją, zgodnie z którą możliwe jest obciążenie nieruchomości służebnością gruntową na rzecz innej osoby (przedsiębiorstwa jako osoby prawnej), a nie na rzecz nieruchomości władnącej, jak to wynika z literalnego brzemienia przepisu art. 285 k.c.
Czym jest służebność przesyłu?
Porównanie wskazanego stanowiska Sądu Najwyższego w brzmieniem nowowprowadzonych do kodeksu cywilnego, w szczególności do przepisów art. 305 (1) i 305 (4) prowadzi do wniosku, że ustawodawca powtórzył stanowisko wypracowane wcześniej przez judykaturę, tworząc nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Stanowi ono jak gdyby kompilację służebności gruntowej i służebności osobistej.Czy wiesz, że...? |
Podobieństwem do służebności gruntowej jest związanie służebności z nieruchomością obciążoną, natomiast podobieństwem do służebności osobistej jest jej ustanowienie na rzecz przedsiębiorcy, a nie nieruchomości (dla jasności - służebność osobista może być ustanowiona tylko na rzecz osoby fizycznej). |
Za twierdzeniem, że stanowi ono nową, odrębną od służebności gruntowej i osobistej służebność, przemawia ponadto fakt, że przepisy ją regulujące wyodrębnione zostały w dodanym do Działu III Tytułu III księgi drugiej - Rozdziału III.
Służebność przesyłu jest to zatem ograniczone prawo rzeczowe, którego istotą jest możliwość korzystania przez przedsiębiorcę z nieruchomości stanowiącej prywatną własność w precyzyjnie określonym zakresie - wybudowania i/lub korzystania z urządzeń określonych w art. 49 k.c. w sposób zgodny z przeznaczeniem tych urządzeń. Może ono przysługiwać jedynie przedsiębiorcy, którego własność stanowią lub który zamierza wybudować urządzenia określone w art. 49 k..c., a więc służące do przesyłu gazu, wody, prądu, pary itp. Przepis stanowi, że urządzenia te mogą służyć jedynie do "doprowadzania lub odprowadzania " płynów, pary, gazu energii elektrycznej. Ustawodawca wyłączył z tego zakresu urządzenia o przeznaczeniu wydobywczym, przechowawczym i innym (np. studnie głębinowe, zbiorniki kanalizacyjne, źródła alternatywnej energii). Takimi urządzeniami są przykładowo słupy napowietrznych linii wysokiego napięcia, rury gazownicze, ciepłownicze czy kanalizacyjne, kable, stacje trafo).
Pamiętać należy, że z chwilą przyłączenia takiego urządzenia do sieci staje się ono własnością przedsiębiorstwa. W konsekwencji przestaje być częścią składową nieruchomości i wchodzi w skład majątku przedsiębiorstwa. Warto podkreślić, że urządzenie przestaje być częścią składową nieruchomości, o ile zostały spełnione dwie przesłanki, a mianowicie istnieje relacja, która łączy to urządzenie z przedsiębiorstwem i urządzenie to służy w chwili dokonywania oceny jego statusu prawnego dostarczaniu mediów.
Służebność przesyłu po jej ustanowieniu staje się składnikiem majątku przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 (1) k.c. i może być razem z nim zbyta i przeniesiona na nabywcę. Jeżeli inaczej nie zostało ustalone w umowie lub postanowieniu sądu ustanawiającymi służebność przesyłu - wygasa ona najpóźniej z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po jej wygaśnięciu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń wskazanych w art. 49 k.c., utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub szkody, przedsiębiorca zobowiązany jest do naprawienia wynikłej stąd szkody. Do służebności przesyłu odpowiednie zastosowanie mają przepisy dotyczące służebności gruntowych.
Jak ustanowić służebność przesyłu?
Ustawodawca dał pierwszeństwo umownemu porozumieniu się właściciela gruntu z przedsiębiorcą do ustanowienia służebności przesyłu. Do jej ustanowienia niezbędne będzie zatem sporządzenie dwustronnej umowy. Zgodnie z brzmieniem art. 245 § 2 k.c. tylko oświadczenie właściciela gruntu, o obciążeniu jego nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, musi zostać wyrażone w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że niekoniecznie cała umowa musi zostać sporządzona w takiej formie.Służebność przesyłu może ustanowić sąd na wniosek przedsiębiorcy. We wniosku tym przedsiębiorca powiniem wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe. W przypadku gdy okoliczności istotne dla ustanowienia służebności okażą się sporne, sąd będzie mógł przed wydaniem postanowienia zarządzić przeprowadzenie wizji lokalnej.
Ustanowienie tej służebności może być zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne - zależne będzie o tylko od woli kontrahentów. W celu ustanowienia służebności w drodze umowy niezbędne będzie przedstawienie notariuszowi sporządzającemu umowę (o ile zdecydujemy się na zawarcie całej umowy w takiej formie) następujących dokumentów:
- odpis z księgi wieczystej, w której wpisany jest właściciel obciążanej nieruchomości; w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej niezbędne jest przedstawienie innego dokumentu, stwierdzającego własność nieruchomości;
- wypis z ewidencji gruntów;
- wyrys z ewidencji gruntów wraz z wyznaczoną częścią nieruchomości mającej być przedmiotem służebności.; wyznaczenia na mapie powinien dokonać geodeta posiadający stosowne uprawnienia.
Pamiętaj! |
W treści umowy (aktu notarialnego) należy w sposób precyzyjny i szczegółowy dokonać opisu sposobu i zakresu korzystania z obciążonej nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz ewentualnego wynagrodzenia. |
Co w przypadku braku zgody drugiej strony?
W gorszej sytuacji będzie przedsiębiorca lub właściciel nieruchomości, który nie jest w stanie zawrzeć umowy z drugą stroną wobec braku konsensusu. Rozwiązaniem jest jedynie sądowe ustanowienie służebności przesyłu, które wyrażone zostało w art. 305 (2) k.c. Z takim żądaniem wystąpić może zarówno właściciel nieruchomości ( tak § 2 ), jak i przedsiębiorca (tak § 1). Wprowadzony nowelizacją przepis art. 623 § 3 kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że do ustanowienia służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia służebności drogi koniecznej. Oznacza to, że ustanowienie omawianej służebności nastąpi w drodze postępowania nieprocesowego, a sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W celu zainicjowania postępowania w sprawie ustalenia służebności przesyłu niezbędnym jest złożenie przez osobę zainteresowaną (właściciela nieruchomości lub przedsiębiorcę) wniosku do właściwego sądu rejonowego. We wniosku tym należy wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, dokładnie określić przebieg służebności. Do wniosku tego należy dołączyć dokumenty, wskazane powyżej niezbędne do ustanowienia służebności w drodze umownej. Do wniosku dołączyć należy dowód złożonej opłaty w kwocie 200 zł.Należy pamiętać, że w trakcie postępowania niezbędnym może być powołanie biegłego celem określenia wynagrodzenia należnego właścicielowi gruntu w zamian za ustanowienie służebności przesyłu na jego nieruchomości. Po ustanowieniu służebności przesyłu, zarówno w formie umownej jak i postanowienia sądowego, niezbędnym jest wpisanie tego faktu do księgi wieczystej lub ujawnienia tego faktu w zbiorze dokumentów prowadzonych dla tej nieruchomości, celem ujawnienia ograniczonego prawa rzeczowego.
Ocena wprowadzonego rozwiązania
Niewątpliwą zaletą wprowadzonej instytucji służebności przesyłu jest jej całkowite wyodrębnienie z zakresu służebności gruntowej oraz służebności osobistej. Ma to na celu jak najbardziej elastyczne dopasowanie nowej instytucji do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej i niezwiązywanie jej z ograniczeniami wynikającymi z przepisów regulujących służebności gruntowe lub osobiste. Pozytywnie należy ocenić również regulację pozwalającą na zbycie tej służebności jako składnika majątku przedsiębiorstwa w przypadku zbycia samego przedsiębiorstwa. Warto zauważyć, że nie jest to możliwe w przypadku służebności osobistej.Wśród praktyków pojawiły się jednak wątpliwości, czy instytucja ta będzie mogła być szeroko wykorzystywana. Zwraca się uwagę na kilka kwestii.
Po pierwsze, w przypadku urządzeń już istniejących prostszą metodą (i tańszą) jest sądowe stwierdzenie zasiedzenia takiej służebności w przypadku gdy okres wymagany do zasiedzenia upłynął. Gdy jednak okres ten nie minął, zachodzą wątpliwości innego rodzaju. Mianowicie, zgodnie z treścią art. 118 k.c. roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem dziesięciu lat, a roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej po upływie trzech lat. Jak zaś wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 13 grudnia 2007 r. (I CSK 364/07), zasada ta odnosi się również do roszczeń o zawarcie umowy. Oznacza to, że po upływie okresu przedawnienia żadna ze stron nie będzie mogła skutecznie domagać się ustalenia służebności przesyłu w drodze postanowienia sądowego.
Po drugie, nowa regulacja prawna nie zawiera trybu, w jakim należy oszacować wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Ustawodawca nie zawarł w nowelizacji żadnych wskazówek na ten temat. Wątpliwości nasuwając się, gdy weźmiemy pod uwagę, że wynagrodzenia te pozostawione zostały ustalaniu przez warunki wolnorynkowe, podczas gdy ceny usług świadczonych przez przedsiębiorstwa gazownicze czy elektrownie mają charakter cen regulowanych. Jeżeli chodzi o urządzenia, które przedsiębiorca zamierza dopiero postawić, wydaję się, że korzystniejszą dla niego drogą będzie oparcie swoich działań na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Budowa urządzeń wskazanych w art. 49 k.c. stanowi bowiem realizację celu publicznego, a starosta może ustanowić dla takiego przedsiębiorcy tzw. służebność publiczną (art. 124). Następuje to w drodze decyzji administracyjnej. A ta niejednokrotnie jest szybsza i korzystniejsza dla przedsiębiorcy niż postępowanie sądowe.
Warto zwrócić uwagę jeszcze na jedna kwestię. Mianowicie ustanowienie wybudowanie na terenie nieruchomości urządzeń przesyłowych i obciążenie jej służebnością przesyłu, powoduje w większości wypadków obniżenie wartości tej nieruchomości (chociażby przez fakt ograniczenia wykorzystania jej części). Ustawodawca w żaden sposób nie przewidział możliwości wystąpienia przez właściciela z roszczeniem wykupu tej nieruchomości lub przyznania odpowiedniego odszkodowania wyrównującego różnicę wartości. Pomimo to, uznać należy wprowadzenie tej instytucji za zjawisko pozytywne; ustanawianie służebności przesyłu zostało usankcjonowanie, nazwane i nie będzie opierało się jedynie na interpretacji przepisów wypracowanej przez Sąd Najwyższy, a na przepisach powszechnie obowiązujących wprowadzonych do naszego systemu prawnego.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 r. Nr 116, poz. 731),
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r., nr 16, poz. 93, z późn. zm.).
Źródło:
