Emisja, która miała potrwać trzy tygodnie, osiągnęła cel w niecałą godzinę, zbierając rekordową na polskim rynku finansowania społecznościowego kwotę 10 mln zł, przy udziale finansowych ninja. Projekt, za którym stoi były flipper mieszkaniowy, jest oszacowany na 350 mln zł, a w planach jest też własny wieżowiec.
„Flipperem, jeżeli można tak mnie określić, nie jestem od momentu rozpoczęcia biznesu deweloperskiego. Początki mojej kariery w nieruchomościach to renowacje zaniedbanych mieszkań w kamienicach, po czym około 6 lat temu w całości skupiłem się na budowie nowych obiektów” - tłumaczy redakcji Bankier.pl Maciej Matysik, prezes Matys Investment, która w poniedziałek, 19 sierpnia, zakończyła emisję akcji na platformie crowdfundingowej Emiteo.
Rekordowo szybko zebrany kapitał
Emisja, chociaż planowana na trzy tygodnie, osiągnęła swój cel w niespełna godzinę, zbierając w tym czasie 10 mln zł. To największy zebrany kapitał w ramach finansowania społecznościowego w historii polskiego crowdfundingu inwestycyjnego. Pozwoliły na to zmiany w przepisach, które po okresie przejściowym zaczęły w pełni obowiązywać od IV kwartału 2023 r.
„Maciej Matysik na swój sposób zapisał się w historii polskiego equity crowdfundingu, udowadniając, że niezależnie od kondycji rynku to jakość projektu oraz zaufanie i estyma jego twórcy decydują o sukcesie emisji. Tymczasem my jako Emiteo mamy nadzieję, że to pierwszy z projektów, który zmyje blamaż dokonań naszych poprzedników, tak ciążący tej przestrzeni w naszym kraju — skomentował Dawid Paczka, CEO Emiteo.
Nieruchomościowy biznes dywidendowy
Projekt, który inwestorzy tak ochoczo wsparli swoim kapitałem, to obiekt Silver Office w Szczecinie, którego właścicielem jest spółka Matys Investment. Na razie oferuje wynajem powierzchni biurowych, ale w przyszłości ma mieć także charakter, usługowy, hotelarski i mieszkalny.
Maciej Matysik pytany, czy biurowiec to efekt stopniowego przenoszenia środka ciężkości z mieszkań na powierzchnie komercyjne, odpowiada:
„Myślę, że nigdy żaden z sektorów nie będzie sektorem dominującym. W naszym wypadku wejście w sektor biurowy odbyło się, można powiedzieć, "przez przypadek". Pojawiła się świetna okazja inwestycyjna, z której postanowiliśmy skorzystać. Inną sprawą jest to, że sektor biurowy w Szczecinie cierpi na bardzo duże niedobory dobrej jakościowo powierzchni do wynajęcia co również miało duży wpływ na komercyjny sukces Silver Office”
Zyski dla akcjonariuszy, którzy wzięli udział w emisji, mają przynosić dywidendy, z których pierwsza ma być wypłacona w 2025 r. (mniej niż 50 proc. ewentualnego zysku). Po 2027 r. to być już ponad 50 proc. zysku – o ile taki się oczywiście pojawi. Stopa dywidendy ma według założeń wzrosnąć z 1,37% w 2025 r. do 10,97% w 2029 r.
„Docelowo chcemy stworzyć stabilny nieruchomościowy biznes dywidendowy, co w mojej ocenie jest możliwe tylko poprzez dywersyfikację. […] założenia naszej firmy opierają się na bieżącym reinwestowaniu połowy dochodów w kolejne nieruchomości, powiększając tym samym aktywa spółki i dywidendę dla naszych akcjonariuszy” – tłumaczy stojący za projektem Matysik.
Na platformie zamieszczono szacunki zakładanych przepływów pieniężnych. Na przykład kwoty prognozowanych dywidend mają rosnąć wręcz skokowo do 2029 r. (+429% w 2025, +234% w 2026, +96% w 2028). Ocenę założeń każdy musi sobie zrobić sam, po bliższym poznaniu całej koncepcji. W niej na przykład koszty stałe nie rosną przez trzy kolejne lata, za to przychody w dwucyfrowym tempie. Całość planu oparta jest też o kredyt, którego kwota teraz wynosi 12 mln zł, a w przyszłości ma wzrosnąć do ponad 65,6 mln zł.
Niezależnie od powyższych obserwacji nie można odmówić emisji wielkiego sukcesu, zwłaszcza na niełatwym w ostatnich latach polu pozyskiwania kapitału od inwestorów, otoczeniu wysokich stóp procentowych, wątpliwości co do momentu cyklu na rynku nieruchomości czy wreszcie samego stanu rynku crowdfundingu, który został mocno uregulowany, ale także oberwał wtopami spółek Janusza Palikota, o których wspominał wcześniej szef Emiteo. Nawet bijący dawniej rekordy Kombinat Konopny zdołał pod koniec zeszłego roku zebrać tylko 1,7 mln zł z 16,5 mln oczekiwanych.
Finansowi Ninja i rekordowa wpłata
Jak się okazuje, za sukcesem oferty nie stoi rozproszone grono inwestorów, jak w przypadku np. Menzten S.A., który zebrał 12,6 mln zł od ponad 900 inwestorów, ale zorganizowana grupa osób, która okazji na pomnażanie kapitału szuka m.in. z Michałem Szafrańskim, znanym blogerem finansowych (JakOszczedzacPieniadze.pl), inwestorem, które, jak sam przekonuje, inwestuje głównie na Wall Street. W emisji akcji serii B na papiery zapisało się w sumie 81 inwestorów, a przy jej okazji padł także rekord pojedynczej wpłaty, która wyniosła 2,5 mln złotych. W październiku ma być kolejna emisja akcji serii C, tak by obie łącznie dostarczyły 14 mln zł kapitału. Skąd tak duży sukces oferty?
„Czynnik jest jeden i może zabrzmi to banalnie, ale jest nim wieloletnia sumienna praca, która zaowocowała zdobyciem zaufania dwóch dużych społeczności inwestorów: Edukacji Inwestowania Piotra Hryniewicza oraz Klanu Finansowych Ninja Michała Szafrańskiego” – komentuje Matysik. Wspomniany Piotr Hryniewicz stoi za spółką Inwestycje Hryniewicz.pl, do której trafi część z zebranego kapitału, jako zwrot pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości, wchodzących w skład kompleksu Silver Office.
„Od ponad 6 lat realizuję z powodzeniem różnego rodzaju projekty deweloperskie, współpracując z osobami z nimi związanymi. Bez nich tak szybkie zakończenie emisji nie byłoby możliwe, więc w tym momencie mogę raz jeszcze podziękować za okazane zaufanie. Duży udział miała również platforma Emiteo, która cały proces od strony formalnej oraz technicznej, przeprowadziła bardzo sprawnie i profesjonalnie” – dodaje prezes Matys Inwestment.
Własny wieżowiec?
Cały projekt Silver Office jest zaplanowany na kilka etapów, a docelowa wartość całości po realizacji wszystkich zamierzeń inwestycyjnych ma przekroczy 350 mln zł według informacji na stronie emisji. Matysik swoje dotychczasowe projekty flipperskie i deweloperskie podliczył na 100 mln zł. Zapytany, czy nie marzy więc o własnym wieżowcu, nie ukrywa ambicji.
„Jeżeli chodzi o wieżowiec, to trafił Pan w punkt, bo można powiedzieć, że pomału wychodzimy już ze strefy marzeń. W ramach koncepcji architektonicznej kompleksu Silver Office wytypowaliśmy miejsce, gdzie taka zabudowa idealnie by się wpasowała i przy okazji nie oddziaływałaby negatywnie na działki sąsiednie. […] Realizacja nastąpi jednak nie wcześniej niż za 3-4 lata w ramach trzeciego etapu i osobiście uważam, że będzie idealnym dopełnieniem całego kompleksu i nową ikoną miasta z dużą korzyścią dla jego mieszkańców” – mówi Maciej Matysik.
Od lat działając w branży nieruchomości, ma też wyrobiony swój jasny pogląd na obecną sytuację na rynku. „Spowolnienie (na rynku nieruchomości, przyp. red.) w jakimś stopniu się pojawia szczególnie jeżeli chodzi o gorsze lokalizacje, których my jako spółka unikamy. Myślę, że w dużej mierze spowodowane jest to oczekiwaniem przez klientów tego, co się wydarzy w zakresie programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego” – diagnozuje Matysik.
„W mojej ocenie jednym z impulsów, który ożywi rynek, będzie jasna deklaracja czy dany program finalnie wejdzie, czy też nie - każda z tych informacji pomoże osobom zainteresowanych mieszkaniami wyjść ze swoistego stanu "zawieszenia", w której nie wiedzą, czy już kupować, czy może jeszcze czekać” – prognozuje.
Michał Kubicki
