Po trzymiesięcznej przerwie, III kw. 2022 r. przyniósł powrót obniżek średnich stawek transakcyjnych na rynku sprzedaży mieszkań – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis Cenatorium. Korekta była jednak widoczna wyłącznie w przypadku dużych, co najmniej 60-metrowych mieszkań.
Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.
W III kw. 2022 r. na korektę średnich stawek transakcyjnych najtrudniej było liczyć w przypadku najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 35 mkw. Średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły w ujęciu kwartalnym w każdym z ośmiu analizowanych miast. Wzrost jednak był wyraźnie słabszy niż w II kw. 2022 r.
Wzrost wyhamował, ale do korekty daleko. Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku
W Warszawie średnia stawka rośnie nieprzerwanie od II kw. 2020 r. W Krakowie z podwyżkami mamy do czynienia jeszcze dłużej, bo od III kw. 2018 r. Niemniej wzrost średnich cen transakcyjnych wyraźnie wyhamował. Jeszcze trzy miesiące wcześniej mówiliśmy w obu miastach bowiem o wzrostach przekraczających w ujęciu kwartalnym 6 proc. III kw. 2022 r. przyniósł z kolei wzrosty odpowiednio o 1,4 i 0,8 proc. k/k. Względem III kw. 2021 r. wzrost w obu miastach, a także w Łodzi i Olsztynie przekroczył jednak 10 proc.
Zdecydowanie stabilniej wyglądała sytuacja w Gdańsku, gdzie w ujęciu rocznym średnia stawka transakcyjna wzrosła o 4,5 proc. Dla porównania, inflacja CPI zanotowana we wrześniu przekroczyła 17 proc. i stan ten utrzymał się także w październiku i listopadzie.
Osłabnięcie tendencji wzrostowej miało miejsce także w przypadku średnich stawek wpisywanych w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. W żadnym z analizowanych miast wzrost w ujęciu kwartalnym nie przekroczył 1 proc. W Gdańsku zanotowano nawet nieznaczną obniżkę o 0,3 proc. k/k.
Po II kw. 2022 r., który przyniósł znaczne wzrosty stawek, sytuacja wróciła do obserwowanej w I kw. 2022 r., bowiem drugi kwartał przyniósł podwyżki średnich kwot płaconych za mieszkania o tym metrażu sięgające 5-6 proc. k/k.
Obniżki, choć nieprzekraczające 0,7 proc. k/k zanotowano jednak w przypadku średnich kwot płaconych za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. Wyraźniejsza korekta miała jednak miejsce na rynku sprzedaży największych, ponad 80-metrowych mieszkań. Miała ona miejsce w pięciu spośród sześciu największych polskich miast.
Najmocniej – o 1,8 proc. względem II kw. 2022 r. obniżyła się średnia cena transakcyjna notowana w Warszawie. Zeszła ona do równego poziomu 11 000 zł/mkw. Co istotne, była ona także nieznacznie (-0,2 proc.) niższa niż w III kw. 2021 r.
Z taką sytuacją (obniżka o 1,2 proc. r/r) mieliśmy do czynienia również w Gdańsku. Na zbliżonym poziomie do ubiegłorocznego znalazła się średnia kwota płacona za największe mieszkania we Wrocławiu. Była ona o 0,5 proc. wyższa niż w III kw. 2021 r.
Zapaść w hipotekach
Wpływ na wyhamowanie wzrostu, a nawet spadki stawek miał m.in. odpływ klientów, zwłaszcza chcących posiłkować się kredytem hipotecznym. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w ostatnich miesiącach akcja kredytowa przeżywa zapaść.
W III kw. 2022 r. liczba czynnych umów kredytowych spadła o 45 tys., osiągając poziom 2,43 mln.
– W okresie od końca czerwca do końca września banki podpisały 21,2 tys. nowych umów o kredyty hipoteczne. Oznacza to olbrzymi, ponad 44-procentowy spadek w porównaniu z kiepskim II kwartałem roku. Jeszcze większy spadek odnotowano w ujęciu wartościowym. Kwartał do kwartału wyniósł on aż -48,2 proc. Kwota udzielonego finansowania przekroczyła ledwo próg 7 mld zł i była o 6,5 mld zł niższa niż w poprzednim kwartale – pisze Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, w artykule „Hipoteczna katastrofa – wynik będzie najgorszy od 20 lat”.
W porównaniach z analogicznym okresem 2021 r. obraz maluje się w jeszcze ciemniejszych barwach. Spadek sprzedaży wyniósł 68,96 proc. ilościowo i 69,83 proc. wartościowo.
Rośnie podaż, spadną ceny?
Na dalszy ciąg częściowej korekty lub nawet jej rozszerzenie może wskazywać odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium. Odczyt indeksu liczonego dla całej Polski wyniósł w październiku 110,69 pkt i obniżył się drugi miesiąc z rzędu. Tym razem o 0,53 pkt. m/m. W ujęciu rocznym wzrósł o jedyne 0,96 pkt.
Obniżkę względem września zanotowano także w przypadku indeksu liczonego dla największych polskich miast. W październiku odczyt wyniósł 119,39 i był o 0,11 pkt niższy niż we wrześniu, ale jednocześnie o 3,43 pkt wyższy niż w październiku 2021 r.
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem sprzedaży mieszkań, na możliwy spadek cen dyktowanych przez sprzedających oraz wpisywanych w aktach notarialnych może wpłynąć rosnąca podaż mieszkań oferowanych na rynku wtórnym.
– Ceny, które zostały wcześniej wywindowane w oparciu o sytuację obserwowaną na rynku pierwotnym zaczynają się urealniać i podlegają negocjacjom. Klientów jest znacznie mniej, ponieważ mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Kupujący z gotówką teraz jest królem na rynku, może przebierać w ofertach i negocjować warunki zakupu korzystne dla siebie – twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Wciąż zmienia się jednak struktura oferty. Jak wynika z danych Cenatorium, z miesiąca na miesiąc zwiększa się udział dużych mieszkań w ofercie, co z kolei mogłoby wyjaśnić obserwowaną korektę stawek w tym segmencie.
– W październiku mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw. stanowiły 45 proc. wszystkich ofert na rynku pierwotnym oraz 35 proc. na rynku wtórnym – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
