Marże dużych deweloperów wzbudzają emocje. Warto sprawdzić, jak się prezentują na tle innych firm. Ciekawe jest też odniesienie do sytuacji z USA.
Deweloperskie marże wzbudzają kontrowersje nie od dziś i można przypuszczać, że ta sytuacja nie zmieni się w przyszłości. Jednakże w ścisłej czołówce giełdowych firm z najwyższym poziomem rentowności deweloperów mieszkaniowych raczej nie znajdziemy. Mowa o spółkach giełdowych, które na przykład cechują się marżą zysku brutto przekraczającą 30-35%.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak wygląda marża zysku netto dużych firm deweloperskich na tle ponad 700 krajowych spółek. Ciekawie przedstawia się też porównanie rentowności liderów krajowej deweloperki do firm budujących domy i mieszkania na sprzedaż w USA.
Niektórzy deweloperzy wysoko, ale poza top 50
W ramach swojej dość krótkiej analizy eksperci RynekPierwotny.pl postanowili wykorzystać jako kryterium marżę zysku netto. Przypomnijmy, że chodzi o relację zysku netto do przychodów ze sprzedaży. Wybór tego wskaźnika ułatwia porównanie polskich wyników do ciekawych danych z USA. Teraz zajmijmy się jednak informacjami z Polski.
Dane na temat marży zysku netto ponad 700 spółek interesujących inwestorów prezentuje firma Quant Research. Z jej informacji przy analizie rentowności rynku deweloperskiego korzysta między innymi NBP.
Po sprawdzeniu statystyk Quant Research bazujących na najnowszych dostępnych raportach finansowych niemal 750 spółek można stwierdzić, że pozycja dużych deweloperów mieszkaniowych pod względem marży zysku netto jest następująca:
- Archicom - 76. pozycja (marża zysku netto: 23,44%);
- Atal - 73. pozycja (marża zysku netto: 24,83%);
- BBI Development - 122. pozycja (marża zysku netto: 15,85%);
- Dekpol - 278. pozycja (marża zysku netto: 5,97%);
- Develia - 86. pozycja (marża zysku netto: 21,62%);
- Dom Development - 113. pozycja (marża zysku netto: 16,79%);
- Inpro - 106. pozycja (marża zysku netto: 17,84%);
- Lokum Deweloper - 81. pozycja (marża zysku netto: 22,37%);
- Marvipol Development - 126. pozycja (marża zysku netto: 15,32%);
- Triton Development - 563. pozycja (marża zysku netto: -12,46%);
- Quart Development - 490. pozycja (marża zysku netto: -2,06%);
- Wikana - 128. pozycja (marża zysku netto: 15,19%).
Powyższe informacje potwierdzają, że kilku znanych deweloperów mieszkaniowych może się pochwalić miejscem w pierwszej dwusetce, a nawet setce analizowanych spółek. Żadnego z badanych przedsiębiorstw nie znajdziemy jednak w grupie pięćdziesięciu firm z najwyższym poziomem marży zysku netto. Awans do tej grupy wymagałby osiągnięcia marży zysku netto na poziomie co najmniej 36%. Najwyższy wynik analizowany powyżej to około 25%, a średnia dla badanych deweloperów - niecałe 14%.
Czy w USA sytuacja wygląda podobnie jak u nas?
Amerykański rynek deweloperski wydaje się ciekawym punktem odniesienia mimo pewnych różnic względem realiów działalności krajowych deweloperów. Najwięksi rynkowi gracze w USA skupiają się raczej na budowie domów jednorodzinnych, podczas gdy lokale są traktowane przede wszystkim jako nieruchomości inwestycyjne pod wynajem.
Warto wiedzieć, że Aswath Damodaran, który jest profesorem finansów w Stern School of Business (Uniwersytet Nowojorski) i autorem wielu znanych książek o wycenie przedsiębiorstw, regularnie bada rentowność amerykańskich deweloperów mieszkaniowych. W najnowszym zestawieniu przygotowanym przez prof. Damodarana (wersja ze stycznia 2023 r.) możemy znaleźć np. informacje na temat marży zysku netto osiąganej przez amerykańskie firmy budujące domy i mieszkania na sprzedaż oraz przedsiębiorstwa z 95 innych branż.
Po uszeregowaniu branż pod kątem malejącej marży zysku netto okazuje się, że 32 największe firmy budujące domy i lokale w USA uplasowały się na 26. pozycji z wynikiem około 14%. Ten wynik amerykańskich deweloperów z pewnością można uznać za dobry, choć do liderów rankingu w styczniu 2023 r. brakowało sporo. O jakich firmach mowa? Chodzi między innymi o regionalne banki (marża zysku netto - 30%), firmy kolejowe (28%), instytucje finansowe inne niż banki i ubezpieczyciele (26%), a także przedsiębiorstwa poszukujące i wydobywające ropę naftową oraz gaz ziemny (26%).
Te wszystkie bardziej tradycyjne branże wyprzedziły chociażby producentów półprzewodników (23%) oraz producentów oprogramowania przeznaczonego do rozrywki (21%). Warto też zwrócić uwagę na amerykańskie REIT-y z bardzo dobrym wynikiem na poziomie około 24%.
Andrzej Prajsnar
