Zamrożone bogactwo a zdolność kredytowa
Gdy okoliczności w postaci powiększającej się gromadki pociech czy też hałaśliwych sąsiadów skłaniają nas do refleksji o konieczności powiększenia "przestrzeni życiowej", wizja budowy własnego domu staje się coraz bardziej kusząca. Jak jednak sfinansować tego rodzaju wydatek, w sytuacji gdy posiadane przez nas mieszkanie jeszcze nie zostało w całości spłacone? Możliwości jest kilka, przyjrzyjmy się ich wadom i zaletom.W pierwszej kolejności warto rozwiać pewne wątpliwości, które mogą żywić osoby upatrujące w nowym kredycie zabezpieczonym hipoteką na posiadanym mieszkaniu łatwego sposobu na finansowe wsparcie budowy własnego domu. Przeciętny posiadacz mieszkania w dużym polskim mieście dostrzegł zapewne, że cena metra kwadratowego znacząco wzrosła przez ostatnich kilka lat. Nasz zamrożony w nieruchomości majątek pomnożył się - w ostatnim okresie w wielu przypadkach jego wartość rosła szybciej niż odsetki od finansującego go kredytu. Czy to oznacza, że faktycznie stać nas na więcej?
Wiele osób rozumuje następująco - "moje mieszkanie podrożało w ciągu 3 lat o 60%, zatem bank powinien bez problemu pożyczyć mi kolejnych X tysięcy złotych - przecież mam odpowiednie zabezpieczenie". Z punktu widzenia banku sprawy jednak przedstawiają się zupełnie inaczej. Kwestią kluczową dla kredytodawcy jest pytanie o źródła spłaty kredytu. Nasza zdolność kredytowa, rozumiana jako zdolność do terminowej spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami i dodatkowymi kosztami, ma znaczenie pierwszoplanowe przy staraniu o zaciągnięcie nowego kredytu. Problem odpowiedniego zabezpieczenia jest drugorzędny - posiadany przez nas majątek nie zastąpi stabilnego i dopasowanego wielkością do zaciąganego zobowiązania dochodu. Bank będzie zatem oczekiwał zarówno wykazania się dochodem, jak i zaproponowania zestawu zabezpieczeń. Jeśli spłacany przez nas obecnie kredyt sprawia, że niemal wyczerpaliśmy posiadaną zdolność kredytową, to na możliwość zaciągnięcia nowego nie powinniśmy liczyć.
Dwa kredyty, jeden dom
Jeśli nasze dochody rosły w ostatnich latach dynamicznie i mogą być źródłem spłaty dwóch zobowiązań, to droga do zaciągnięcia kolejnego kredytu pozostaje otwarta. Również tutaj warto jednak wskazać na możliwe pułapki. Dotyczą one proponowanych przez kredytobiorcę zabezpieczeń. Załóżmy, że zabezpieczeniem "nowego" kredytu ma być posiadane przez nas mieszkanie (sfinansowane "starym", niespłaconym jeszcze kredytem zabezpieczonym hipoteką). Wzrost cen na rynku nieruchomości sprawił, że wartość mieszkania jest wystarczająca by zabezpieczyć potrzebną nam kwotę - oczekujemy, że udzielający nam kredytu bank zadowoli się hipoteką na tymże mieszkaniu. Oznaczałoby to jednak, że w razie konieczności zaspokojenia się z nieruchomości bank będzie "drugi w kolejce". Pierwszeństwo hipotek wynika z kolejności wpisów w księdze wieczystej - starsza hipoteka będzie uprzywilejowana. Banki generalnie wymagają by ich wpis był pierwszym wpisem w dziale IV księgi wieczystej, nie będą zatem skłonne do przyjęcia takiego zabezpieczenia.O możliwość skredytowania budowy domu czy kupna działki powinniśmy się zatem zapytać w banku, w którym spłacamy pierwszy z kredytów - być może będzie on skłonny udzielić nam nowego kredytu oraz dokonać ponownego oszacowania wartości nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem.
Możliwe jest także inne rozwiązanie - aneks do dotychczasowej umowy podwyższający kwotę kredytu i wskazujący dodatkowy cel kredytowania. Wiele zależy tu od elastyczności banku i naszej historii kredytowej. Jeśli jednak jesteśmy zadowoleni z warunków proponowanych przez "nasz" bank, a raty spłacaliśmy bez opóźnień, to takie rozszerzenie kredytu nie powinno stanowić większego problemu. Warto jednak pamiętać, że w tym przypadku nie ominie nas także weryfikacja zdolności kredytowej i wartości proponowanego zabezpieczenia. Konieczne będzie również złożenie wniosku o zmianę treści hipoteki (i wpisanej tam kwoty zabezpieczenia) oraz uiszczenie opłaty za zmianę umowy kredytowej, którą przewidywać może taryfa opłat i prowizji banku.
Po wybudowaniu nowego domu warto zachować "stare" mieszkanie i potraktować je jako jedną z pozycji w naszym portfelu inwestycji - dochód z jego wynajmu można przeznaczyć na spłatę rat jednego z kredytów. Drugą z możliwości jest sprzedaż mieszkania i wykorzystanie otrzymanych środków do nadpłaty zaciągniętego kredytu. Pozwoli to nam znacząco obniżyć koszty obsługi zobowiązania, pamiętajmy jednak, że za wcześniejszą spłatę bank może zastrzec sobie dodatkową prowizję.
Pieniądze ze sprzedaży mieszkania mogą także stanowić "bufor bezpieczeństwa". Jeśli planujemy takie rozwiązanie, to warto rozważyć skorzystanie z kredytu hipotecznego z opcją bilansowania. Posiadane przez nas oszczędności pomniejszają wówczas kwotę zaciągniętego długu. Szczególnie interesującą konstrukcją jest MultiPlan oferowany przez Multibank - spłata zobowiązania nie jest objęta sztywno ustalonym harmonogramem (co zbliża ten produkt do odnawialnej linii kredytowej), ale nie jest też całkowicie elastyczna. Co dwa lata kwota przyznanego kredytu jest obniżana - kredytobiorca jest zatem poddany pewnej presji, by systematycznie zmniejszać swoje zadłużenie
Sprzedać, aby kupić
Na jednoczesną spłatę dwóch kredytów hipotecznych stać jest niewielu kredytobiorców. Znacznie częściej scenariusz przeprowadzki do większego lokum opiera się na sprzedaży poprzedniego mieszkania i wykorzystaniu uzyskanych w ten sposób środków do sfinalizowania kolejnej inwestycji. Ale kto kupi zadłużone mieszkanie? Wbrew pozorom nie stanowi to większego problemu. W wielu przypadkach kupujący nasze mieszkanie również korzysta z kredytu.W pierwszej kolejności potrzebować będziemy opinii naszego banku o kredycie i jego zgody na zbycie nieruchomości. Danych tych wymagać będzie bank kupującego, jak również zobowiązania naszego banku do wykreślenia wpisu o hipotece zaraz po finalizacji transakcji.
Bank kredytujący kupującego chce mieć pewność, że będzie mógł wpisać do księgi wieczystej informację o obciążeniu hipotecznym i że poprzedni wpis zostanie wykreślony. Bank kredytujący sprzedającego zgodzi się na to wyłącznie, gdy spłacony zostanie kredyt. Z tego powodu w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości musi znaleźć się zapis, iż część środków wpłaconych przez kupującego przekazana zostanie bezpośrednio do banku sprzedającego i zaliczona zostanie na poczet spłaty kredytu. Sprzedający otrzyma zatem tylko różnicę pomiędzy ceną mieszkania a sumą jego zadłużenia w banku i zostanie uwolniony od zobowiązania.
Do zakończenia budowy domu potrzeba jednak jeszcze mnóstwa czasu i pieniędzy. Zwykle konieczny jest kolejny kredyt, a więc ponownie staramy się o finansowe wsparcie w wybranym przez nas banku. Do czasu zakończenia inwestycji musimy gdzieś mieszkać - jeśli kupujący mieszkanie okazali się wspaniałomyślni, to możemy odwlec trochę wyprowadzkę. W innym przypadku trzeba będzie tymczasowo wynająć jakieś lokum. W niektórych przypadkach można połączyć te dwie możliwości i& wynająć swoje stare mieszkanie. Jeśli kupujący traktuje nieruchomość jako inwestycję (sam nie zamierza w niej zamieszkać), to nic nie stoi na przeszkodzie by pozostać na miejscu i opłacać nowemu właścicielowi czynsz. Zaoszczędzimy sobie w ten sposób wielu niedogodności związanych z przeprowadzkami.
Jednoczesna spłata rat kredytu, wykańczanie nowopowstającego domu i ponoszenie kosztów wynajmu jest dla rodzinnego budżetu sporym obciążeniem. Odczuwalną ulgę przynieść może w tym przypadku odroczenie spłaty kapitału od zaciągniętego kredytu. Większość banków przewiduje taką możliwość, zwłaszcza gdy kredyt wypłacany jest w transzach (spłata kapitału rozpocząć się może wówczas po wypłaceniu ostatniej z transz). Maksymalny okres karencji waha się od 12 do 36 miesięcy. Warto jednak sprawdzić czy nasz bank nie obwarował tego udogodnienia dodatkowymi warunkami. Mogą one dotyczyć np. waluty kredytu czy minimalnej wysokości wkładu własnego (o chwilę oddechu trudniej będzie, gdy kredyt finansuje całość inwestycji). Należy również pamiętać o tym, że skorzystanie z karencji podnosi całkowity koszt kredytu - spłacając wyłącznie odsetki, pozostawiamy na niezmienionym poziomie nasze zadłużenie.
Finansowa przeprowadzka, czyli refinansowanie
Zmiana mieszkania może być dobrą okazją by zamienić spłacany od lat kredyt na atrakcyjniejszą ofertę. Kredyty refinansowe są coraz popularniejsze, a banki starają się przyciągnąć klientów konkurencji ułatwiając procedury związane z "przeprowadzką". Z reguły, aby przenieść kredyt (o co najmniej 18-miesięcznej historii) potrzebować będziemy opinii ze "starego" banku, w której zawarta będzie informacja o stanie zadłużenia i terminowości spłaty. Za opinię taką niestety zapłacimy, w niektórych bankach całkiem sporą kwotę. Być może jednak bankowy doradca będzie próbował odwieść nas od decyzji o zmianie kredytodawcy - warto skorzystać z tej chwili słabości i postarać się wynegocjować atrakcyjniejsze warunki spłaty dotychczasowego zobowiązania.Następnym krokiem będzie złożenie wniosku w banku, który wybraliśmy do refinansowania naszego kredytu. Niektóre instytucje oferują specjalne warunki dla "nowych przybyszów". Może to być rezygnacja z prowizji, brak konieczności przedstawiania opinii, rezygnacja z opłaty za wycenę zabezpieczenia, pokrycie kosztów związanych ze zmianą hipoteki i cesji praw z polisy ubezpieczeniowej. Możemy również zostać odciążeni z konieczności odbioru dokumentów w "starym" banku.
"Przeprowadzka" pozwolić nam może również na sfinansowanie chociażby części nowej inwestycji mieszkaniowej. Przenosząc stary kredyt do innego banku możemy "odzyskać" spłaconą do tej pory kwotę i przeznaczyć ją na inne cele (np. w MultiBanku otrzymujemy pierwotną kwotę kredytu pod warunkiem, że wysokość raty nie przekroczy 120% raty "starego" kredytu, a w Nykredit możemy otrzymać środki do 80% wartości nieruchomości). Jeśli zatem wartość naszego mieszkania znacznie wzrosła (i fakt ten znalazł odbicie w dokonanej przez bank wycenie), to refinansowanie kredytu może być sposobem na np. dokończenie budowy nowej rodzinnej siedziby.
Proces kredytowych przenosin kończy się w momencie złożenia w "starym" banku dyspozycji całkowitej spłaty kredytu, a w nowym zlecenia wypłaty kredytu oraz dokumentów pozwalających na przeniesienie zabezpieczenia. Przeprowadzka ta, jak każda przeprowadzka, nie jest jednak bezbolesna - czeka na nas prowizja za przedterminową spłatę (jeśli "stary" bank ją pobiera) oraz koszty związane z przewalutowaniem kredytu (jeśli był denominowany w walucie obcej). Koszty te mogą zniwelować korzyści wynikające ze zmiany banku, dlatego też warto przeprowadzić szczegółową kalkulację, zwłaszcza że wiele banków nie zgodzi się na dokonanie wypłaty kredytu w walucie obcej i nie przyjmie wpłaty w walucie innej niż złotówki.
Podsumowanie
Nazbyt często nasze potrzeby mieszkaniowe rosną szybciej niż nasza zdolność kredytowa. Konieczność zgrania ze sobą w czasie kilku operacji, takich jak sprzedaż starego mieszkania, spłata kredytu i zaciągnięcie nowego zobowiązania sprawia, że z niechęcią myślimy o wszelkich niedogodnościach "przeprowadzki". Tymczasem przynajmniej część formalności można uprościć. Można mieć nadzieję, że banki dostrzegą grupę "rozwijających się" klientów i zaproponują im specjalne produkty ułatwiające zamianę lokum.Osoby, które są w stanie jednocześnie spłacać dwa kredyty są w znacznie szczęśliwszym położeniu - nie dość, że oszczędzą sobie udręki wielu przeprowadzek, ale również będą mogły wykorzystać niepotrzebną już nieruchomość do spłaty jednego ze zobowiązań. "Stare" mieszkanie może być nie tylko pamiątką, ale również istotnym elementem rodzinnego portfela inwestycji.
Źródło:
