Osoba podejmująca decyzję o wynajmie lokalu skupia się zazwyczaj na właściwym sporządzeniu umowy tak, aby możliwie skutecznie zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą. Często jednak zapomina się o bardzo przydatnej instytucji, jaką jest zastaw na rzeczach ruchomych najemcy, powstający z mocy samej ustawy. Nie jest więc tutaj konieczny jakiś specjalny zapis w umowie, lecz wystarczy, że spełnione zostaną przesłanki określone w kodeksie cywilnym, który statuuje ten dodatkowy środek ochrony wynajmującego.
foto: Thinkstock
Powstanie i przedmiot zastawu
Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy powstaje w chwili wniesienia ruchomości do przedmiotu najmu. Warunkiem jest to, aby rzeczy te były własnością najemcy. Zastawem obciążone są także rzeczy, których najemca jest współwłaścicielem. Natomiast inne rzeczy, które znalazły się w przedmiocie najmu, będą tym prawem także obciążone, gdy później staną się jego własnością. Gdyby w czasie trwania najmu wniesione ruchomości zostały przez najemcę zbyte na rzecz osób trzecich, nie może to szkodzić ustawowemu prawu zastawu i wynajmującemu, ponieważ to jemu przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia się z tych rzeczy przed innymi wierzycielami osobistymi najemcy.
| »Pobierasz kaucję za lokal? Uważaj na urząd skarbowy |
Rzeczami wg kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Należy pamiętać, iż pojęciem rzeczy ruchomej objęte są także pieniądze tzn. banknoty i bilon. One także podlegają zajęciu.
Niektóre jednak rzeczy nie mogą być obciążone zastawem. Wyłączone są rzeczy, które według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym nie podlegają zajęciu. Katalog tych rzeczy zawiera kodeks postępowania cywilnego i należą do nich m. in.:
- przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu,
- narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych,
- przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla dłużnika mają znaczną wartość użytkową;
Realizacja prawa zastawu
Zastawem ustawowym mogą być zabezpieczone wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu i świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Sprecyzowania tutaj wymaga pojęcie „świadczeń dodatkowych”. W tym przypadku chodzi o opłaty nie wchodzące w skład czynszu takie jak: zaległe opłaty za prąd, gaz, wodę i ścieki, drobne nakłady na remont, które zgodnie z umową powinien ponosić najemca.
 | »Windykacja - jak wygląda postępowanie? |
Ochrona i wygaśnięcie prawa zastawu
Prawo zastawu utrzymuje się przez czas pozostawania rzeczy w przedmiocie najmu. Usunięcie rzeczy prowadzi do wygaśnięcia zastawu. Wynajmujący może przeciwdziałać wygaśnięciu prawa zastawu w ten sposób, że skorzysta z przysługującego mu prawa sprzeciwu co do usunięcia rzeczy i jej zatrzymania. Oznacza to, że może, mimo oporu najemcy, przeciwstawić się siłą wyniesieniu rzeczy i przejąć nad nimi władztwo faktyczne. Na zatrzymanych rzeczach jego prawo zastawu istnieje nadal. Jednak wynajmujący decydując się na taki krok ma obowiązek przechowywania tych rzeczy i czuwania nad zachowaniem ich w stanie niepogorszonym. Ponosi ryzyko uszkodzenia lub utraty zatrzymanej rzeczy. Za przechowanie tych rzeczy wynajmujący nie może pobierać dodatkowych opłat.
Wynajmujący powinien bardzo ostrożnie korzystać z tego prawa. Postępowanie egzekucyjne jest zazwyczaj czasochłonne i może się zdarzyć, że przedmioty zajęte mogą dużo stracić na swojej wartości. A wówczas najemca będzie mógł wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie za powstałe straty. Przykładem takich przedmiotów mogą być: artykuły spożywcze, maszyny, urządzenia które wymagają ciągłego nadzoru technicznego, sprzęt komputerowy itp.
Zastaw wygasa, tak jak i powstaje, z mocy prawa z chwilą wygaśnięcia umowy najmu i dokonania ostatecznych rozliczeń z najemcą.
Kancelaria Prawna Skarbiec
Źródło:
