MLP Group zakłada, że w 2024/2025 głównym rynkiem grupy będzie rynek niemiecki z udziałem ok. 50-60 proc. W przyszłym roku grupa planuje rozpocząć działalność w krajach Beneluksu - poinformował PAP Biznes prezes Radosław T. Krochta. W jego ocenie, duży popyt na powierzchnie magazynowe w przyszłym roku może generować częściowe przenoszenie działalności firm z Azji do Europy.
"Chcemy być coraz istotniejszym graczem na rynku niemieckim. W najbliższych latach większość biznesu MLP Group będzie pochodziła właśnie z tego rynku. Będziemy też oczywiście zwiększali swoją pozycję w Austrii oraz dodatkowo rozwijali biznes w Beneluksie, ale myślę, że naszym kluczowym rynkiem w 2024/2025, stanowiącym ok. 50-60 proc. wartości naszego biznesu, będzie rynek niemiecki. Popyt na tym rynku średniorocznie jest między 7 a 10 mln m kw. nowej powierzchni, więc tak naprawdę z naszej perspektywy ma on nieograniczony potencjał. Nie będziemy zaniedbywali też rynku polskiego, na którym ustawicznie zwiększamy liczbę projektów” – powiedział prezes.
Dodał, że obecnie rynek niemiecki stanowi ok. 30-40 proc. działalności grupy.
"Rynek niemiecki jest większy od polskiego i ma większy potencjał, a konkurencja jest mniejsza. Poza tym, w Polsce najważniejszym kryterium jest cena, a w Niemczech istotna jest przede wszystkim stabilność i długofalowa relacja, co dla nas – jako dewelopera, który nie sprzedaje swoich projektów – jest kluczowe” – ocenił.
"Ale na pewno nie będziemy zaniedbywać ekspansji w Polsce, która jest trzecim rynkiem w Europie i rośnie rocznie o 2-2,5 mln m kw. nowej powierzchni” – dodał Krochta.
MLP Group działa w Polsce, na rynku niemieckim, austriackim i rumuńskim. Jak poinformował prezes, w połowie przyszłego roku grupa chciałaby być obecna w Beneluksie.
"Ekspansję na Węgrzech na razie odłożyliśmy ze względu na to, że jest to dalece niestabilny rynek, jest tam za dużo ryzyk. Nowym rynkiem będzie Beneluks, ale też ciągle będziemy nabywali nowe grunty w Niemczech, Austrii i Polsce” – powiedział prezes.
W połowie listopada MLP Group opublikowało wyniki za trzy kwartały 2022 r. Grupa wypracowała w tym okresie 750,1 mln zł zysku na działalności operacyjnej, czyli o 164 proc. więcej niż rok wcześniej. Wynik netto wzrósł w tym czasie o 160 proc. rdr do 526,1 mln zł, a przychody z wynajmu nieruchomości - czyli podstawowej działalności grupy - zwiększyły się o blisko 30 proc. do 145,6 mln zł. Wartość środków z działalności operacyjnej FFO (funds from operations) wyniosła 63,7 mln zł (13,6 mln euro), czyli wzrosła o 53 proc. rdr.
"Wyniki po trzech kwartałach są bardzo dobre - cieszy zwłaszcza 30-proc. wzrost przychodów i wzrost wolnych przepływów finansowych (FFO). Popyt na powierzchnię magazynową jest mocny, a stawki najmu w nowych umowach wyższe średnio o dwadzieścia procent. Nasza sytuacja wygląda więc dobrze i nic negatywnego nie powinno się w czwartym kwartale wydarzyć” – powiedział prezes.
"Dużo umów na kolejne lata podpisaliśmy już w trzecim, czwartym kwartale, więc nie są to projekty zainicjowane np. przed wojną - ciągle widzimy nowy popyt. Rynek wygląda dość dobrze, oczywiście nie ignorujemy otoczenia makroekonomicznego” – dodał.
Ponadto – jak powiedział Krochta – ciągle głównym wyzwaniem pozostaje podaż atrakcyjnych działek, a popyt na powierzchnię jest bardzo stabilny. Mniejsza podaż realizowanych projektów to też jeden z powodów wyższych cen najmu.
"Liczymy się z tym, że będzie spowolnienie gospodarcze w Europie i w globalnej gospodarce, ale patrząc na popyt na przyszły rok, w lokalizacjach, w których prowadzimy operacje tego nie widzimy. Może być mniejsza liczba zapytań, mniejsza liczba projektów, ale będzie to w granicach 10 proc. mniej w porównaniu z bieżącym rokiem, więc oczekujemy dobrego przyszłego roku” - ocenił.
"Widzimy też np. schłodzenie na rynku generalnego wykonawstwa. W związku z wyhamowaniem rynku mieszkaniowego firmy te mają mniej projektów i zleceń, więc oczekujemy obniżki kosztów wykonawstwa budowlanego” – dodał.
Obecnie – jak poinformował prezes – MLP Group ma w budowie ok. 150-200 tys. m kw. powierzchni magazynowej.
W jego ocenie, coraz większym zainteresowaniem cieszy się przenoszenie biznesu z Azji do Europy i to właśnie onshoring może generować duży popyt na powierzchnie magazynowe w przyszłym roku.
"Te trendy widzimy zwłaszcza w Niemczech, ale też w Polsce - coraz więcej firm zaczyna dywersyfikować swoją bazę produkcyjną. Patrząc na 2023 r. ok. 50-60 proc. popytu na powierzchnie magazynowe to będzie onshoring, lekka produkcja. To są projekty z dłuższymi umowami najmu, bardziej stabilne. Jak klient zainwestuje dziesiątki milionów w magazyn to niechętnie się wyprowadzi, bo przeniesienie fabryki do innej lokalizacji nie jest takie proste. Około 40 proc. najemców MLP Group to najemcy z sektora lekkiej produkcji” – powiedział prezes.
Krochta dodał, że grupa jest bardzo selektywna, jeśli chodzi o wybór najemców.
"Najczęściej przed rozpoczęciem realizacji projektu mamy podpisane wstępne umowy najmu. Tak to wygląda szczególnie w przypadku firm produkcyjnych, które rozwój działalności muszą rozplanować wcześniej. Dlatego ze spokojem patrzymy na 2023 r. – bo mamy już wielu zdecydowanych najemców” – ocenił.
Jak poinformował, MLP Group coraz bardziej skupia się na logistyce miejskiej i do 2026 r. wartość portfela tego segmentu ma być na poziomie podobnym do logistyki wielkopowierzchniowej.
"W logistyce miejskiej wynajmowane metraże są mniejsze, ale bardziej dochodowe. Jest to też segment odporny na kryzysy, ze zdywersyfikowaną grupą najemców, mniejszą konkurencją cenową” – powiedział prezes.
Krochta poinformował, że obecnie logistyka miejska stanowi ok. 15 proc. wartości portfela grupy.
"Patrząc na nasz portfel, większość projektów, które inicjujemy w Niemczech, Austrii i coraz częściej w Polsce, jest to logistyka miejska. Są to np. projekty w okolicach Frankfurtu, Niederrhein, w Wiedniu, w Poznaniu” – dodał.
Jak wyjaśnił prezes, w przypadku takich projektów dużo więcej pracy i nakładów wymaga samo przygotowanie działki - są to często obszary zanieczyszczone, po starych fabrykach, obszarach przemysłowych, które trzeba doprowadzić do zielonego standardu.
MLP Group pod koniec września zdecydował o ustanowieniu nowego programu emisji obligacji do kwoty 100 mln euro. W strategii spółka zapowiedziała także emisję ok. 2,6 mln akcji, która ma być jednym ze źródeł finansowania rozwoju grupy.
Krochta poinformował, że prawdopodobnie emisja obligacji na rynku europejskim będzie miała miejsce na przełomie roku. Z kolei z emisją akcji spółka nie zamierza się spieszyć.
"Przy obecnej wycenie naszych akcji jako prezes raczej nie będę rekomendował emisji akcji. Pewnie w tym roku to się nie wydarzy, ale do 2024 r., tak jak ogłosiliśmy w naszych celach strategicznych, wyemitujemy 2,6 mln akcji. Jednak jest to zależne od warunków rynkowych. Na dziś skupiamy się raczej na elemencie dłużnym” – powiedział prezes.
MLP Group jest deweloperem powierzchni magazynowo-produkcyjnych.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/
