Krajowe media w 2023 r. informowały o rekordowych spadkach cen niemieckich mieszkań. Teraz sytuacja cenowa u sąsiada zaczyna zmierzać w innym kierunku.
Niemiecki rynek mieszkaniowy wzbudza u nas większe zainteresowanie niż przykładowo włoski lub francuski. To kwestia m.in. dystansu geograficznego i powiązań gospodarczych Polski oraz Niemiec. Trudno się więc dziwić, że krajowe media w 2023 r. informowały o rekordowo dużych spadkach cen niemieckich mieszkań i domów. Teraz o cenach metrażu w Niemczech mówi się u nas rzadziej. Tymczasem sytuacja za zachodnią granicą nadal jest ciekawa, a trend cenowy się odwraca. Interesujące dane analizują eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Niedawno zaczęły drożeć także starsze mieszkania
Rodzime media informując o spadkach cen niemieckiego metrażu, niestety rzadko akcentowały rozróżnienie między nowszym i starszym budownictwem. Warto więc zwrócić uwagę na poniższy wykres prezentujący zmiany ofertowych cen lokali oraz domów i stawek czynszu w Niemczech przez 20 lat (2005 r. - 2025 r.). Wykres bazujący na danych firmy Empirica Regio uwzględnia nowsze domy i lokale oddane do użytku w poprzednich dziesięciu latach (new buildings) oraz wszystkie domy/lokale mieszkalne niezależnie od roku budowy (housing stock).
Taki podział wiekowy jest istotny, bo dane pokazują, że nowsze niemieckie mieszkania w czasie dekoniunktury nie potaniały. Wyraźna przecena była natomiast widoczna na rynku starszych lokali. Jeżeli chodzi o niemieckie domy, to widzimy podobną różnicę, która ma związek z dużym wzrostem cen energii i funkcjonującym systemem klas energetycznych. Nowsze domy w czasie ostatniej dekoniunktury potaniały dużo mniej niż starsze budynki. Co więcej, już w minionym roku były widoczne dość wyraźne wzrosty ofertowych cen nowszych niemieckich nieruchomości mieszkaniowych (domów i lokali). Początek 2025 r. przyniósł natomiast pierwsze symptomy wzrostu dotyczące całego rynku lokali i domów.
Wzrosty widoczne również w danych transakcyjnych
O zmianie trendu cenowego u sąsiada mówi również indeks GREIX bazujący na danych transakcyjnych. Wspomniany indeks ma charakter hedoniczny - podobnie jak prezentowane wcześniej informacje Empirica Regio. To oznacza, że na bieżąco kompensowany jest wpływ zmian w badanej grupie mieszkań (np. pojawienia się w ofertach lub aktach notarialnych większego odsetka lokali z segmentu premium). Po odpowiedniej analizie informacji od notariuszy, eksperci przygotowujący indeks GREIX obliczyli następujące roczne zmiany transakcyjnych cen niemieckich mieszkań:
- I kw. 2023 r. - spadek o 8,4% względem analogicznego kwartału poprzedniego roku
- II kw. 2023 r. - spadek o 10,9%
- III kw. 2023 r. - spadek o 11,2%
- IV kw. 2023 r. - spadek o 7,3%
- I kw. 2024 r. - spadek o 4,8%
- II kw. 2024 r. - spadek o 2,3%
- III kw. 2024 r. - wzrost o 0,8%
- IV kw. 2024 r. - wzrost o 1,9%
- I kw. 2025 r. - wzrost o 3,2% (wstępne dane bez Hamburga i Monachium)
Pamiętajmy, że powyższe dane dotyczą ośmiu niemieckich miast o dużym znaczeniu rynkowym (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Lipsk, Monachium, Stuttgart). W skali poszczególnych miast, indeks GREIX z I kw. 2025 r. wskazuje na roczne wzrosty cen mieszkań wynoszące od 1,8% (Frankfurt) do nawet 8,9% (Lipsk). Po uwzględnieniu większej liczby lokalizacji (21 miast i regionów), roczny odczyt indeksu GREIX wynosi natomiast (+3,1%). Warto jednak dodać, że na razie są to wstępne wyniki dla I kw. 2025 r.
W tle niewiele inwestycji i kwestia energochłonności
Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę na informacje publikowane przez Destatis. Niemiecki odpowiednik GUS-u podaje bowiem, że w pierwszych kwartałach poszczególnych lat liczba nowych lokali i domów z pozwoleniami na budowę wyglądała następująco:
- I kw. 2017 r. - 70 232 lokale i domy
- I kw. 2018 r. - 69 152
- I kw. 2019 r. - 67 034
- I kw. 2020 r. - 70 963
- I kw. 2021 r. - 85 230
- I kw. 2022 r. - 82 305
- I kw. 2023 r. - 58 972
- I kw. 2024 r. - 44 292
- I kw. 2025 r. - 46 096 lokali i domów
Jak widać, obecna aktywność inwestorów mieszkaniowych z Niemiec lokuje się znacząco poniżej poziomu z lat 2017 - 2020, który wówczas określano jako niewystarczający. Kolejne niemieckie rządy wyznaczyły sobie cel w postaci 350 000, 375 000, a potem 400 000 wybudowanych co roku nowych lokali i domów jako sposób na złagodzenie deficytu mieszkaniowego widocznego w dużych miastach.
Praktyka pokazała jednak, że osiągnięcie najniższego z przyjętych celów (350 000) było niemożliwe - nawet w czasach dużo lepszej koniunktury gospodarczej niż obecna. Nie dziwi więc fakt, że w podpisanej niedawno umowie koalicyjnej CDU, CSU i SPD znalazła się wzmianka o wolniejszym wprowadzaniu bardziej restrykcyjnego standardu energetycznego budynków (EH40). Przejściowe utrzymanie wymagań wynikających ze starszego standardu EH55 jest postrzegane jako krok, który ma wzmocnić niemiecki rynek mieszkaniowy od strony podażowej.
