Jan Konowalczuk „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw”

Opracowanie jest źródłem wiedzy dla osób zajmujących się wyceną przedsiębiorstw

Książka Jana Konowalczuka „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw” podejmuje temat określania wartości przedsiębiorstwa ze szczególnym naciskiem na wycenę nieruchomości. Autor najszerzej traktuje tu metodę zysków jako jedną ze sposobów określenia wartości nieruchomości w podejściu dochodowym.

Pierwszy rozdział poświęcony został teorii związanej z tematyką nieruchomości przedsiębiorstw, w tym podziału na poszczególne ich rodzaje, sposoby wyceny, cele sporządzania opracowań, rodzaje wartości wraz z definicjami. Zagadnienia te zostały omówione z perspektywy polskich realiów i porównane do zachodnich zasad ze szczególnym uwzględnieniem Międzynarodowych Standardów Wyceny. Autor zwraca uwagę na wady polskiego prawodawstwa w zakresie szacowania wartości i wskazuje na systemy stosowane przez inne państwa, które dają rzeczoznawcom majątkowym przede wszystkim więcej swobody w wyborze sposobu dojścia do wartości. W opracowaniu omówione zostały rodzaje czynszów jako podstawowego nośnika wartości nieruchomości przedsiębiorstw. Autor przywołuje niedocenioną wartość odtworzeniową, która w Polsce ma znaczenie marginalne ze względu na wymogi prawne.

Drugi rozdział kładzie nacisk na teorię związaną z wyceną opartą na dochodach z działalności gospodarczej. Sporo miejsca autor poświęca stopie zwrotu, bardzo istotnej, a trudnej do oszacowania w procesie sporządzania wyceny. Kwintesencją rozdziału jest zdanie: „Należy zgodzić się z poglądem, że nie może istnieć jeden uniwersalny wzór na stopę dyskontową czy stopę kapitalizacji, tak jak przy całej różnorodności, złożoności i specyfice nieruchomości nie może istnieć jeden uniwersalny wzór na wysokość rocznych dochodów z nieruchomości”.

Ostatnia część opracowania to przykłady wycen nieruchomości określających wartości rynkowe i nierynkowe sporządzone dla różnych celów. Autor przedstawia swój tok myślenia w dochodzeniu do otrzymania ostatecznego wyniku. Część wycen została poświęcona nieruchomościom inwestycyjnym (budynek biurowy z czynszem deficytowym, hala produkcyjno-składowa z czynszem nadwyżkowym, kryta pływalnia, obiekt logistyczny), część - nieruchomościom operacyjnym (stacja paliw, walcownia wieloliniowa, obiekt produkcyjny, spalarnia odpadów).

Opracowanie jest źródłem wiedzy dla osób zajmujących się wyceną przedsiębiorstw, w szczególności szacowaniem wartości nieruchomości przedsiębiorstw. Krajowe Standardy Wyceny omawiają jedynie ogólne zasady stosowania metody zysków w określaniu wartości nieruchomości przynoszącej lub mogącej przynosić dochód, dlatego książka z pewnością będzie pomocna w rozwianiu przynajmniej części pytań, jakie pojawiają się podczas przeprowadzania studium przypadku. Dużą wartością pozycji są spostrzeżenia autora, które obnażają słabość polskiego systemu obowiązkowo stosowanego przez osoby wykonujące wycenę.

Dominika Bojarska

Źródło: