Hossa kredytowa trwa: Kredyt hipoteczny dostępny jak nigdy dotąd
Wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi przekracza najśmielsze oczekiwania i realizuje najbardziej optymistyczne prognozy. Stabilizacja warunków makroekonomicznych w Polsce w przeciągu ostatnich lat, a przede wszystkim znaczący spadek rynkowych stóp procentowych przynoszą już pierwsze efekty.Bankowcy cieszą się ze wzrostu akcji kredytowej, a klienci chętnie biorą kredyty. Motywacja tych ostatnich jest prosta - przeciętna rata kredytu odpowiada niemal wysokości czynszu wynajmu kawalerki. Stąd, szczególnie młodzi ludzie, jeśli mają taką możliwość - i przede wszystkim oczywiście zdolność kredytową - korzystają z oferty banków.
Zaciągniecie kredytu hipotecznego to jednak poważna decyzja, ale niestety często podejmowana pod presją chwili, bo promocja dewelopera się kończy, bo banki zaczną pobierać prowizje lub co jeszcze gorsze bo nasza zdolność kredytowa będzie mniejsza. W tym ostatnim przypadku tak myślący kredytobiorcy (a wbrew pozorom wielu jest takich) powinni sobie zdawać sprawę, że kredyt hipoteczny to nie tylko dobrodziejstwo mieszkania, ale również znaczne obciążenie domowego budżetu na wiele lat. Z drugiej strony można traktować mieszkanie jako inwestycję w przyszłość. Inna jest nieco sytuacja, gdy zaciągamy pożyczkę hipoteczna na rozwój działalności gospodarczej, wtedy rzeczywiście hipoteka staje się szansą na własną firmę.
Dlaczego zaciągamy więcej kredytów, czyli przede wszystkim zdolność kredytowa
Wzrost przeciętnej zdolności kredytowej polskiego społeczeństwa powoduje zwiększanie się dostępności kredytu hipotecznego dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Szacuje się, że globalna zdolność kredytowa gospodarstw domowych zwiększyła się w 2002 roku blisko trzykrotnie. Poprawa możliwości w zakresie obsługi kredytów o większej wartości związana jest w mniejszym stopniu ze wzrostem dochodów realnych, a dużo bardziej ze spadkiem poziomu stóp procentowych kredytów hipotecznych. Kontrola i ograniczenie procesów inflacyjnych spowodowało spadek średniego ważonego oprocentowania kredytów mieszkaniowych poniżej 10 proc. w skali rocznej (patrz rysunek 1).Rysunek 1. Kształtowanie się średniego ważonego oprocentowania kredytów mieszkaniowych w polskim sektorze bankowym (proc.)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.
Przeciętne zadłużenie gospodarstw domowych w Polsce jest jeszcze relatywnie niskie. Średnia wartość kredytu gospodarstwa domowego w przeliczeniu na jednego mieszkańca w Polsce wynosiła na koniec 2004 roku równowartość 605 euro, dla porównania w Czechach jest to 723 euro, a na Węgrzech 933 euro. Obok kart kredytowych kredyty hipoteczne należą jednak do najczęściej budzących zainteresowanie osób fizycznych produktów kredytowych.
Relacja wielkości globalnej kredytów hipotecznych w państwach UE przed akcesją nowych członków wynosiła średnio 40 proc. PKB (od 88 proc. w Holandii do 11 proc. we Włoszech), gdy w Polsce (pomimo dynamicznego wzrostu w ostatnich kilku latach) wartość ta stanowi zaledwie około 5 proc. PKB.
Dominują banki uniwersalne - czekając na ofertę z zagranicy
Spośród instytucji finansowych na rynku finansowania sektora nieruchomości dominują banki uniwersalne (patrz tab.1). Rola specjalistycznych banków hipotecznych, które mogą działać na mocy ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych pozostaje marginalna i to pomimo ich większych predyspozycji do udzielania kredytów długoterminowych.Tabela 1. Rynek kredytowania hipotecznego dla klientów indywidualnych (mld zł)
| Bank* | 2003 | 2004 | Zmiana wartości (w proc.) |
| Bank PKO BP S.A. | 4,4 | 5,3 | 20 |
| Bank BPH S.A. | 2,4 | 3,5 | 46 |
| Bank Pekao S.A. | 0,79 | 1,57 | 99 |
| GE Money Bank S.A. | 1,2 | 1,3 | 8 |
| BRE Bank S.A. | 0,72 | 1 | 39 |
| Multibank | 0,62 | 0,82 | 32 |
| Bank BZ WBK S.A. | 0,71 | 0,76 | 7,5 |
| Bank Millennium S.A. | 0,29 | 0,62 | 115 |
| Kredyt Bank S.A. | 0,62 | 0,5 | -20 |
| mBank | 0,1 | 0,24 | 140 |
| Getin Bank S.A. | - | 0,21 | - |
| ING Bank Śląski S.A. | 0,17 | 0,15 | -12 |
| Cały rynek | 12 | 16 | 33 |
*wymienione z nazwy banki obejmują około 88 proc. całego rynku
Źródło: opracowanie na podstawie danych za: H.Kochalska "Rządzą duzi" Parkiet 26-28.02.2005.
ZBP podaje zagregowane informacje od banków członków Systemu wymiany informacji o kredytach mieszkaniowych.
Niestety Związek Banków Polskich nie udostępnia szczegółowych danych o udziale w rynku poszczególnych banków. Natomiast według danych NBP z września 2004 roku banki hipoteczne udzieliły 5,3 proc. kredytów na nieruchomości i 1,9 proc. kredytów na cele mieszkaniowe. Powoli zyskują one na znaczeniu, szczególnie w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych (np. inwestycji deweloperskich). Wraz z zaostrzaniem przez nadzór bankowy warunków kredytowania nieruchomości przez banki uniwersalne, co wynika z nadmiernej koncentracji ryzyka związanego z nieruchomościami w ich bilansach, można spodziewać się dalszego wzrostu ich znaczenia.
W Europie w poszczególnych krajach udział specjalistycznych instytucji jest nawet kilkukrotnie wyższy (np. w Niemczech według danych Europejskiej Federacji Hipotecznej w sektorze nieruchomości komercyjnych wynosi nawet 50 proc.). W chwili obecnej w NBP chęć świadczenia usług kredytowych zgłosiło z terenu UE 75 instytucji kredytowych. Wkrótce może zmienić to obraz rynku, chociaż na drastyczny spadek ceny kredytu nie ma co liczyć (przynajmniej na początku). Ciągle jesteśmy postrzegani, jako kraj podwyższonego ryzyka bankowego. Z czasem jednak większa konkurencja na rynku może sprzyjać obniżaniu kosztu kredytu, również za sprawą pojawienia się specjalistycznych banków, np. niemieckich banków hipotecznych na naszym rynku. Pytanie tylko w jaki sposób będą realizowały sprzedaż swoich kredytów. Być może już wkrótce będą one dostępne w ofercie pośredników finansowych lub banków nie posiadających własnych produktów hipotecznych.
Znaczny udział banków uniwersalnych w finansowaniu sektora nieruchomości w Polsce może już wkrótce ulec zmiany wobec coraz bardziej zdecydowanych działań nadzoru bankowego. Prowadząc agresywną walkę o klienta banki często kredytują nawet 100 proc. wartości nieruchomości. Regułą jest finansowanie przy pomocy kredytu w granicach 70 proc. wartości inwestycji. Przy zastosowaniu jako podstawowego zabezpieczenia przedmiotu kredytowania zwiększa to ryzyko działalności bankowej. Dodatkowo sytuacja w zakresie instytucjonalno-prawnego otoczenia rynku nieruchomości (np. procedur wieczystoksięgowych, prawna ochrona lokatora) powoduje deprecjonowanie się zabezpieczenia hipotecznego i dalszy wzrost ryzyka.
Koncentracja ryzyka - czy klienci zapłacą za niefrasobliwość banków?
Kredytowanie rynku nieruchomości w Polsce odbywa się przede wszystkim przez banki uniwersalne. Te pozyskują środki przede wszystkim z depozytów krótkoterminowych. Krótkie terminy wymagalności pasywów tychże banków powodują gwałtowny wzrost ryzyka działalności podstawowej wobec już znaczącego i ciągle rosnącego udziału w aktywach kredytów długoterminowych. Banki te nie są objęte daleko idącymi ograniczeniami w zakresie minimalizowania ryzyka wynikającego ze specyfiki rynku nieruchomości i dużego niedopasowania terminów oraz warunków aktywów i finansujących je pasywów. Procedury zabezpieczania kredytu i określania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości obowiązujące banki hipoteczne nie miały dotychczas swojego odpowiednika dla banków uniwersalnych.Od początku 2005 roku weszły w życie nowe regulacje Komisji Nadzoru Bankowego zaostrzające wymogi dotyczące traktowania wierzytelności banków zabezpieczonych przy pomocy hipoteki. Zgodnie z uchwała KNB ekspozycja na ryzyko dotycząca kredytu mieszkaniowego zabezpieczonego hipoteką pozwala na zastosowanie 50 proc. wagi ryzyka, gdy wskaźnik LTV (dług do wartości nieruchomości) nie przekracza 50 proc. Dla kredytu przekraczającego 50 proc. LTV banki uniwersalne (dla porównania specjalistyczne banki hipoteczne mają ten limit ustalony na poziomie 60 proc. LTV) stosować muszą 100-proc. wagą ryzyka. Oznacza to konieczność zwiększenia kapitałów banków lub sprzedaży części aktywów być może dla nowej kategorii funduszy inwestycyjnych - funduszy sekurytyzacyjnych.
Rozwiązanie w postaci ograniczania wielkości akcji kredytowej raczej nie wchodzi w grę, przynajmniej takie wrażenie można odnieść śledząc palny strategiczne poszczególnych banków. Najszybciej można się jednak spodziewać podwyższenia prowizji związanych z wyceną nieruchomości oraz specjalnego ubezpieczenia dla osób zaciągających kredyt na więcej niż 50 proc. wartości inwestycji.
Bogusław Półtorak
Więcej: J. Łaszek „Bankowy system finansowania nieruchomości mieszkaniowych dla klientów indywidualnych”, Finansowanie Nieruchomości, 12.2004, s. 19-20.
Więcej: B. Półtorak „Sekurytyzacja kredytu hipotecznego”, Cedewu, Warszawa 2005, rozdział 2 i 3.
Źródło:
