Mieszkanie w leasing? To możliwe, ale nie dla wszystkich

2020-07-04 06:00
publikacja
2020-07-04 06:00
fot. Patino / Shutterstock

Leasing mieszkania to aktualnie bardzo mało znane i bardzo mało popularne rozwiązanie w naszym kraju, taki produkt jednak istnieje. Jakie są jego zalety i wady, jakie formalności trzeba spełnić? Sprawdziliśmy to.

Leasing samochodu, maszyny itp. to rozwiązanie powszechnie znane. Inaczej ma się sprawa z mieszkaniami. Tu o leasingu mało kto słyszał, tymczasem taka furtka również istnieje. Zanim jednak wytłumaczymy na jakich zasadach, kilka zdań trzeba poświęcić leasingowi jako takiemu. Czym jest?

Najprościej rzecz ujmując – jest to prawo do korzystania z jakiejś rzeczy przez określony czas, za określoną kwotę (raty leasingowe). Kwestię leasingu reguluje Kodeks Cywilny:

„Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywającego na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu, w uzgodnionych ratach, wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie, lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego”.

Zakończenie umowy leasingu wiąże się z prawem wykupu przedmiotu po ustalonej cenie, ale nie jest on obowiązkowy. Co prawda Kodeks Cywilny w powyższej definicji wskazuje na przedsiębiorców jako leasingobiorców, ale obecnie coraz popularniejszy staje się też leasing konsumencki, gdzie rzecz w leasing bierze osoba fizyczna, nieposiadająca działalności gospodarczej.

Leasing a zdolność kredytowa

Na razie w polskich warunkach leasing nieruchomości dotyczy właściwie tylko nieruchomości komercyjnych, a leasingobiorcami są firmy. Chodzi o leasing np. powierzchni biurowych, magazynowych, handlowych.

Leasing w porównaniu do tradycyjnego kredytu ma szereg istotnych zalet. Przede wszystkim nie obciąża zdolność kredytowej leasingobiorcy, a więc podmiot taki może nadal starać się o finansowanie bankowe w formie kredytu nawet pomimo rat leasingowych. Jak to się dzieje? Przecież raty leasingu to bardzo konkretne i wysokie obciążenie, które przekłada się z całą pewnością na kondycji finansowej leasingobiorcy.

By to wyjaśnić, trzeba dokonać rozróżnienia na podstawowe typy leasingu – finansowy i operacyjny. Ten pierwszy z księgowego punktu widzenia oznacza tyle, że przedmiot leasingu staje się składnikiem majątku leasingobiorcy. Zawierany jest na dłuższy czas i po zakończeniu umowy automatycznie stajemy się właścicielami przedmiotu leasingu. Auto firmowe czy też nieruchomość wykazywane są w ewidencji środków trwałych. Amortyzację można doliczyć do kosztów uzyskania przychodu, odsetki rat leasingowych również zaliczymy do kosztów.

W przypadku leasingu operacyjnego jego przedmiot nie staje się automatycznie elementem majątku leasingobiorcy, nadal należy do firmy leasingowej. To ona ponosi koszty i może dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Kosztem uzyskania przychodu leasingobiorcy będzie w tym przypadku cała rata leasingowa. Przedmiot leasingu nie znajduje się w ewidencji środków trwałych firmy.

Bank, badając zdolność kredytywą firmy, sprawdza jej dochód, a więc różnicę między przychodami i kosztami. Leasing jest kosztem. Przedmiot leasingu – np. samochód – nie jest uwzględniony w bilansie firmy. Sam leasing nie znajduje się w bazie BIK, ma on jednak znaczenie dla banków o tyle, że jako koszt obniża on dochód przedsiębiorcy. Tak więc – o ile leasing jako zobowiązanie banku nie interesuje, bo nie jest tak traktowany, to już jego skutek w postaci przełożenia na dochód – tak. W każdym razie – posiadanie leasingu nie przekreśla możliwości starań o kredyt.

Jeśli chodzi o drugi rodzaj leasingu, czyli leasing finansowy – tu sprawa jest prostsza. Przedmiot leasingu należy do majątku leasingobiorcy. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się w tym przypadku tylko odsetki od rat leasingowych oraz odpisy amortyzacyjne. Tak więc mniej „obciąża” on przychód firmy, tym samym jej dochód (istotny dla banku) będzie wyższy.

Spośród dwóch podstawowych rodzajów leasingu pod względem możliwości starania się o kredyt korzystniejszy będzie leasing finansowy.

Do pozostałych zalet leasingu, w porównaniu na przykład do kredytu, zalicza się łatwiejszą i szybszą procedurę, możliwość korzystania z ulg podatkowych, możliwość większej regulacji miesięcznej wysokości raty (poprzez ustalenie np. wyższego wkładu własnego i kwoty wykupu).

Mniejsze zaangażowanie własnego kapitału - wkład własny (czynsz inicjalny) wymagany przy leasingu jest zazwyczaj niższy (można wybrać ofertę z zerowym wkładem) niż w przypadku kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Leasing (zwłaszcza operacyjny) uważa się  więc za rozwiązanie bardzo korzystne zwłaszcza dla firm na początkowym stadium rozwoju. Nie muszą one przejmować się zdolnością kredytową. Co prawda badana jest tzw. zdolność leasingowa, ale uważa się, że wymogi w tym zakresie są liberalniejsze od wymogów kredytowych.

Leasing nieruchomości – nie dla maluczkich

Jak wspomnieliśmy na początku – wśród przedmiotów, które można leasingować, są też nieruchomości.

Kto udziela leasingu nieruchomości? W wariancie pośrednim jest to firma leasingowa/bank, która najpierw wykupuje nieruchomość, a następnie daje ją w leasing kontrahentowi. Leasingodawcą może być jednak również i deweloper (w wariancie bezpośrednim).

Niestety – choć na świecie praktykowany jest leasing konsumencki także w zakresie nieruchomości, w Polsce na chwilę obecną trudno o oferty tego typu. Leasing nieruchomości od dużych, bankowych towarzystw leasingowych dla konsumentów praktycznie nie funkcjonuje. Jest on również bardzo utrudniony dla mikro- i małych podmiotów poprzez ustalanie dużej wartości minimalnej przedmiotu leasingu (nawet 1,5 mln zł).

Z kolei w przypadku mniej znanych/nie bankowych firm leasingowych niestety istnieje ryzyko, że taki podmiot zbankrutuje, a należy pamiętać, że formalnie do momentu zakończenia leasingu (i/lub wykupu) to on jest właścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji po bankructwie leasingobiorca mimo spłacanych rat może pozostać z niczym. Dlatego należy dobrze przeanalizować kondycję finansową leasingodawcy, jak i umowy przez niego proponowanej.

Z całą pewnością leasing nieruchomości to bardzo ciekawe, konkurencyjne i nieco bardziej elastyczne wobec kredytu rozwiązanie, które z czasem upowszechni się w Polsce, podobnie jak generalnie transakcje leasingu, np. na samochody lub maszyny, czy też transakcje tzw. leasingu zwrotnego już spotykane na rynku nieruchomości. Na chwilę obecną jednak oferta leasingu mieszkań dla konsumentów w Polsce jest na początkowym etapie rozwoju.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Advertisement

Komentarze (5)

dodaj komentarz
marcin_marcin
Co stoi na przeszkodzie by udzielać takich leasingów od 200 000zł?
Przecież zysk dla banku procentowo jest taki sam dla dużych kwot jak i dla małych...
jasiek2017
Artykuł na zasadzie, nie mam o czym pisać to napiszę ogólnego gniota aby pokazać szefowi, że jednak pensja mi się należy.
Każdy znający temat wie, że nie ma szans na leasing mieszkania czy sklepu jeśli nie ma obrotów w milionach.
Nie znam ani jednej dużej firmy leasingowej w której taki produkt jest dostępny
Artykuł na zasadzie, nie mam o czym pisać to napiszę ogólnego gniota aby pokazać szefowi, że jednak pensja mi się należy.
Każdy znający temat wie, że nie ma szans na leasing mieszkania czy sklepu jeśli nie ma obrotów w milionach.
Nie znam ani jednej dużej firmy leasingowej w której taki produkt jest dostępny dla Kowalskiego lub mikro firm.
cwany_lis
OK, pisze Pan:
"nawet 1,5 mln zł" ale w której firmie leasingowej ?
Może nazwę by Pan podał , ok?
Pozdrawiam,
Lis (nie Tomasz)
greatmongo
Panie Marcinie, zamiast opisywac teorie i roznice pomiedzy leasingiem finansowym i operacyjnym prosze podzwonic po firmach, ktore je daja. Leasingi nieruchomosci to jest margines w Polsce. Niedostepne dla malych i srednich firm.
traderfr
Tematy się już kończą a o czymś trzeba pisać.

Powiązane: Leasing

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki