Nowa forma umowy z deweloperem
Ustawa deweloperska wprowadza nową formę umowy, którą zawierać będzie nabywca i deweloper. W tekście nowej regulacji zdefiniowano jej kształt i najważniejsze elementy. Umowa deweloperska będzie zawierana w formie aktu notarialnego. Forma ta sprawi, że w przypadku, gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego, nabywca będzie mógł dochodzić przeniesienia własności lokalu w sądzie. Forma notarialna pozwala wpisać wynikające z umowy deweloperskiej roszczenia kupującego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której powstaje dana inwestycja.
Ustawa deweloperska bardzo szeroko definiuje również katalog przypadków, w których klient będzie miał możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej - np. gdy prace budowlane nie będą postępowały zgodnie z harmonogramem lub gdy deweloper poda w prospekcie informacyjnym nieprawdziwe informacje.
Rachunek albo gwarancja zabezpieczy finanse klientów
Warto podkreślić, że umowa deweloperska zawierana w formie aktu notarialnego nie będzie chronić nabywców w sytuacji, gdy budowa zostanie przerwana lub w ogóle się nie rozpocznie. Roszczenie o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego będzie mogło być skutecznie dochodzone tylko w przypadku, gdy lokal ten faktycznie powstanie, a więc inwestycja zostanie ukończona.
Przerwanie inwestycji w trakcie jej trwania oraz zdarzające się upadłości firm deweloperskich łączyły się dotychczas z ryzykiem utraty przez klientów wpłaconych na konto dewelopera środków. Nowa ustawa zmierza do ograniczenia tego niebezpieczeństwa - nowością jest obowiązek wprowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych, na które nabywcy wpłacać będą pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości. Firmy deweloperskie będą powierzać prowadzenie takiego rachunku bankom, które będą gwarantem, że pieniądze klientów nie przepadną w przypadku upadłości dewelopera. Rachunki powiernicze będą mogły funkcjonować w dwóch formach – otwartej i zamkniętej. W przypadku rachunku otwartego przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez klienta odbywać się będzie stopniowo, w miarę postępu budowy. Natomiast z rachunku zamkniętego bank przeleje całość kwoty na konto dewelopera dopiero po ukończeniu budowy. Dodatkowym mechanizmem ochrony interesów nabywcy w przypadku rachunku otwartego będzie gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Rachunek powierniczy będzie obowiązkowy dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku.
Ustawa chroni nabywców nieruchomości także w przypadku upadłości firmy deweloperskiej. Roszczenia kupujących będą zaspokojone w pierwszej kolejności ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych i prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na której realizowana jest inwestycja.
Więcej informacji dla kupujących
Nowa ustawa wprowadza obowiązek opracowania przez deweloperów prospektu informacyjnego, który zawierać będzie szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej danej spółki oraz realizowanej przez nią inwestycji. Firmy deweloperskie będą zobowiązane dostarczyć prospekt potencjalnym nabywcom w formie papierowej lub elektronicznej - na trwałym nośniku. Prospekt składać się będzie z części ogólnej i indywidualnej. W pierwszej z nich, powinien znaleźć się dokładny opis inwestycji, jej stan prawny, sposób finansowania oraz harmonogram prac budowlanych. Natomiast w drugiej, powinny znajdować się informacje dotyczące konkretnego lokalu, który chce nabyć kupujący.
Warto również podkreślić, że prospekt będzie zawierać informacje o planowanych w pobliżu kupowanej nieruchomości inwestycjach, co umożliwi kupującym ustalić, jak będzie w przyszłości wyglądało jej otoczenie. Za niedopełnienie przez deweloperów obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego grożą im surowe sankcje - podanie w dokumencie fałszywych lub nieaktualnych informacji oraz zatajenie istotnych faktów podlega odpowiedzialności karnej oraz umożliwia nabywcy odstąpienie od umowy.
Przemilczane nowe obowiązki deweloperów
Zarówno cel przyświecający ustawodawcy, jak i konkretne zaproponowane w ustawie rozwiązania, należy ocenić pozytywnie. Zastrzeżenia wzbudza jednak sposób, w jaki skonstruowano nowe prawo. Główny zarzut wysunąć trzeba wobec niejednoznaczności niektórych przepisów, przy jednoczesnym obwarowaniu ich przestrzegania niezwykle surowymi sankcjami. Brakuje np. jasnych regulacji pozwalających rzetelnie i zgodnie ze stanem faktycznym opisać w prospekcie informacyjnym otoczenie danej inwestycji, nawet przy dołożeniu przez dewelopera należytej staranności w tym względzie. Równie nieprecyzyjnie zdefiniowano w ustawie obowiązki banków prowadzących rachunki powiernicze, nie określając procedur kontroli nad przebiegiem prac budowlanych. Wiele wątpliwości budzi również niezwykle szeroki katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy.
Kieszenie klientów odczują zmianę prawa
Nowa ustawa, poza niewątpliwymi korzyściami dla kupujących, przyniesie też kilka negatywnych skutków. Niestety, należy liczyć się z tym, że koszty wszystkich nowych rozwiązań prawnych i finansowych, jak np. założenie i obsługa rachunków powierniczych, koszty notariusza oraz opracowanie prospektów informacyjnych i nowych wzorów umów, zwiększą obciążenia po stronie klientów.
Z punktu widzenia firm deweloperskich, nowa regulacja wiązać się będzie przede wszystkim ze wzrostem poziomu kosztów oraz zwiększeniem prawnego ryzyka działalności biznesowej w związku z niejednoznacznymi zapisami ustawy. Pojawić się również mogą problemy z uzyskaniem finansowania dla wielu inwestycji w związku z faktem, że banki będą musiały zachować dużą ostrożność w przyznawaniu kredytów. Spodziewać się można, iż nastąpią istotne zmiany w strukturze branży – dochodzić będzie do łączenia i przejmowania firm deweloperskich. Podmioty, zwłaszcza te mniejsze, mogą nie być w stanie zapewnić nowych standardów i w konsekwencji wypadną z rynku.
Marcin Płoszka, Radca prawny
Robaszewska&Płoszka. Radcowie Prawni.
Źródło:Informacja prasowa
