Banki wymagają ubezpieczania domu wybudowanego na kredyt co roku, aż do chwili całkowitej spłaty zobowiązania. Ale z dodatkowym kosztem zwykle trzeba się liczyć nawet wtedy, gdy inwestycja jest jeszcze w budowie.
Opłaci się więc porównanie ofert kredytów m.in. przez pryzmat ubezpieczeniowych wymagań stawianych budującemu dom. Jeśli finansowe obciążenie w pierwszym, newralgicznym dla inwestora etapie budowy domu będzie poważne, może znacznie obniżyć atrakcyjność bankowego produktu.
Wymagania mocno zróżnicowane
Gdy mowa o kupnie mieszkania, obowiązek ubezpieczeniowy pojawia się z momentem wejścia w posiadanie nowej nieruchomości i nie ma tu odstępstw od normy. Przy budowie domu - trwającej czasami kilka lat - kwestia ubezpieczenia nieco się komplikuje. Pewne jest, że kredytodawca każe objąć nieruchomość ochroną z tytułu ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych. Rozbieżności dotyczą:
- momentu, w którym trzeba będzie to zrobić,
- wysokości minimalnej sumy ubezpieczenia.
Po której cegle czas na polisę
W większości banków ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych to warunek dla uruchomienia pierwszej transzy kredytu. Klient może nabyć ubezpieczenie już w momencie podpisywania umowy kredytowej, wybierając jeden z produktów dostępnych w banku. Może też ubezpieczyć majątek bezpośrednio w towarzystwie lub u agenta i dostarczyć polisę do banku, by ten wypłacił pierwsze środki na budowę. Takie zasady ustaliły m.in. Bank BGŻ, Citi Handlowy, Eurobank, Bank Pocztowy i Raiffeisen Bank.
Niektóre instytucje wypłacą pierwszą pulę środków bez przedłożenia polisy, ale będą jej oczekiwały, gdy inwestycja osiągnie określony w umowie etap zaawansowania. W BNP Paribas ubezpieczenie jest wymagane dla domu w stanie surowym otwartym lub w momencie, gdy stopień zaawansowania budowy przekroczy 50% kosztu zrealizowanej inwestycji. W Kredyt Banku ubezpieczenie nieruchomości wymagane jest dla uruchomienia nie pierwszej, ale drugiej transzy kredytu.
Są wreszcie banki, które oczekują polisy dopiero po zakończeniu budowy domu (BZ WBK). Przykładowo ING Bank Śląski daje czas na ubezpieczenie maksymalnie do momentu, gdy kredytowany budynek osiągnie stan surowy zamknięty.
Wycenić dom, którego nie ma
Cena ubezpieczenia w największej mierze będzie zależała od tego, na jaką kwotę zostanie ubezpieczona nieruchomość. I tutaj nie ma wśród banków zgody. Niektóre (Citi Handlowy, Eurobank, mBank i MultiBank ) enigmatycznie określają, że suma ubezpieczenia ma opowiadać docelowej wartości nieruchomości. Raz ma to być wartość rynkowa (BNP Paribas, ING Bank Śląski), raz wartość odtworzeniowa (BZ WBK, Getin Noble Bank), czyli kwota, która pozwoliłaby na przywrócenie ubezpieczonego majątku do stanu sprzed wypadku.
Są też banki, które wysokość sumy ubezpieczenia wiążą nie z faktyczną wartością tego majątku, ale z wysokością udzielonego kredytu (Bank BGŻ, BOŚ Bank, Bank Pekao SA, PKO BP). Taka polityka doskonale uzmysławia, że interesem banku jest wyłącznie zabezpieczenie nieprzerwanej spłaty długu. Jeśli jednak wybudowany dom przewyższa wartością kwotę kredytu, na jaką zarazem opiewa ubezpieczenie, w razie wypadku odszkodowanie nie pokryje rzeczywistych strat, a jedynie pozwoli na uregulowanie zobowiązania w banku.
Pojawiają się wreszcie inne wariacje na temat sumy ubezpieczenia. Przykładowo w Banku BGŻ suma ubezpieczenia jest równa wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie albo co najmniej kwocie kredytu i odsetek za pierwszy rok okresu kredytowania. Z kolei Bank Pocztowy daje klientowi do wyboru dwie opcje. W pierwszej oczekuje sumy ubezpieczenia równej aktualnej wartości nieruchomości, co oznacza konieczność doubezpieczania przy każdej kolejnej transzy kredytu. Tego obowiązku można uniknąć w wariancie drugim, ustalając sumę ubezpieczenia na poziomie wartości nieruchomości po roku od uruchomienia pierwszej transzy.
Polisa dla zbudowanego domu
Inwestycja, która osiągnie swój docelowy stan, będzie już bez wyjątku podlegała konieczności ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. W marcowym Cenniku ubezpieczeń Bankier.pl zestawienie cen polis dla 160-metrowego domu położonego na wsi oddalonej o kilkadziesiąt kilometrów od Warszawy. W zależności od wybranej firmy i szczegółowego zakresu ochrony, przy jednorazowej płatności przelewem z góry właściciel zapłaci około 300 zł.
Wyniki zestawienia należy jednak tym razem oceniać ostrożnie – ubezpieczenie najtańsze nie musi być synonimem najkorzystniejszego, jeżeli uwzględnić, w którym momencie obowiązek ubezpieczeniowy wkracza i jakiej sumy dotyczy.
Dopiero zsumowanie obciążeń serwowanych klientowi na obu etapach okresu kredytu: podczas budowy i po jej zakończeniu, da podstawę do szacowania, jak silnie koszty ubezpieczenia powiększyły finansowy ciężar kredytu.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl
Współpraca: Hanna Hylińska, Bankier.pl
Źródło:
