Na 18 listopada wrocławski sąd odroczył rozprawę, na której zapadnie decyzja o bankructwie jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w kraju. Ewentualna upadłość Ganta mocno nadszarpnie wiarygodność całej branży. Radzimy, jak rozpoznać pierwsze symptomy poważnych kłopotów dewelopera i odróżnić firmy wiarygodne od potencjalnych bankrutów.
Źródło: Thinkstock
Wstrzymanie nowych inwestycji
Jednym z pierwszych symptomów złej kondycji finansowej dewelopera jest wstrzymanie wcześniej planowanych inwestycji. Spółki tłumaczą się w różny sposób. Najczęściej jako powód podawane są niesprzyjające warunki rynkowe lub dopełnianie formalności, które odsuwa w czasie nowe inwestycje. Prawda czasami jednak jest zupełnie inna: deweloperowi skończyły się pieniądze, sprzedaż wybudowanych mieszkań idzie słabo, a bank i inwestorzy nie chcą udostępnić więcej kapitału.
| »Gant złożył wniosek o upadłość |
Gotowe mieszkania bez aktu własności
Sprzedaż wybudowanych już i gotowych do zamieszkania mieszkań bez możliwości przeniesienia własności to bardzo zły znak. Często deweloperzy tłumaczą się zawiłymi procedurami sądowymi i obiecują, że za rok może dwa akty własności będą podpisane, a w tym czasie nowi nabywcy nie odczują żadnych niedogodności. Prawda jest taka, że prawdopodobnie bank, który kredytował inwestycję, nie zgadza się na bezobciążeniowe wydzielenie poszczególnych lokali. Powodem najczęściej jest zła kondycja finansowa dewelopera, który nie spłaca własnego kredytu. Dlatego nie warto decydować się na zakup gotowego mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej, nawet gdy cena jest atrakcyjna.
Nabywcy sprzedają swoje mieszkania przed ukończeniem inwestycji
Jeżeli na budowie pracują jeszcze dźwigi, a w portalach aukcyjnych już pojawiają się prywatne oferty sprzedaży mieszkań w tej inwestycji, dzieje się coś złego. Zwłaszcza jeżeli takich ofert jest wiele i mają niższe ceny niż te same mieszkania w ofercie dewelopera. To najprawdopodobniej znak, że pierwsi nabywcy zorientowali się w złej sytuacji dewelopera i chcą jak najszybciej pozbyć się nietrafionego zakupu. Godząc się nawet na kilkunastoprocentową stratę. To jednak nie okazja. To pułapka, w którą wpaść mogą nowi kupujący skuszeni niską ceną, jeżeli nie sprawdzą wiarygodności dewelopera kończącego inwestycję.
50 pytań i odpowiedzi. Poradnik (nie tylko) dla początkujących
OBLIGACJE OSZCZĘDNOŚCIOWE
Czy obligacje detaliczne są bezpieczne? Czy chronią przed inflacją? Odpowiadamy na 50 najczęstszych i najważniejszych pytań o propozycję Skarbu Państwa dla oszczędzających.
Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
| »Co robić, gdy upada deweloper |
Zwolnienia załogi
Gdy w firmie, która buduje mieszkania, dochodzi do cięć kadrowych, sytuacja jest bardzo poważna. Zwłaszcza jeżeli zwolnienia dotyczą zespołów odpowiedzialnych za prowadzenie budowy. Dlatego zanim zwiążemy się z deweloperem umową wartą kilkaset tysięcy złotych, warto sprawdzić, czy przypadkiem nie jest w trakcie redukcji etatów. Takie informacje szybko się rozchodzą po rynku, a mogą świadczyć o tym, że spółka jest w poważnych tarapatach finansowych.
Złe opinie na forach internetowych
Drugim sposobem na sprawdzenie reputacji dewelopera jest poświęcenie czasu na przejrzenie internetowych forów dyskusyjnych. Dzięki temu można sprawdzić, czy dotychczasowi nabywcy są zadowoleni ze swoich zakupów i czy przypadkiem sami nie odczuwają już problemów, które wywołuje brak płynności dewelopera. Poza tym to dobry sposób na wyrobienie sobie opinii o jakości wykończenia inwestycji prowadzonych przez konkretnego dewelopera. Pamiętać należy jednak, aby do informacji w internecie z anonimowych źródeł podchodzić z ostrożnością.
Opóźnienia w budowie
Kupując tak zwaną dziurę w ziemi, przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu, należy wybrać się na plac budowy i sprawdzić, jak rzeczywiście idą postępy prac. Jeżeli jest możliwość, należy skonfrontować przebieg prac z harmonogramem budowy. Opóźnienia nie muszą świadczyć o tym, że deweloper za chwilę zbankrutuje, ale na pewno są złym prognostykiem. Dodatkowo, należy pamiętać, że przeciągający się czas na oddanie mieszkań to dodatkowe koszty dla nabywców lokali.
Co piszą media
Opinie o deweloperze warto sprawdzić również w mediach. Kłopoty dewelopera widać nie tylko w tym, jak prowadzi nowe inwestycje, ale też jak obsługuje już wykończone. Bardzo często deweloper zostaje równocześnie zarządcą osiedla. Gdy pojawią się kłopoty finansowe, mieszkańcy feralnej inwestycji mogą odczuć je na własnej skórze, co bez wątpienia opisze lokalna prasa. Na przykład na jednym z osiedli obsługiwanych przez Ganta wszyscy lokatorzy zostali odcięci od ciepłej wody, ponieważ rachunek, na który płacili za to medium, należał do dewelopera i został zajęty przez bank.
Obligacje z wysokim kuponem
Jeżeli deweloper ma problemy z bankami, chętnie zwraca się o pomoc do inwestorów. Od kiedy uruchomiono rynek obligacji Catalyst, jest to jeszcze prostsze. Przyglądając się emisjom papierów dłużnych, można wyrobić sobie zdanie na temat kondycji finansowej dewelopera. Zasada jest dość prosta - czym wyższe oprocentowanie obligacji, tym wyżej ryzyko oceniają inwestorzy skłonni pożyczyć deweloperowi pieniądze. Większość obligacji sprzedawana jest dla inwestorów instytucjonalnych, choć zdarzają się emisje dla inwestorów indywidualnych. I to jak pokazuje historia, też jest negatywny symptom, który świadczy najprawdopodobniej o tym, że nawet wśród najbardziej skłonnych do ryzyka profesjonalnych graczy, brakuje chętnych na zakup nowej emisji obligacji.
Straty i spadający kurs
W komfortowej sytuacji znajdują się nabywcy mieszkań, których deweloperzy są notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych. Spółki te są zobowiązane do publikowania wyników finansowych. Jeżeli regularnie notują wysokie straty, może to niepokoić nabywców mieszkań. Dobrym odzwierciedleniem kondycji firmy jest też jej giełdowy kurs. Inwestorzy są bardzo czuli na wszelkie doniesienia o kłopotach finansowych spółki, której są współwłaścicielami.
Nagłe obniżki cen
O kłopotach dolnośląskiego dewelopera głośno mówiło się przynajmniej od roku. W tym czasie sprzedaż trwała w najlepsze, a ceny na niektóre lokale znacząco obniżono. Podobnie na sprzedaż wystawiono Centrum Handlowe Marino, którego przez długi czas Gant nie chciał się pozbywać. W przypadku gotowych i nieobciążonych długiem nieruchomości rzeczywiście można trafić na cenowe okazje, ale w dużo gorszej sytuacji są nabywcy, którzy kupili nieruchomości bez przeniesienia prawa własności. Dlatego nagłe obniżki cen mogą być równie dobrze ostatnią próbą zaczerpnięcia powietrza przez tonącego dewelopera.
Jarosław Ryba
Bankier.pl
