Ile kosztuje użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste gruntu to niemalże prawo własności. Ma jednak ten istotny mankament, że trzeba za nie płacić właścicielowi gruntu, którym jest albo Skarb Państwa, albo jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Mowa o opłacie pierwszej i kolejnych opłatach rocznych. W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste określa się również sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, który zostaje uwidoczniony w księdze wieczystej i obowiązuje również ewentualnych nabywców omawianego prawa, którzy przejmują na siebie obowiązek wnoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zasadniczo grunt zostaje oddany w użytkowanie wieczyste na 99 lat. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku przez cały ten okres obowiązywać będzie niezmienna opłata roczna. Wysokość tej opłaty może być bowiem aktualizowana.

Pierwsza opłata

Opłata ta pobierana jest od pierwszego użytkownika wieczystego, a więc przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego, i wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Cena nieruchomości ustalana jest na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli grunt oddawany jest w wieczyste użytkowanie w drodze przetargu, opłatę tę należy wnieść jednorazowo najpóźniej do dnia zawarcia umowy między właścicielem a przyszłym użytkownikiem wieczystym. Jeżeli natomiast do przekazania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dochodzi bez przetargu, pierwsza opłata może być rozłożona na oprocentowane raty.

Kolejni nabywcy użytkowania wieczystego gruntu (np. kupujący to prawo od dotychczasowego użytkownika wieczystego) nie płacą pierwszej opłaty, jednakże cena sprzedaży tego prawa z pewnością uwzględnia ten wydatek. Zobowiązani są natomiast do dalszego regulowania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Opłaty roczne

Opłaty roczne ukształtowane są na znacznie niższym poziomie niż pierwsza opłata. Ich wysokość uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki grunt został oddany w wieczyste użytkowanie. Jeśli celem tym jest obronność i bezpieczeństwo państwa, budowa obiektów sakralnych, działalność charytatywna czy niezarobkowa działalność opiekuńcza, kulturalna, lecznicza, oświatowa, wychowawcza, naukowa lub badawczo-rozwojowa, stawka ta wynosi jedynie 0,3% ceny gruntu. Wyższa stawka, bo na poziomie 1%, obowiązuje w przypadku oddaniu gruntu pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz na działalność sportowo-turystyczną. W przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych (np. przekazanych na działalność gospodarczą) opłata roczna wynosić będzie 3% ceny tej nieruchomości.

Użytkownik wieczysty zobowiązany jest dokonywać wpłat opłaty rocznej najpóźniej do końca marca każdego roku. Nie później niż 14 dni przed końcem marca może jednak złożyć wniosek o zmianę terminu płatności. Właściwy organ, którym w przypadku gruntów państwowych jest starosta, zaś w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego: wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa , może przychylić się do tego wniosku i ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający jednak danego roku kalendarzowego.

Bonifikaty

Stawki opłat, o których była wyżej mowa, mogą być jednak niższe z uwagi na bonifikaty, które dotyczą zarówno pierwszych opłat, jak i opłat wstępnych. W przypadku gruntów, przy których obowiązuje 3procentowa opłata roczna, organ ma obowiązek zastosować bonifikatę w wysokości 50%, jeśli nieruchomość ta wpisana jest do rejestru zabytków. W wielu sytuacjach (np. na budownictwo mieszkaniowe) właściwy organ może (ale nie musi) zastosować bonifikatę od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Do udzielenia tej bonifikaty niezbędna jest jednak zgoda wojewody (w przypadku gruntów Skarbu Państwa) albo rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa.

Z kolei osoby fizyczne, w których rodzinie dochód na jednego członka nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który opłata ma być wnoszona (ogłaszany przez Prezesa GUS), mogą wnioskować o bonifikatę od opłat rocznych w wysokości 50%. Dodatkowym warunkiem jest, by nieruchomość była przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Wniosek należy kierować do organu, który władny jest udzielić takiej bonifikaty, a więc odpowiednio do: starosty (grunty państwowe); wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu lub województwa (grunty "samorządowe"). Zauważmy, iż chodzi tutaj wyłącznie o bonifikatę od opłat rocznych, a nie jak wcześniej również pierwszej opłaty.

Kiedy opłata może wzrosnąć?

Wartość nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie może się zmieniać. Z reguły wartość ta ulega zwiększeniu (np. na skutek inflacji czy odpowiedniego uzbrojenia terenu). W związku z tym właściwe organy mają możliwość przeprowadzić aktualizację tej wartości, której dokonuje się na podstawie wcześniejszej wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualizacje mogą się odbywać najwyżej raz w roku. W jej wyniku użytkownik wieczysty będzie zobowiązany płacić najczęściej odpowiednio większe opłaty roczne, gdyż niezmieniona stawka procentowa liczona będzie od innej ceny nieruchomości.

W trakcie przetargu na oddanie w użytkowanie wieczyste atrakcyjnych terenów uzyskuje się niejednokrotnie wyższe ceny niż wynikające z wyceny rzeczoznawcy. Stąd też, gdyby wartość gruntu na dzień aktualizacji opłaty rocznej miała być niższa niż jego cena ustalona w drodze przetargu, dokonywanie aktualizacji jest zakazane.

Kto poniesie koszty?

Aktualizacji dokonuje się albo z urzędu, albo na wniosek. Nie trudno zgadnąć, że z urzędu będzie miała ona miejsce, gdy wartość nieruchomości wzrośnie, natomiast na wniosek użytkownika wieczystego, gdy zmaleje. Koszty wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego ponosi strona inicjująca. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy użytkownik żąda takiej wyceny we wniosku skierowanym do samorządowego kolegium odwoławczego, a więc gdy kwestionuje aktualizację dokonaną przez organ. Kolegium to samodzielnie rozstrzygnie o owych kosztach.

Za wypowiedzeniem

Organ pragnący dokonać aktualizacji winien trzymać się określonej procedury. W terminie do 31 grudnia musi on na piśmie doręczyć użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenie dotychczasowej opłaty z równoczesną ofertą przyjęcia nowej wysokości. W piśmie tym należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia organ musi też dołączyć informację o wysokości oszacowania dokonanego przez rzeczoznawcę oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Aktualizację można kwestionować

Od otrzymania powyższego wypowiedzenia użytkownik wieczysty ma 30 dni na złożenie do samorządowego kolegium odwoławczego w 2 egzemplarzach wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. W przeciwnym razie będzie go obowiązywała nowa wysokość opłat rocznych. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy opłata roczna nie ulega zmianom. W razie jednak ustalenia przez kolegium nowej wysokości opłaty, będzie ona obowiązywać od 1 stycznia następującego po roku, w którym wypowiedziano dotychczasową opłatę. Na korzyść użytkownika wieczystego przemawia fakt, iż to organ będzie musiał wykazać przed kolegium, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty. Wniosek podlega opłacie skarbowej.

Od orzeczenia kolegium w terminie 14 dni od jego doręczenia można wnieść sprzeciw. Jest to równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek użytkownika wieczystego złożony do kolegium będzie pełnił rolę pozwu.

Aktualizacja na żądanie użytkownika wieczystego

Nieraz wartość nieruchomości od czasu oddania jej w wieczyste użytkowanie może zmaleć (np. gdy w okolicy powstało wysypisko śmieci, oczyszczalnia ścieków). Wówczas, wobec braku odpowiednich działań ze strony właściciela gruntu raczej niezainteresowanego obniżeniem wpływów z tytułu opłaty rocznej, użytkownikowi wieczystemu danej nieruchomości gruntowej przysługuje uprawnienie do żądania od właściwego organu dokonania aktualizacji tej opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może skierować sprawę do kolegium. Tym razem jednak to na użytkowniku wieczystym spoczywa ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

Podstawa prawna: art. 71-81 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.).

Źródło: