Poradnik kredytobiorcy: Proste rady pomocne przy wyborze kredytu
Podstawowym kryterium wyboru rodzaju spłat powinna być ocena stabilności uzyskiwanych dochodów, w tym również stabilności zatrudnienia. Raty malejące - składające się z równych opłat kapitałowych i malejących odsetkowych liczonych od aktualnego salda zadłużenia kredytu - pozwalają na relatywnie szybszą spłatę kapitału z kredytu, w porównaniu z ratami stałymi. Oznacza to, że w początkowym okresie spłaty, przy ratach malejących, spłacamy znacznie więcej kapitału niż przy ratach równych. Zatem jeżeli stać nas na płacenie w początkowym okresie wyższych kwot rat, to warto z tego skorzystać. Jest to w pewien sposób również zabezpieczenie przed ewentualnym pogorszeniem naszej sytuacji finansowej w przyszłości. Zawsze bowiem możemy wystąpić do banku z wnioskiem o zmianę sposobu spłaty kredytu z rat malejących na raty równe.W tym przypadku, nawet przy obniżeniu miesięcznych dochodów, nasz standard życia nie powinien ulec znacznemu pogorszeniu. Przy okazji, z tego też powodu nie warto brać kredytu na maksymalny dopuszczalny przez bank okres kredytowania. Warto zostawić sobie możliwość wydłużenia okresu spłaty kredytu i obniżenia miesięcznego obciążenia z tytułu kredytu.
Drugie kryterium to kwota kredytu i długości okresu kredytowania. Im wyższa jest kwota kredytu oraz im krótszy okres kredytowania, tym wyższe jest miesięczne obciążenie z tytułu rat malejących. Warto to więc zweryfikować z rodzajem prowadzonej inwestycji oraz harmonogramem i kosztorysem prowadzonych prac remontowo-budowlanych.
Pytanie trzecie: złotówka, euro, dolar czy franki? Nad wyborem rat malejących warto zastanowić się przede wszystkim zaciągając kredyt w walucie obcej, w szczególności jeśli nasze dochody są w innej walucie niż waluta kredytu. W tym przypadku nawet nieznaczny wzrost kursu waluty będzie miał istotny wpływ na miesięczne obciążenie budżetu rodzinnego z tytułu jego spłaty.
Istotny jest rodzaj inwestycji; budowa, remont, a w szczególności zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym pociągają za sobą zwykle większe koszty niż te, które założyliśmy w naszym kosztorysie. Nie wszystkie banki pozwolą nam na podwyższenie kwoty kredytu bezpośrednio w pierwszym roku finansowania, co oznacza, że będziemy musieli sfinansować część inwestycji z bieżących dochodów. Przy stosunkowo wysokich początkowych ratach malejących bieżące inwestycje w nieruchomość mogą być utrudnione, chyba że bank udzieli nam karencji w spłacie kredytu do czasu zupełnego zakończenia inwestycji.
W okresie karencji będziemy spłacali wyłącznie odsetki od aktualnego salda kredytu, co pozwoli nam na angażowanie bieżących dochodów w inwestycję. Po tym okresie możemy śmiało przystąpić do rat malejących.
Rodzaj spłaty kredytu winniśmy również uzależnić od terminów i sposobu wnoszenia wkładu własnego, albo bardziej ogólnie od harmonogramu i źródeł finansowania inwestycji. W tym przypadku już w fazie planowania inwestycji mieszkaniowej warto zastanowić się, czy nie będzie ona wymagała od nas dodatkowych nakładów, w tym zawarcia aktu notarialnego z deweloperem, ubezpieczenia nieruchomości, wznowienia ubezpieczenia kredytu w związku z przedłużającym się okresem oczekiwania na wpis hipoteki, ubezpieczenia na życie, jeżeli stanowi ono również zabezpieczenie kredytu. Są to dodatkowe koszty, które w pierwszym roku spłaty, a więc roku najwyższych rat malejących, mogą być dla nas dodatkowym, istotnym obciążeniem.
Warto również zastanowić się i zaplanować inne inwestycje rodzinne, szczególnie te, które będą wymagały od nas zaciągnięcia dodatkowych kredytów. Wysokie raty kredytu hipotecznego mogą nam to skutecznie uniemożliwić. Życie rodzinne to również inne bieżące wydatki - ubezpieczenia nieruchomości, ruchomości, członków rodziny, wydatki na edukację, bieżące remonty, zdrowie czy wypoczynek. Kredyt hipoteczny jest zwykle długoterminowym kredytem - zanim go zaciągniemy, przemyślmy dobrze wszystkie parametry. Z całą pewnością nie będziemy w stanie „zaciskać pasa” przez co najmniej kilkuanaście lat.
Warto przy tym pamiętać, że zawsze łatwiej przejść z rat malejących na raty równe niż odwrotnie. Zmniejszenie miesięcznego obciążenia budżetu rodzinnego poprzez przejście z rat malejących na równie nie wymaga bowiem ponownej oceny zdolności kredytowej przez bank. W przeciwnym wypadku - zmiany rat równych na malejące - bank będzie musiał sprawdzić, czy stać nas na ponoszenie wyższych miesięcznych zobowiązań kredytowych i poprosi nas o potwierdzenie źródła i wysokości dochodów.
I na koniec: kiedy opłaca się przewalutować kredyt? Nie ma jednej gotowej odpowiedzi na powyższe pytanie. Nad przewalutowaniem warto byłoby się zastanowić, gdy oprocentowanie naszego kredytu walutowego zbliży się do oprocentowania kredytów złotowych, przy założeniu oczywiście dużych wahań kursów walut (nikt przecież nie będzie przewalutowywał kredytu, jeżeli kurs waluty kredytu spada). Decydując się na przewalutowanie warto przeliczyć na wstępie koszty tego przedsięwzięcia - prowizja za przewalutowanie, sporządzenie aneksu do umowy, konieczność złożenia nowych dokumentów potwierdzających wysokość i źródło uzyskiwania dochodów (wzrost miesięcznej raty kredytu zwykle pociąga za sobą konieczność ponownej oceny zdolności kredytowej) zmiana wpisu hipotecznego, nie licząc już naszego czasu. Jednakże w dłuższym okresie decyzja taka może okazać się korzystna. Wiedzą to najlepiej osoby, które zaciągnęły kredyt w euro i przy spadku oprocentowania kredytów złotowych przewalutowały go na złotówki lub wręcz spłaciły ten kredyt kredytem złotowym. Oczywiście, przewalutowanie nie musi oznaczać zmiany waluty kredytu na polską. Możemy przewalutować np. euro na franka szwajcarskiego lub dolara amerykańskiego. W takim przypadku warto pamiętać, że bank przeliczy dotychczasową walutę (w tym przypadku euro) po kursie jej sprzedaży, a kwotę kredytu w nowej walucie określi po kursie kupna tej waluty. Już na wstępie kwota kredytu może wzrosnąć, co jednakże zrekompensują niższe miesięczne raty spłaty.
Mariola Cholewińska
GAZETA FINANSOWA
Źródło:
