Na rynku wtórnym czasem pojawiają się ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkań razem z najemcą. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy takie lokale po zakupie będą problematyczne pod względem prawnym.
Podczas przeglądania ogłoszeń dotyczących mieszkań z rynku wtórnego dość łatwo można zauważyć, że w niektórych anonsach pojawiają się informacje o najemcy. Takie wzmianki mogą wzbudzać różne reakcje. Typowy internauta szukający mieszkania na własne potrzeby raczej nie będzie zainteresowany zakupem lokum aktualnie zajmowanego przez inną osobę. Nabycie mieszkania razem z najemcą może wydawać się bardziej atrakcyjne dla inwestora - pod warunkiem, że lokator nie jest problematyczny.
Mieszkania zajęte przez najemcę wzbudzają również zainteresowanie poszukiwaczy okazji. Takie osoby mogą liczyć, że obecność lokatora odstraszy innych potencjalnych nabywców i zwiększy szanse na duży rabat. Oprócz atrakcyjnej ceny zakupu lokalu ważne są też kwestie prawne. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy zakup mieszkania razem z najemcą jest problematyczny pod względem prawnym.
Po zakupie trzeba będzie respektować ustną umowę najmu
W ramach obowiązujących przepisów ustawodawca chciał zapewnić lokatorom bezpieczeństwo i stabilność najmu. Dlatego wprowadzono zasadę, zgodnie z którą nowy właściciel mieszkania wstępuje w prawa i obowiązki jako strona zawartej umowy najmu. Problem może pojawić się wtedy, gdy wspomniana umowa miała jedynie charakter ustny. Najemca będzie mógł jednak udowodnić istnienie stosunku najmu na przykład wtedy, gdy mimo braku pisemnej umowy posiada potwierdzenia wpłaty czynszu na rachunek bankowy poprzedniego właściciela lub pokwitowania gotówkowych wpłat. W takiej sytuacji warunki umowy najmu wynikają wprost z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz kodeksu cywilnego (w zakresie nieuregulowanym wspomnianą ustawą). Warto również pamiętać, że ustną umowę najmu poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.
Lokator może mieć roszczenie wobec nowego właściciela
Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania z najemcą interesuje to, czy lokator może mieć wobec nich pewne roszczenia. Trzeba zatem wyjaśnić, że nowy właściciel mieszkania nie musi rozliczać się z najemcą za naprawy wykonane przez tego lokatora na koszt poprzedniego właściciela. Problem mogą natomiast stanowić roszczenia lokatora dotyczące ulepszeń dokonanych w mieszkaniu. Przed transakcją warto zatem dowiedzieć się od lokatora, czy dokonał on takich modyfikacji. Spore znaczenie ma także kwestia nieusuniętych wad lokalu, które mogą skutkować żądaniami lokatora względem nowego właściciela. Warto pamiętać, że nabywca lokum nie może natomiast domagać się zapłaty zaległego czynszu za okres przed transakcją. Sprawę rozliczenia zaległości trzeba pozostawić poprzedniemu właścicielowi mieszkania.
Na opróżnienie mieszkania trzeba czekać nawet trzy lata
W polskich warunkach dość powszechną praktyką jest zawieranie pisemnych umów najmu na stosunkowo krótkie okresy (np. 1 rok). Taka sytuacja sprzyja osobom kupującym mieszkanie z lokatorem. Perspektywa szybkiego zakończenia umowy kompensuje bowiem długie terminy wypowiedzenia najmu. W tym kontekście warto pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje aż trzyletni termin wypowiedzenia umowy najmu, jeśli właściciel zamierza wykorzystać je na własne potrzeby i nie zapewnia lokalu zamiennego. Jeżeli wynajmujący lub najemca posiada lokal zamienny, to analogiczny termin wypowiedzenia umowy wynosi 6 miesięcy.
Możliwość szybszego wypowiedzenia umowy najmu (z terminem miesięcznym na koniec miesiąca) pojawi się, jeśli lokator ma lokum w tej samej lub pobliskiej miejscowości, prowadzi nieuzgodniony podnajem, powoduje szkody w lokalu albo mocno przeszkadza sąsiadom. W przypadku zaległości czynszowych trzeba natomiast poczekać aż „urosną” one do wymiaru trzymiesięcznego i dać lokatorowi dodatkowy termin (1 miesiąc) na spłatę długów. Dopiero wtedy możliwe będzie wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym terminem.
Niektórzy właściciele wynajmowanych mieszkań krótko po ich zakupie próbują pozbyć się lokatora poprzez drastyczną podwyżkę czynszu. Warto jednak wiedzieć, że takie próby mogą zakończyć się problematycznym i długotrwałym postępowaniem sądowym. Ustawa o ochronie praw lokatorów daje bowiem najemcy możliwość kwestionowania w sądzie zbyt dużej podwyżki czynszu.
Andrzej Prajsnar
