Za co (za)płacimy
Zwykle pamiętamy o tym, że zapłacimy za przeniesienie własności, wpis do księgi wieczystej, ustanowienie hipoteki, zmianę wpisu hipotecznego zapłacimy w sądzie i u notariusza, u tego ostatniego również podatek od czynności cywilnoprawnych. Sprawdzimy wysokość oprocentowania i prowizje banku, ale mniejszą uwagę zwracamy na proces zabezpieczenia kredytu przez bank. Wybierając ofertę kredytową warto zwrócić więc szczególną uwagę na sposób zabezpieczenia kredytu. Co prawda zawsze podstawowym zabezpieczeniem kredytu budowlano-hipotecznego będzie hipoteka ustanawiana na nieruchomości, ale już od tego czy będzie ona zwykła czy kaucyjna różny może być poziom opłat. Dodatkowo doliczyć zwykle musimy ubezpieczenie hipoteki w okresie przejściowym do momentu ustanowienia hipoteki (koszt to zwykle maksymalnie 1,5-2 proc. rocznie kwoty kredytu, ale różnice mogą być znaczne). Idąc dalej, na koszty wpływ będą miały warunki weryfikowania wartości nieruchomości. Część banków będzie wymagał wyceny realizowanej przez biegłego rzeczoznawcę czego koszty w efekcie poniesie kredytobiorca. Od bieżącego roku banki będą dodatkowo domagać się aktualizacji wycen w trakcie okresu kredytowania. Uzasadnieniem takich zachowań jest wejście w życie nowych zasad kwalifikacji kredytów dla potrzeb obliczania współczynnika wypłacalności. Zamiast preferencyjnej stawki 50 proc. wagi ryzyka, dla potrzeb sprawozdawczości nadzoru bankowego, jeśli brak jest właściwej wyceny stawka wzrośnie do 100 proc. Oznacza to, że wzrosną koszty operacyjne działalności kredytowej banku, a za to już zapłacą klienci. Pewne jest to, że za dodatkowe wyceny zapłacą klienci. Banki mogą bezpośrednio obciążać swoich klientów ich kosztem lub też ukryć opłaty za nie w innych prowizjach lub nawet w wyższej marży odsetkowej.
Boom na rynku kredytowym
W ubiegłym roku według danych Związku Banków Polskich na rynku kredytów mieszkaniowych kontynuowany był wzrost z 2003 roku, gdy wartość nowych kredytów hipotecznych wzrosła o blisko 40 procent. Spadek stóp procentowych oraz zainteresowanie sektorem budowlanym będące pochodną wzrostu popytu w związku z przystąpieniem Polski do UE przyczyniło się do mieszkaniowego boomu kredytowego. Banki zauważając poprawę sytuacji makroekonomicznej, a wraz z nią poprawę zauważalną poprawę zdolności kredytowej coraz chętniej udzielają kredytów osobom, które wcześniej nie mogły liczyć przychylność ze względu chociażby na brak umowy o pracę na czas nieokreślony. Elastyczność banków i łatwość zawierania nowych umów kredytowych zaniepokoiła jednak nadzór bankowy, który zdecydował o zaostrzeniu warunków weryfikacji zabezpieczenia hipotecznego. Co prawda wbrew wcześniejszym propozycjom nie zdecydowano się np. na ograniczenie wysokości kredytowania do 60 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, co ograniczyłoby dostęp do kredytu osobom nie posiadającym wkładu własnego lub posiadającym niewielki wkład własny. Nadzór bankowy przyjął jednak inne rozwiązanie, które jednak w efekcie może doprowadzić do podwyższenia i tak niemałych kosztów kredytowania. Wymóg posiadania aktualnej wyceny nieruchomości przygotowanej przez rzeczoznawcę będzie zwiększał niewątpliwie koszty kredytowania.
O ryzyko kredytowe martwi się nie tylko bank
Specyfiką rynku polskiego jest duży udział kredytów walutowych obarczonych ryzykiem zmiany kursów walut, co powoduje konieczność lepszego zabezpieczenia kredytu. Jak duże jest to ryzyko poznali kredytobiorcy spłacający kredyty w euro, gdy kurs jeszcze całkiem niedawno zbliżał się do 5 zł za jedno euro, a niektórzy z nich kredyt zaciągnęli po 3,7-3,8 zł za euro. Gorącymi orędownikami kredytów walutowych będą osoby, które spłacały kredyt w dolarach amerykańskich. Osłabienie w 2004 roku dolara pozwoliło niektórym na spłacanie rat niższych nawet o 20-25 proc. Początek 2005 roku nie jest już jednak tak optymistyczny i złoty tracił na wartości. Przy tak znacznym ryzyku walutowym dla banku ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia staje się kluczową sprawą. Prawidłowe określenie wartości nieruchomości zmniejszy ryzyko banku, a co za tym idzie ten będzie mógł zaoferować tańszy kredyt. W przypadku kredytu budowlanego, który obarczony jest przez swoją długoterminowość znacznym ryzykiem finansowym ważne jest prawidłowe zabezpieczenie wierzytelności przez bank, a dla kredytobiorcy świadomość istnienia ryzyka finansowego pozwoli uniknąć pułapki zadłużenia.
Kryzys na rynku nieruchomości?
Zmniejszenie ryzyka bankowego wobec bardzo realnego kryzysu cen na rynku nieruchomości może spowodować ograniczenie strat banków z tytułu kredytów zagrożonych. Lepsze zabezpieczenie kredytu, o stabilnej wartości będzie miało pozytywny wpływ na bezpieczeństwo banków i ich możliwości racjonalizowania kosztów, co w dłuższej perspektywie może skutkować obniżeniem marż kredytowych. W warunkach polskich nie doświadczyliśmy jeszcze dużego kryzysu na rynku nieruchomości po 1989 roku. Wystarczy jednak przypomnieć sytuację mającą miejsce w latach trzydziestych ubiegłego wieku, kiedy to gruntu budowlane uległy przecenie o ponad 30 proc. lub z nieco bliższej przeszłości, gdy w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku byliśmy świadkami kryzysu na wielu azjatyckich rynkach nieruchomości. Kredytowanie budownictwa jest o tyle specyficzne, że ze względu na długi termin spłaty i w zależności od sposobu skonstruowania umowy, mogą pojawić się różne rodzaje ryzyka finansowego (nie tylko ryzyko walutowe). Istnieją różne sposoby jego minimalizowania, szerzej nt. traktuję w swojej książce: „ Sekurytyzacja kredytu hipotecznego” (CeDeWu, Warszawa 2005), w której staram się odpowiedzieć m.in. na pytanie czy w Polsce mamy szanse na tanie kredyty budowlane udzielane np. przez banki hipoteczne. Analiza rynku finansowania nieruchomości w Polsce wskazuje, że mamy przed sobą olbrzymie możliwości (kredyty hipoteczne stanowią u nas zaledwie 5 proc. PKB, gdy w Niemczech ponad 50 proc.), ale nie do końca jeszcze wiadomo jak je wykorzystać. Banki nie znalazły jeszcze recepty na naprawdę dostępny i tani kredyt hipoteczny, ale rosnąca konkurencja na tym rynku pozwala kredytobiorcom patrzeć z pewnym optymizmem.
Bogusław Półtorak
Źródło:
