Rekomendacja S IV wprowadziła restrykcyjne zasady udzielania kredytów mieszkaniowych z waloryzacją do obcej waluty. Zalecenia KNF-u miały charakter ostrożnościowy, gdyż krajowe banki już wcześniej bardzo ograniczyły akcję kredytową w euro, dolarze, funcie i franku. Wbrew pozorom, Rekomendacja S IV nie przyczyniła się do zupełnej marginalizacji walutowych "hipotek". Banki udzielają znacznie więcej takich kredytów, niż rok wcześniej.
Mimo restrykcji walutowe "hipoteki" stały się bardziej popularne
Zgodnie z zapisami Rekomendacji S IV, waluta rozliczeniowa kredytu musi być taka sama, jak waluta stałych dochodów kredytobiorcy. Jeśli osoba zarabiająca w walucie obcej występuje jako jeden z posiadaczy kredytu "złotówkowego", to bank musi założyć aprecjację złotego o 20%. Co więcej, klient narażony na ryzyko walutowe, nie może być głównym kredytobiorcą (tzn. posiadającym największy dochód). Takie restrykcyjne zalecenia KNF-u obowiązują od 1 lipca 2014 r. Ich wprowadzenie nie przyczyniło się jednak do dalszego ograniczenia akcji kredytowej w euro, dolarze, funcie oraz franku. Po 1 lipca 2014 roku, z kredytów walutowych częściej zaczęli korzystać emigranci zarobkowi, którzy kupują nieruchomość w Polsce.
Po odpowiednim przekształceniu informacji z raportów AMRON SARFiN można obliczyć, że od kwietnia do czerwca 2014 roku, udzielono zaledwie 45 kredytów mieszkaniowych w walucie obcej. Rok później, analogiczny wynik był prawie 10 razy większy. Przy kwartalnej sprzedaży wynoszącej 400 - 500 sztuk, kredyty walutowe nadal mają znikomy udział w całym rynku hipotecznym (ok. 1% nowych umów). Wzrost popularności "hipotek" rozliczanych w walucie, zachęca jednak banki do utrzymywania takich produktów w ofercie.
Walutowy dochód emigranta nie zawsze będzie akceptowany
Wszystkie krajowe banki muszą przestrzegać zasad udzielania kredytów walutowych, które określił KNF. Po sprawdzeniu odpowiedzi nadesłanych przez kredytodawców okazuje się, że każdy z nich zastosował dodatkowe restrykcje. Krajowe banki wymagają, aby kredytowana nieruchomość znajdowała się na terenie Polski. To ograniczenie jest związane m.in. z problemami w wycenie i koniecznością uzyskania Europejskiego Tytułu Egzekucyjnego wobec dłużnika mieszkającego na terenie innego kraju UE (np. Wielkiej Brytanii).
W BGŻ - BNP walutowe "hipoteki" są dostępne tylko dla klientów, którzy ulokują aktywa o wartości przynajmniej 600 000 zł (patrz poniższa tabela). Poważne ograniczenia przewiduje również BZ WBK. Wspomniany bank wymaga od klienta dochodu na poziomie 10 000 zł/m-c lub 15 000 zł/m-c (wyższy limit dla dwóch wnioskodawców). Trzeba dodać, że BZ WBK nie uwzględnia dochodów uzyskiwanych za granicą. Pewne restrykcje w tej kwestii, przewiduje też Getin Bank oraz Raiffeisen Polbank (patrz poniżej). Warto pamiętać, że osoba wnioskująca o kredyt walutowy w krajowym banku, zwykle musi samodzielnie sfinansować 20% domu lub mieszkania. Pekao ustaliło dodatkowe ograniczenie dla okresu spłaty (max. 20 lat). To istotna kwestia, ponieważ bank z grupy UniCredit jest jedynym, który na polskim rynku proponuje kredyty w koronie szwedzkiej i koronie norweskiej. "Frankową" ofertę można znaleźć tylko w Alior Banku.
| Prezentacja oferty banków, które wciąż udzielają kredytów mieszkaniowych w walutach obcych (październik 2015 r.) | |||
|---|---|---|---|
| Nazwa banku | Waluty, w których jest rozliczany kredyt | Ważne ograniczenia | Dodatkowe informacje |
| Alior Bank | EUR/USD/GBP/CHF | Minimalny wkład własny to 30%. | - |
| BGŻ - BNP Paribas | Kredyty walutowe na indywidualnych warunkach są dostępne dla klientów private banking, posiadających zdeponowane aktywa o wartości przynajmniej 600 000 zł | ||
| BOŚ | EUR/USD | Minimalny wkład własny to 10%. | Maksymalny okres spłaty wynosi 35 lat. |
| BZ WBK | EUR | Wymagany wkład własny to 20%. Minimalny miesięczny dochód klienta wynosi 10 000 zł (jeden wnioskodawca) lub 15 000 zł (dwóch wnioskodawców). | Bank nie akceptuje walutowych dochodów, które są uzyskiwane poza granicami Polski. |
| Deutsche Bank | EUR/GBP | W przypadku modernizacji, remontu lub rozbudowy nieruchomości, minimalny wkład własny to 20%. | W większości przypadków minimalny wkład własny to 10% (ubezpieczenie niskiego wkładu podwyższa marżę o 0,2 p.p.). Maksymalny okres spłaty wynosi 35 lat. |
| Getin Bank | EUR | Minimalny wkład własny to 20%. | Bank akceptuje dochody osiągane za granicą przez emerytów, rencistów, pracowników organizacji międzynarodowych i marynarzy. |
| Pekao | EUR/USD/ GBP/SEK/NOK | Minimalny wkład własny to 30%. Maksymalny okres kredytowania wynosi 20 lat. | - |
| Raiffeisen Polbank | EUR | Minimalny wkład własny to 20%. | Bank akceptuje dochód uzyskiwany za granicą, który można udokumentować umową o pracę na czas nieokreślony. Dochód u obecnego pracodawcy musi być uzyskiwany przynajmniej od 6 miesięcy. Łączny staż pracy nie może być krótszy niż 12 miesięcy. |
Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z banków (19 - 22 październik 2015 r.)
Klienci krajowych banków, którzy są zainteresowani kredytem walutowym, muszą pamiętać o dodatkowych formalnościach. Dokumenty potwierdzające zagraniczne dochody, powinny zostać przetłumaczone na język polski. Niekiedy konieczne będzie skorzystanie z usług tłumacza przysięgłego. To oznacza dodatkowy koszt dla kredytobiorcy.
Osoby, które przez dłuższy czas przebywały za granicą, przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego powinny okazać dokument prezentujący ich historię kredytową. Takie zaświadczenia są wydawane przez zagraniczne odpowiedniki BIK-u (np. niemiecki SCHUFA Holding AG). Tylko niektóre krajowe banki (np. Alior Bank i Deutsche Bank), mogą samodzielnie sprawdzić historię kredytową z Niemiec, Wielkiej Brytanii oraz Włoch.
Andrzej Prajsnar
