REKLAMA

Jak się buduje mieszkania? „Tour de spółki” – Echo Investment

Adam Torchała2020-10-16 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-10-16 06:00
Bankier.pl

Budowa bloku trwa około 18-20 miesięcy, najszybciej sprzedają się mieszkania małe i tylko niewielka część klientów odbiera je "za pierwszym razem" - to tylko niektóre z ciekawostek, jakie zdradzili nam przedstawiciele Echo Investment. W ramach drugiego odcinka cyklu "Tour de Spółki" przyglądamy się bliżej jednemu z największych polskich deweloperów, by poznać pełen proces budowy mieszkania: od zakupu działki po odbiór lokalu.

Prezentujemy drugi odcinek cyklu "Tour de spółki", w ramach którego Bankier.pl przybliża funkcjonowanie polskich spółek. W głosowaniu czytelników, którzy wybierali spośród notowanych na GPW dużych deweloperów, Echo Investment wygrało z Archicomem, Atalem oraz Budimeksem. Partnerem strategicznym cyklu jest Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie.

Mieszkanie zdecydowana większość z nas albo już kupiło, albo chce kupić, albo przynajmniej wynajmuje. Przed zakupem siłą rzeczy chcemy, by było ono możliwie jak najtańsze, po zakupie zależy nam jednak na tym, by jego wartość rosła. Nowe budownictwo budzi wiele emocji, ponieważ w grę wchodzą ogromne pieniądze. Dla wielu Polaków zakup mieszkania to największy pojedynczy wydatek w życiu. Nic dziwnego, że wokół deweloperów narosło sporo mitów. Tym bardziej warto spojrzeć na perspektywę deweloperów, o ile bowiem tę klienta wielu z nas zna, o tyle poznanie procesu powstawania mieszkania może pozwolić zrozumieć nam wiele decyzji, które podejmują sprzedający mieszkania na rynku pierwotnym.

W ramach drugiego odcinka „Tour de Spółki” deweloperską drogę od zakupu działki do oddania mieszkania klientowi prześledzimy razem z Echo Investment. To jeden z największych deweloperów w Polsce, który działa nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale także biurowym czy handlowym. Od początku 2020 roku do końca września spółka sprzedała 1103 mieszkania względem 939 przed rokiem (+17,4 proc.) i przekazała 713 mieszkań względem 591 przed rokiem (+20,6 proc.). Wzrosty te udało się osiągnąć mimo pandemii koronawirusa, który wyhamował wiosną sprzedaż. Dodatkowo Echo z kapitalizacją 1,7 mld zł jest obecnie największą spółką notowaną na GPW, która swoją siedzibę ma w województwie świętokrzyskim. Firma wchodzi także w skład indeksu mWIG40, czyli zaplecza WIG20.

Tu na razie jest ściernisko

Nim deweloper rozpocznie budowę mieszkań, konieczne jest posiadanie działki. Wbrew pozorom o jej wyborze nie decyduje tylko lokalizacja, badane są także uwarunkowania administracyjne oraz prawne działek. Konieczne jest sprawdzenie ksiąg wieczystych, obciążeń, służebności, roszczeń czy zobowiązań wobec innych podmiotów. Tak zwane wady prawne mogą stanowić istotną przeszkodę w realizacji inwestycji i nawet ją uniemożliwić. Ważny jest także kontekst planistyczny usytuowania, plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli tegoż nie ma, to czy wydane zostały warunki zabudowy dla danej działki. Deweloper kupując działkę, musi wiedzieć, co będzie mógł postawić oraz chce wiedzieć, co najprawdopodobniej powstanie w okolicy. Istotne dla atrakcyjności działki oraz decyzji dewelopera mogą być także zapowiedzi dotyczące miejskich remontów np. infrastruktury, choć te bywają realizowane w kratkę, a deweloperzy nie mają narzędzi, by miasto z obietnic rozliczać.

Deweloper kupując działkę, wie już, co chce na niej wybudować. Wprawdzie rzadko zdarza się, by miał ostateczny projekt, ale jednak konieczna jest wiedza dotycząca tego, ile na sprzedaży powstałych na działce lokali będzie można zarobić. Wówczas można ocenić, czy przy danej cenie działki zakup jest opłacalny, czy też nie. Deweloperski standard wyceny działek zakłada przeliczanie jej na metr kwadratowy mogących powstać na niej lokali.

Mieszkania małe, mieszkania duże

Kolejnym etap jest projekt, ten ściśle jednak powiązany jest z działką. Po pierwsze przepisy określają, co na danej działce deweloper może zbudować (wysokość, rozkład, intensywność zabudowy). Po drugie istotną rolę gra lokalizacja.  

- Mieszkanie w centrum miasta w sąsiedztwie parku będzie możliwe do sprzedania za wyższą cenę niż mieszkanie na obrzeżach, gdzie infrastruktura jest słabsza, a działki tańsze. To z kolei wpływa na to jaka jest wielkość i rozkład mieszkań. W projektach z wyższej półki więcej jest mieszkań o większym metrażu, proponujemy wyższy standard wykończenia przestrzeni wspólnych. W projektach segmentu dostępnego mieszkania są zwykle mniejsze, ale za to zaprojektowane w taki sposób, by łatwo można było wydzielić np. dodatkowy pokój czy zamkniętą kuchnię – tłumaczy Emil Górecki, szef komunikacji Echo Investment. 

Lokalizacja wpływa na wielkość mieszkań przewidywanych w projekcie, ale i np. na decyzje dotyczące zagospodarowania parterów / Echo Investment

- Na średnią wielkość mieszkań w projekcie wpływają także czynniki makroekonomiczne. Jeżeli w gospodarce jest duża niepewność, pojawiają się trudności w uzyskaniu kredytu, a na rynku obserwujemy niższy optymizm konsumencki, to wówczas dużo więcej chętnych jest na mniejsze mieszkania. Średnia wielkość mieszkania w ofercie waha się w zależności od koniunktury pomiędzy 50 a 55 metrami kwadratowymi. W każdym przypadku ten rozkład jest analizowany na bieżąco. Czasem zdarza się, że na wstępnym etapie budowy jest większe zainteresowanie dużymi mieszkaniami, a w wyniku zmiany koniunktury i preferencji klientów w trakcie budowy decydujemy się na wprowadzenie korekt, a czasem łączymy np. mieszkania na życzenie klienta – dodaje Emil Górecki.

Echo to nie tylko mieszkania. Deweloper ma silnie rozbudowane segmenty biurowy oraz handlowy. W pierwszym wybudował już 512 metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Odpowiada m.in. za takie projekty jak Browary Warszawskie i Q22 w stolicy, Sagittarius i West Gate we Wrocławiu, czy Symetris i Fuzję w Łodzi. Z kolei segment handlowy to ponad 30 realizacji i przeszło 500 metrów kwadratowych powierzchni. Wśród najważniejszych projektów warto wymienić choćby warszawską Galerię Młociny, wrocławski Pasaż Grunwaldzki, katowickie Libero, kielecką Galerię Echo, czy jeleniogórską Galerię Sudecką.

Szersza koncepcja nakreślona jest jednak już wcześniej. Plan i działka są bezpośrednio ze sobą powiązane, bowiem jedno oddziałuje na drugie. Plan determinuje cenę, jaką można zapłacić za działkę, działka determinuje z kolei to, jak wygląda plan. Oczywiście przy zakupie działki ten najczęściej jest na wstępnym etapie, choć zdarzają się przypadki, gdy deweloper już na etapie zakupu ziemi dysponuje konkretnym projektem. To jednak rzadkość i zazwyczaj proces szczegółowego projektowania rusza dopiero po zakupie działki.

Nie wszystko da się skopiować

Warto dodać, że proces projektowania nie jest zwykłym kopiuj-wklej. I choć wiele inwestycji deweloperskich może się wydawać podobnych, każda działka ma inną charakterystykę. I nie chodzi tylko o uwarunkowania zabudowy i lokalizację, ale i np. o sąsiedztwo. To może np. rodzić konieczność uwzględnienia zasad dotyczących zacienienia innych budynków, co wpływa na kształt projektu. Same projekty mogą być schematyczne pod względem np. schematu stosunku liczby mieszkań małych i dużych na przedmieściach, nawet tu istnieją jednak różnice. Przykładowo Echo działa na pięciu rynkach mieszkaniowych i każdy charakteryzuje się nieco innym popytem na mieszkania duże i małe. Ciężko zatem porównać życie deweloperów do zabawy znanej z gier „Sim City” czy „Cities Skylines”, gdzie na wielu działkach powstają po prostu kopie tych samych budynków.

Dla projektu budynku znaczenie mają także sąsiadujące działki. Projektanci muszą brać pod uwagę np. kwestie zacienienia, które są regulowane prawnie / Echo Investment

Osobną kwestią są parkingi. Tych liczbę ściśle określa plan miejscowy lub warunki zabudowy, które są jednak indywidualną kwestią każdej lokalizacji. Wskaźniki mogą wahać się pomiędzy lokalizacjami, kształtując się np. pomiędzy 50 a 120 miejsc parkingowych na 100 mieszkań. 

Łopaty idą w ruch

Wszystkie opisane powyżej elementy atrakcyjności działki wpływają na to, jak jest ona trudna i jak skomplikowane jest przygotowanie projektu. Jeżeli jest ona łatwa, to od zakupu ziemi do wbicia przysłowiowej łopaty na budowie mija kilka miesięcy, w trakcie których przygotowywany jest nie tylko projekt wykonawczy, ale zdobywane są także wszystkie pozwolenia. Jeżeli pojawiają się zacienienia lub brak jest np. planu miejscowego, wówczas proces ten się wydłuża.

Posiadanie projektu pozwala także otworzyć inny rozdział – sprzedaż. Zgodnie z przepisami, by można było podpisać wiążącą umowę przedwstępną, klient musi mieć pewność, że i jak budynek będzie budowany. Wcześniej można wprawdzie robić rezerwacje, skierowane są one jednak do określonych grup klientów i przede wszystkim nie mają takiej mocy prawnej, jak wspominana umowa.

Sprzedaż, czyli co?

Z umowami wiąże się zresztą ciekawy wątek inwestorski. Spółki na giełdę raportują bowiem i sprzedaż mieszkań i ich przekazania. Ta pierwsza to właśnie umowy przedwstępne, zwane deweloperskimi, przedstawiciele spółki jednak podkreślają, że ich moc prawna jest tak duża, że naprawdę rzadko zdarza się, by coś się po ich podpisaniu mogło popsuć.

- Podpisujemy te umowy, gdy mamy prawie wszystkie dane dotyczące mieszkania, klienta i finansowania w ręku. Czasem pojawiają się zdarzenia losowe, z powodu których klienci chcieliby się wycofać. W naszym przypadku to pojedyncze przypadki skali kwartału, przy naszym poziomie sprzedaży około 2 tys. mieszkań rocznie to margines – tłumaczy Emil Górecki.

Sprzedaż jednej inwestycji daje środki na rozpoczęcie kolejnej. Ten cykl jest bardzo ważny w przypadku małych deweloperów, więksi mogą sobie pozwolić na zdecydowanie większą elastyczność / Echo Investment

Przekazanie z kolei jest zaliczone przez spółkę, gdy przekazane są już klucze i dopięte ostatnie faktury. To pozycja istotna dla inwestorów nie tylko z punktu widzenia tego, jak przebiega proces „kończenia” inwestycji w firmie. To czynnik, który bezpośrednio wpływa na przychody i zyski dewelopera wykazywane w raportach finansowych. Dopiero po przekazaniu mieszkanie jest księgowane jako sprzedane. Obie liczby z giełdowego punktu widzenia warto zatem śledzić, deweloperzy publikują je dość regularnie w kilka dni po zakończeniu kwartału.

Te mieszkania sprzedają się najszybciej

Sama sprzedaż mieszkań w Echo przebiega dość równomiernie przez cały cykl budowy: od rozpoczęcia prac aż do sprzedania ostatniego mieszkania, co zdarza się zazwyczaj wkrótce po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. Szybkość sprzedaży zależy jednak od samego mieszkania.

- Różnice w tempie wynikają z rodzaju projektu. W przypadku mieszkań o wyższym standardzie, klienci mają wysokie wymagania, najczęściej nie potrzebują finansowania bankowego i dlatego wolą kupować bliżej końca procesu budowlanego. Chcą wejść do środka i ocenić, czy mieszkanie ma ładny widok, czy odpowiada im przestrzeń oraz materiały wykończeniowe w częściach wspólnych. Takie droższe inwestycje sprzedają się nawet do kilku miesięcy po zakończeniu budowy. – wyjaśnia Emil Górecki.

Echo ze względu na specyfikę swojej działalności potrafi łączyć projekty mieszkaniowe z biurowymi. Na zdjęciu budowa jednego z takich projektów - Moje Miejsce w Warszawie / Echo Investment

Szybciej sprzedają się mieszkania w standardowych inwestycjach, tutaj jednak też są pewne różnice. Najszybciej sprzedają się najbardziej poszukiwane na rynku mieszkania 1- lub 2-pokojowe, na koniec te największe, na wyższych piętrach. Działa tutaj podobna zależność, jak z mieszkaniami luksusowymi. W efekcie w budynku 5-piętrowym najszybciej sprzedawane są piętra 1-4.

Nieco oddzielną kwestią są partery. Te, gdy projektowane są z ogródkiem i w spokojnej okolicy, cieszą się bardzo dużą popularnością i koronawirusowe zamknięcie w domach tylko umocniło ten trend. Nie zawsze jednak ogródek da się w inwestycji uwzględnić, w bardziej „miejskich” projektach partery przeznaczane są np. na działalność usługową, handlową czy np. pralnie.

Budowa, czyli najbardziej kosztowny etap procesu

Sam proces budowy projektu mieszkaniowego w Echo zajmuje około 18-20 miesięcy. Warto pokreślić, że firma buduje w systemie pakietowania. Sama jest generalnym wykonawcą swoich projektów mieszkaniowych, ma własny nadzór, swoich inżynierów, dyrektora budowy itd., robi jednak przetargi na podwykonawstwo poszczególnych prac budowlanych. Osobny pakiet stanową fundamenty, osobny wykończenia, osobny okna itd. To nieco inny model niż generalne wykonawstwo, gdzie całą budowę zleca się jednej firmie, która prace prowadzi swoimi siłami, bądź angażuje w to innych podwykonawców. Echo poprzez pakietowanie ma większą kontrolę nad kosztami i ewentualnymi ryzykami projektów.

Echo dzieli budowę na pakiety, za które odpowiadać mogą różni wykonawcy. Na rynku popularny jest jednak także model oddawania całej inwestycji w ręce jednego wykonawcy / Echo Investment

To właśnie budowa, liczona jako materiały i praca, jest największą częścią kosztu w przeciętnym projekcie. Jest też pozycją najbardziej narażoną na fluktuację cen. – Koszty wahają się w zależności od cen surowców na światowych giełdach, ich dostępności, a także dostępności pracowników. Dziś akurat budowlana część gospodarki znajduje się w defensywie i problemów z kadrą czy dostępnością materiałów nie ma, ale jeszcze kilka miesięcy temu zapewnienie siły roboczej czy dostaw mogło stanowić wyzwanie– opowiada Emil Górecki.

Marże wysokie, marże niskie

Drugim co do wielkości kosztem inwestycji jest wspominana wcześniej ziemia. Trzeci z kolei budzi największe kontrowersje u klientów – to marża. Warto zaznaczyć, że deweloper marży nie postrzega jako czystego zysku, musi bowiem ona pokryć wiele kosztów, które znajdują się poza kosztami bezpośrednio związanymi z budową. To np. koszty związane z całym procesem inwestycyjnym i pozwoleniowym, koszty finansowania, cały back office, który pracuje nad projektem. Koszty pracowników na budowie rozliczane są jako koszt projektu, ale wynagrodzenie np. pracowników księgowości, wsparcia, IT, marketingu, którzy obsługują te projekty, wydatki na systemy, które służą obsługi całej firmy - to wszystko znajduje się w marży. Swoją rolę odgrywa także czas.

- Marża liczona jest na projekcie. Jeżeli uznamy 25 proc. za bardzo dobrą marżę, warto pamiętać, że to wynagrodzenie inwestora za kilka lat pracy oraz poniesienie wielu ryzyk, jak zmiany cen, dostępności pracowników, ryzyk projektowych czy otrzymania wymaganych pozwoleń administracyjnych. Jeżeli od rozpoczęcia prac projektowych do przekazania mieszkań trwa 3 lata, to wspomniana marża musi wystarczyć na obsługę projektu właśnie przez ten okres – zwraca uwagę Emil Górecki.

W deweloperskim stanie

Inwestycję wieńczy przekazanie mieszkania klientowi, zgodnie z umową deweloper musi zatem doprowadzić je najczęściej do tzw. stanu deweloperskiego. Oznacza to, że w budynku gotowe są części wspólne i zewnętrze. Deweloper odpowiada za dachy, klatki schodowe, windy, korytarze, okna, drzwi, elewację i… balkony, które co istotne stanowią właśnie część wspólną, a nie własność nabywcy mieszkania. Ten posiada jedynie prawo korzystania z balkonu. Wynika to z przepisów dotyczących konserwacji, gdyby np. balkony były własnością mieszkańca, mogłyby się np. pojawić problemy z wejściem na balkon przy odnowie elewacji.

Odbiór mieszkania to początek prac nad jego wykończeniem. Rośnie jednak liczba przypadków, gdy częściowe wykończenie nabywca realizuje razem z deweloperem / Echo Investment

W mieszkaniu zamontowane są wszystkie instalacje elektryczne, ale bez gniazdek, które klienci zazwyczaj dobierają we własnym zakresie. Są przygotowane wyjścia do instalacji wodno-kanalizacyjnych, wentylacja, ściany zbudowane według projektu, który klient – jeżeli kupuje na wstępnym etapie budowy – może w porozumieniu z deweloperem zmienić. Wszystkie te zagadnienia regulują przepisy, założenie jest jednak takie, by nabywca wszedł do mieszkania i mógł skupić się na pracach związanych z jego estetyką i wyposażeniem, a nie surową funkcjonalnością.

Co ciekawe w Echo dostrzegany jest też trend kupowania mieszkań w tzw. podwyższonym standardzie. Przy odpowiednio skonstruowanej umowie deweloper i współpracujące z nim firmy odpowiadają za wykończenie mieszkania, a klient może skupić się na wyborze z katalogu materiałów wykończeniowych czy wyposażenia. Taki model szczególnie popularny jest wśród kupujących na wynajem, którym nie chce się wybierać projektu, firmy wykończeniowej i nadzorować całego procesu doprowadzania mieszkania do finalnego stanu. W Echo takich umów na podwyższony standard jest coraz więcej.

Nowe mieszkanie to dla wielu nowy rozdział. Podobnie jest z deweloperami, którzy po zakończeniu jednej inwestycji mogą swoje siły skupić na innej / Echo Investment

By mieszkanie zostało odebrane, potrzebna jest także akceptacja nabywcy. Jak słyszymy w Echo Investment, klienci często przychodzą z profesjonalnymi budowlańcami oraz profesjonalnym sprzętem i sprawdzają, czy ściany są proste, szyby niezarysowane, odległości zgodne z projektem itd. Gdy pojawiają się zasadne uwagi, deweloper je spisuje i dokonuje poprawek. Echo chwali się jednak, że rośnie odsetek mieszkań odbieranych za pierwszym razem. W ostatnim roku blisko 20 proc. klientów odbiera mieszkania bez uwag.

Koło się kręci

Tutaj rola dewelopera w zasadzie się kończy. W przypadku mniejszych deweloperów domknięcie prac i sprzedaży na jednym projekcie pozwala na rozpoczęcie kolejnego. Działa, projekt i pozwolenia, budowa, sprzedaż, gotówka, działka... - tak w uproszczeniu wygląda deweloperski model biznesowy. Zyski pozwalają angażować się w większe projekty bądź wypłacić dywidendę właścicielom firmy.

W przypadku dużych deweloperów, takich jak Echo, sytuacja wygląda nieco inaczej, z racji bowiem większej bazy finansowej możliwa jest realizacja wielu dużych projektów na raz i nie jest wymagane zakończenie jednego, by rozpocząć następny. Pewna zastępowalność i tak jest jednak obserwowana.

– Staramy się utrzymywać przez cały czas dobrą ofertę w każdym z pięciu miast, w których jesteśmy obecni, by zawsze nasi klienci mieli wybór spośród 2-3 inwestycji. Gdy widzimy, że za 2-3 lata brakuje nam projektów w Krakowie, to wówczas zwiększamy intensywność poszukiwań na tym rynku. Gdy mamy duży bank ziemi we Wrocławiu, to także obserwujemy rynek i możemy skusić się na jakąś świetną ofertę, nie jest on jednak wówczas dla nas priorytetem – objaśnia Emil Górecki.

Źródło:
Adam Torchała
Adam Torchała
redaktor Bankier.pl

Redaktor zajmujący się rynkami kapitałowymi. Zdobywca tytułu Herosa Rynku Kapitałowego 2018 przyznanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Swoją uwagę skupia głównie na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, gdzie trzyma rękę na pulsie nie tylko całego rynku, ale także poszczególnych spółek. Z uwagą śledzi również ogólnogospodarcze wydarzenia w kraju i poza jego granicami.

Tematy
Prowadź konto za 0 złotych w banku Pekao S.A.

Prowadź konto za 0 złotych w banku Pekao S.A.

Advertisement

Komentarze (5)

dodaj komentarz
alex_brzezinski
Może napiszecie jak to Echo "zapomniało" albo "nic nie wiedziało" o największej cementowni w Warszawie obok realizowanej budowy Stacja wola przy ul. Ordona 1 ? Około 500 metrów od tej "inwestycji" jest potężna cementownia a ruch betoniarek pod oknami to około 2000 dzienni - tak, tak pod samymi Może napiszecie jak to Echo "zapomniało" albo "nic nie wiedziało" o największej cementowni w Warszawie obok realizowanej budowy Stacja wola przy ul. Ordona 1 ? Około 500 metrów od tej "inwestycji" jest potężna cementownia a ruch betoniarek pod oknami to około 2000 dzienni - tak, tak pod samymi oknami około 2000 dzienni potężnych betoniarek sobie przejeżdża, normy smogu kilka tysięcy % powyżej dopuszczalnej, o zapyleniu i hałasie nie wspomnę. "Zapomnieli" napisać o tym w prospekcie informacyjnym i "zapomnieli" informować klientów. Gdyby te 500 metrów dalej była planowana linia metra to Echo darłby mordę na cała Polskę jaka to bliskość do metra ich inwestycji....darli by się na ten temat wszędzie a o cementowni .....no wzięli i zapomnieli.... Może UOKiK im przypomni ???
exio
A myślałem, że dzisiaj kolejny artykuł o wzrostach będzie. Bo to jakoś tak na przemiennie te wzrosty i spadki były w dni parzyste i nieparzyste.
mkx
etam... Klikając na Echo w ankiecie jakiś czas temu, miałem nadzieję, że dostanę analizę raportów np. za ostatnie 3lata, a tak Autor zmarnował okazję do pokazania, że np. ROE wynosi 17% na tle sektora 6,7% (Q2/2020) itp...
letni-amarant
Niezły timing. Od poniedziałku akcje Echo poleciały o 5% w dół, a perspektywa dość ponura
spadki_i_wzrosty
Sponsorowane ocieplanie wizerunku?

Powiązane: Tour de spółki

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki