Pomyśl, czy jest potrzebna
Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na zawarcie takiej umowy, musi pamiętać o umieszczeniu w niej istotnych postanowień przyrzeczonego kontraktu, czyli przeważnie, kto komu, co i za ile zobowiązuje się świadczyć.Umowy przedwstępne nie są wcale rzadkie. I należałoby je polecać przedsiębiorcom wtedy, gdy nie jest możliwe zawarcie ostatecznego kontraktu. Z prawnego punktu widzenia umowa przedwstępna nie może być kwalifikowana ani jako czynność przygotowująca do zawarcia umowy, ani jako tryb zawierania umów, jak np. rokowania czy przetarg, ponieważ jest to samoistny stosunek zobowiązaniowy (umowa sama w sobie), choć ekonomista powiedziałby, że stanowi ona środek służący do uzyskania zamierzonego celu.
Regułą powinno być zawieranie umów definitywnych, ale ponieważ zdarzają się przeszkody prawne (np. brak koncesji lub zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca) albo faktyczne (np. towar, który ma być sprzedany, nie został jeszcze w odpowiedniej ilości wyprodukowany czy też jedna ze stron natychmiast na pewien czas wyjeżdża), więc można, a niekiedy nawet trzeba, wykorzystywać instytucję umowy przedwstępnej. Przyczyna odsunięcia w czasie docelowego kontraktu nie musi być obiektywna, jednak jakaś, choćby subiektywna, wystąpić powinna. Dlatego przedsiębiorca, któremu kontrahent proponuje zawarcie umowy przedwstępnej, powinien rozważyć, czy w konkretnej sytuacji jest ona uzasadniona i czy nie jest to np. nielojalna gra na zwłokę jedynie po to, by zablokować konkurencję.
Pozbieraj elementy istotne
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Może więc poprzedzać wszystkie kontrakty nazwane, czyli uregulowane w kodeksie cywilnym i innych ustawach, a także nienazwane, tzn. dostosowane do potrzeb stron w określonej sytuacji, lecz niezdefiniowane ustawowo.Trzeba tylko pamiętać, by nie przekroczyć granicy swobody umów. Oznacza to, że treść lub cel nawiązywanego stosunku prawnego nie mogą być sprzeczne z jego właściwością (naturą), ustawami ani zasadami współżycia społecznego (art. 353 1 k.c.).
Tak więc za mijające się z naturą umowy mogło by być uznane np. pozostawienie w ręku tylko jednej strony możliwości dowolnej zmiany jej warunków. Natomiast naruszeniem zasad współżycia społecznego mogłoby być sprzeniewierzenie się staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej działalności albo wykorzystanie przymusowej sytuacji osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej.
Jeśli wobec tego przedsiębiorcy decydują się na zawarcie umowy zobowiązującej ich do zawarcia np. umowy sprzedaży, to ta umowa przedwstępna nie może pomijać żadnego elementu, bez którego kontrakt przyrzeczony nie mógłby istnieć. Sprzedawca musi się wobec tego zobowiązać do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i wydania mu jej, zaś kupujący musi obiecać, że rzecz odbierze i zapłaci określoną cenę (art. 535 k.c.).
Umieszczenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie oznacza oczywiście, że ów drugi kontrakt musiałby mieć identyczną treść. Możliwe i najczęściej wskazane jest odmienne ukształtowanie go przez rozszerzenie postanowień.
Pilnuj terminu
Po zmianie kodeksu cywilnego, obowiązującej od 25 września 2003 r., nie trzeba już koniecznie określać terminu zawarcia umowy stanowczej, choć - jeśli taka wola stron - nadal można, i w praktyce warto. Gdyby bowiem strony zdecydowały się na wyznaczenie takiej daty, wówczas uprawniony nie mógłby wcześniej żądać zawarcia kontraktu stanowczego. Jednocześnie powinien przyjąć to świadczenie (przystąpić do zawarcia kontraktu definitywnego), gdyby dłużnik chciał spełnić je wcześniej.Nie ma też przeszkód w zawieraniu dodatkowych klauzul umownych. Mogą one dotyczyć np. zadatku czy kary umownej. Wolno również łączyć obydwa rodzaje odszkodowań. Doświadczenie uczy wręcz, że takie zapisy o wiele lepiej dyscyplinują strony do zawarcia umowy ostatecznej niż sama perspektywa dochodzenia wykonania zobowiązania.
Choć nieokreślenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpływa już na ważność umowy przedwstępnej, to obowiązuje nowy, szczególny mechanizm ograniczający jej działanie w czasie. Otóż gdyby termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, to powinno to nastąpić w odpowiednim czasie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji zaś kiedy obie strony są uprawnione do wyznaczenia terminu i każda wskazała inny, liczy się zgłoszony wcześniej przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie (art. 389 par. 2 k.c.).
Wspomnianą ustawową "odpowiedniość" należy rozumieć jako całokształt sytuacji, w której nie zawarto od razu umowy definitywnej, a zdecydowano się na przedwstępną. Dlatego kiedy najpierw coś trzeba załatwić albo coś ma się zdarzyć, odpowiedni termin może być wyznaczony dopiero po nastaniu tego czegoś (np. po uzyskaniu zezwolenia czy uzyskaniu przez kupującego kredytu). I nie będzie odpowiedni ani czas zbyt bliski, ani bardzo odległy od zawarcia umowy przedwstępnej (druga strona mogłaby wówczas, powołując się na przepis art. 5 k.c., podnieść zarzut nadużycia prawa podmiotowego). Może być natomiast właściwa data tuż po wskazaniu, kiedy ma być zawarta umowa definitywna (Iksiński w poniedziałek wskazał środę jako dzień zawarcia umowy ostatecznej).
Tak więc uprawniony z umowy przedwstępnej kształtuje czas związania stron, wyznaczając termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawsze jednak musi zdążyć przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Chodzi oczywiście o datę wyznaczenia terminu, w którym strony przystąpią do umowy stanowczej, a nie o dzień sfinalizowania transakcji.
Nie można też zapominać, że strony mogą - wedle uznania - zmieniać raz wyznaczony termin, także przesuwać go, byleby nie w nieskończoność (na czas nieoznaczony). Jeśliby jednak strony umowy przedwstępnej nie wyznaczyły terminu zawarcia umowy ostatecznej przed upływem owego ustawowego roku, to zobowiązanie wygaśnie (art. 389 par. 2 k.c. in fine). Wówczas nie byłoby wprawdzie żadnych przeszkód w zawarciu umowy (ostatecznej lub nowej przedwstępnej), gdyby obie strony przystąpiły do niej zgodnie, ale jeśliby któraś odmówiła, druga nie mogłaby się tego domagać.
Kłopotliwa jest także sytuacja, kiedy strony od początku nie mogą dojść do porozumienia. Wolno wprawdzie wtedy wnieść powództwo o ustalenie (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego), ale jeśli sąd nie zdąży wydać orzeczenia przed upływem inkryminowanego roku, to i tak wszystko na nic. Wyznaczenie terminu umowy przyrzeczonej obwarowane jest bowiem terminem zawitym, czyli nieprzekraczalnym i niedającym się przywrócić, powodującym wygaśnięcie prawa podmiotowego, do którego nie mają zastosowania nawet przepisy o przerwie biegu przedawnienia na skutek wniesienia powództwa. Wypada jednocześnie przyjąć, że wraz z możliwością dochodzenia roszczenia o spełnienie świadczenia niejako w naturze (zawarcia umowy przyrzeczonej) gasną wszystkie zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej.
Dlatego bezpieczniej jest wyznaczać termin zawarcia umowy przyrzeczonej od razu, w umowie przedwstępnej.
Uważaj na formę
Każda umowa przedwstępna może mieć dowolną formę, nawet jeśli zobowiązuje strony do przeniesienia własności nieruchomości, jednak niestanięcie do aktu notarialnego w sytuacjach, w których jest to konieczne dla ważności umowy zasadniczej (art. 158 k.c.), znacznie ogranicza skutek prawny umowy przedwstępnej. To samo można powiedzieć o umowach dotyczących zbycia lub wydzierżawienia przedsiębiorstwa albo ustanowienia na nim użytkowania. Jeśli bowiem w skład przedsiębiorstwa będącego przedmiotem obrotu nie wchodzi nieruchomość, to nie jest potrzebny akt notarialny, a wystarczy poświadczenie przez notariusza podpisów złożonych przez strony pod umową zawartą na piśmie (art. 75 1 par. 1 k.c.).Ograniczony skutek prawny umowy przedwstępnej, zawartej bez zachowania szczególnej formy przewidzianej dla umowy zasadniczej, może polegać na tym, że gdy któraś ze stron związanych taką umową zechce uchylić się od zawarcia kontraktu definitywnego, np. przenoszącego własność nieruchomości czy przedsiębiorstwa, druga nie może jej do tego przymusić ani skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, choćby przed sądem (wynika to a contrario z art. 390 par. 2 k.c.). Takiemu niedoszłemu kupującemu lub sprzedającemu wolno tylko domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł wskutek niedojścia transakcji do skutku. Tym samym może się okazać, że umowa przedwstępna będzie ważna (wraz z wszelkimi dodatkowymi zastrzeżeniami, np. dotyczącymi zadatku czy kary umownej), lecz bezskuteczna, gdy idzie o możliwość doprowadzenia do ostatecznej transakcji.
Nie jest też obojętna forma wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ mamy tu do czynienia z uzupełnieniem kontraktu. Wszystko bowiem, co strony zechcą dodać lub zmienić w umowie, wymaga takiej samej formy, jaką przewidziała dla niej ustawa lub sami kontrahenci (art. 77 par. 1 k.c.). Może się więc okazać, że wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej np. ustnie spowoduje, że jeśli jedna ze stron zechce się wycofać, drugiej pozostanie w najlepszym razie roszczenie odszkodowawcze. Co gorsza, w doktrynie można spotkać również poglądy odmienne, wedle których z chwilą kiedy odpada możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, przestają istnieć także wszelkie inne zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. I gdyby sądy przyjęły taką właśnie linię orzecznictwa, byłoby to jeszcze mniej korzystne dla niedrobiazgowych przedsiębiorców.
Żądaj naprawienia szkody
Jeżeli zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na sfinalizowanie kontraktu (art. 390 par. 1 zd. 1 k.c.). Odszkodowanie powinno w takich sytuacjach obejmować nie tylko szkodę rzeczywistą, czyli wyrównywać stratę (np. wszelkie koszty, jakie wystawiona do wiatru strona poniosła na poczet mającej dojść do skutku transakcji), lecz także utracone korzyści (art. 361 par. 2 k.c.), choć i w tej sprawie komentatorzy kodeksu wypowiadali się przez lata niejednolicie.Strony same mogą w umowie przedwstępnej kształtować odpowiedzialność odszkodowawczą na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej z powodu okoliczności zależnych od zobowiązanego (art. 390 par. 1 zd. 2 k.c.). Mogą więc ustalić, że wówczas poszkodowany może domagać się wszystkiego, co by uzyskał w razie wykonania kontraktu stanowczego. Wolno też teraz - ponad wszelką wątpliwość - zastrzec w umowie przedwstępnej zadatek i karę umowną przekraczające wysokość odszkodowania równego szkodzie poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Owe kwoty zależą od uznania stron.
Nigdy natomiast nie mogło być wątpliwości, że strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy docelowej, jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 2 k.c.). Mogła i może, oczywiście według swego uznania, dochodzić bądź związania się umową, bądź - jeśli woli - odszkodowania. Kumulacja roszczeń jest jednak niemożliwa.
Źródło:
